經(jīng)常有朋友問，房價會降嗎？

關(guān)于房價，任澤平說：長期看人口，中期看土地，短期看金融。其實這句話改一改放在股市也合適：長期看業(yè)績，中期看資金，短期看情緒。

也就是說，長期看，未來人口蜂擁而至的城市，房價是看漲的；短期看，金融活躍的情況下，房價也能漲一漲。

很多城市化率比較高的城市，人口自然增長緩慢，甚至出現(xiàn)凈流失，房價就會面臨下滑以至于崩盤的風險。比如，城市化率高達82%的鶴崗。

2018年以來，隨著"房住不炒"概念的推行，金融對房價的影響越來越明顯了。房地產(chǎn)公司都是高杠桿運營，資金成本非常高昂，一旦拿不到貸款，資金鏈就瀕臨斷裂。

2020年，據(jù)報道，有望出臺房地產(chǎn)三道紅線，這三道紅線，基本上宣判了大部分中小房地產(chǎn)公司的死刑。

2020 年上半年整體宏觀金融政策支持以保障流動性寬松， 對于房地產(chǎn)行業(yè)，仍持續(xù)以往的政策未見放松，仍保持政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

重復介紹下，所謂房地產(chǎn)三大紅線：

1. 剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

2. 凈負債率不得大于100%；

3. 現(xiàn)金短債比不得小于1倍

根據(jù)"三道紅線"的觸線情況，將房企分為"紅、橙、黃、綠"四擋。

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

老規(guī)矩，先看看這幾家房地產(chǎn)公司的上榜情況：

一、后王石時代的萬科

星空君翻了好幾年萬科的財報，感嘆良久。

如果王石還在的話，萬科鐵定進不了紅線。

早在2013年，在王石的帶領(lǐng)下，萬科開始了"輕資產(chǎn)重運營"運動?，F(xiàn)在很多央企混改，也吸收了其中的精髓，通過資本運作，卸下了沉重的資產(chǎn)包袱。

什么叫做輕資產(chǎn)重運營？

很多財務(wù)專家學者從各方面對萬科的模式進行過解讀，其實揭開層層面紗，就是把房地產(chǎn)資產(chǎn)投資，改為資本投資。

實際操作模式，是萬科開發(fā)樓盤的時候，和當?shù)刂行》康禺a(chǎn)商合資成立新的房地產(chǎn)公司，但萬科不控股。

體現(xiàn)在財報上，這些資產(chǎn)收入不并表，只通過權(quán)益法核算計提投資收益。

舉個例子，萬科和A公司合資成立了一家房地產(chǎn)公司B公司，建設(shè)某小區(qū)，整個項目實現(xiàn)了10億的銷售收入和1億的凈利潤。

按照傳統(tǒng)模式，萬科控股B公司（假設(shè)51%），利潤表增加營收10億，歸母凈利潤增加5100萬；按照輕資產(chǎn)模式，萬科參股B公司（假設(shè)49%），利潤表不增加營收，投資收益增加4900萬，歸母凈利潤增加4900萬（忽略所得稅影響，簡化計算）。

不僅如此，由于資產(chǎn)負債表也不用并表，萬科的資產(chǎn)僅增加了長期投資，不需要體現(xiàn)固定資產(chǎn)在建工程以及貸款等項目，公司的資產(chǎn)負債構(gòu)成也會比較優(yōu)秀。

這種模式的優(yōu)點顯而易見，基本不影響凈利潤的情況下，大幅提高凈資產(chǎn)收益率，提升營收質(zhì)量，規(guī)避投資風險。

但是，有一個唯一的缺點：營收規(guī)模不大。

中國的房地產(chǎn)公司，不要只通過營收來判斷規(guī)模大小。其實，用營收排名比較虛。

王石離開萬科后，為了追求營收規(guī)模，萬科很快拋棄了輕資產(chǎn)重運營的思路，順利走上了攀比營收的道路。

數(shù)據(jù)來源：iFind，制圖：星空數(shù)據(jù)

結(jié)合王石2017年離開萬科，后來的營收規(guī)模增速意味深長。

二、藍光發(fā)展的脫韁之旅

對于房地產(chǎn)公司來說，如果不看營業(yè)收入來判斷規(guī)模，那應(yīng)該看什么呢？

主要有兩點，一是看當期的銷售額，因為房地產(chǎn)是預售制，這部分銷售額不會進入營業(yè)收入，而是進入合同負債；二是看銷售面積，銷售面積才是硬實力。

藍光發(fā)展半年報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 158.04 億元，同比增長 8.72%；實現(xiàn)利潤總額 20.50億元，同比增長 0.15%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 13.62 億元，同比增長 7.45%。

看起來是增長的，但是公司的銷售額和銷售面積都有較大幅度下滑。

衡量房地產(chǎn)公司經(jīng)營健康與否的重要指標，是現(xiàn)金流，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額是歷年同期最差。

主要原因，是公司冒著風險大規(guī)模拿地。

半年報顯示：2020 年上半年，公司進一步加大投資力度， 新增項目 36個，總建筑面積約 588.52 萬平方米， 其中 76%分布于華東和華中地區(qū)。

所以，公司的資產(chǎn)負債率比較高也就可以理解了。

三、中南建設(shè)紅線全中

中南建設(shè)是一家偽裝成建筑公司的房地產(chǎn)公司，公司名字里有建設(shè)，但是超9成業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)。

半年報顯示，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售金額 813.9 億元， 同比增長 0.2%， 銷售面積 609.1 萬平方米， 同比減少 5.7%。

中南建設(shè)的凈負債率高達202.8%，這意味著，理論上把公司值錢的資產(chǎn)賣了還債都不夠。

2020年半年報顯示，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量流出史上最高，說明公司拿地最積極。

而拿地的背后，是高昂的融資成本，截止2020年6月底，公司需要償還的貸款和債券，超過781億元，比2019年全年營收都要高。

為了拓展融資渠道，公司甚至破天荒的搞起了所謂員工入股的方式。這層層包裝的入股跟投，算不算實質(zhì)上的非法集資呢？

這么多欠款，什么時候能還完？

三道紅線統(tǒng)統(tǒng)踏破。

四、華發(fā)股份有多缺錢？

華發(fā)股份的借款更為離譜，賬面顯示，公司長短期借款和債券達到了1075億元，差不多是2019年全年營收的三倍多。

在如此嚴峻的融資壓力下，公司還在半年報振振有詞：報告期內(nèi)，公司積極拓寬融資渠道，綜合運用多種融資手段，成功發(fā)行公司債、抗疫債、超短融等融資產(chǎn)品。

資產(chǎn)負債率一塌糊涂，破了三道紅線也就可以理解了。

五、紅線的意義

話又說回來，為什么要給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置紅線？

其實本質(zhì)上是為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，房價的暴漲暴跌都是不健康的，全國在冊登記的房地產(chǎn)公司9萬多家，這也是不正常的。

星空君說過，作為傳統(tǒng)基建行業(yè)的帶頭大哥，房地產(chǎn)行業(yè)不能倒，但房地產(chǎn)公司可以倒。

如何促進房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰？

從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資的資金并沒有想象中的完全斷流，而是改為大池子每年基本固定，定向精準投放，防止虹吸效應(yīng)影響其他行業(yè)。

把有限的資金放給有能力的優(yōu)質(zhì)公司，從而讓高杠桿運營的中小房地產(chǎn)公司主動退出或者被兼并，從而確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

這才是紅線的意義。

有些投資者認為房地產(chǎn)的發(fā)展就一定要依賴高杠桿和大量資金，其實這是一種誤解，狂奔了30多年的房地產(chǎn)市場有經(jīng)驗也有教訓，并不見得一些事實存在的現(xiàn)象就是正確的。

無論什么時候，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流健康的房地產(chǎn)公司，才是值得投資的。