2021年9月，恒大財富爆雷，9月8日起，停止兌付已銷售的所有理財產品。

后來恒大財富的內部員工爆料，公司負責人杜亮和其父親早在5月底就提前兌付了近1000萬人民幣。

9月12日晚上，杜亮被數(shù)百名投資者圍堵在恒大集團位于深圳的總部。眾人情緒激動，要求恒大財富的總經(jīng)理杜亮給個說法。

9月13日，恒大給投資者們提供了三種補償方案，分別是：現(xiàn)金分期兌付、實物資產兌付、和抵扣購房尾款兌付。投資者可從三種方案中選擇其中一種，或者任選幾種進行組合。

然而，在恒大樓盤大面積停工、供應商討債無門的情況下，這三種補償方案無異于空頭支票。

這家中國房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)在2021年9月1日剛剛舉行了「保交樓」軍令狀簽署大會，全體員工在董事長許家印的帶領下信誓旦旦地說，會以最大的決心、最大的力度，保質保量完成樓盤交付。

9月10日，許家印在恒大財富專題會上表示：「很多員工和業(yè)主都拿著辛苦錢、血汗錢和養(yǎng)老錢，買了恒大財富的產品，我代表集團承諾一定會全部兌付，一分錢都不少?！?/p>

許家印還煽情地說道：「我可以一無所有，但恒大財富的投資者不能一無所有！」

如今看來許家印這話可能是說反了。

每當經(jīng)濟不景氣時，關于房市的「死亡預言」就會甚囂塵上。

從2021年初起，便開始有人說，恒大、合生、富力、碧桂園、雅居樂，這五家被稱為地產界「華南五虎」的公司，至少有一家會倒掉。不幸的是，這次預言成真了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，恒大在全國各地有超過778個未竣工項目，約70萬戶房產未交付，覆蓋范圍超過200個城市。

有人將恒大樓盤形成為成年人的「盲盒」。一個掏空六個錢包買到的未知數(shù)。運氣好的開出幾年維權，運氣不好的只留下一個爛尾的半成品。但爛尾樓絕不是恒大的專利。

打開「中國裁判文書網(wǎng)」，輸入關鍵字「爛尾樓」，我們能得到13699份相關文書，其中民事案件10580份。

假設每份文書所涉及的爛尾樓都只有一棟，每棟以10層共40戶計算，那么這1萬多起民事訴訟案背后可能是40萬戶深陷爛尾樓糾紛的家庭。

就算一家只有3口人，40萬個家庭也有120萬人了。更何況，開發(fā)商要爛尾不太可能只爛一棟，即使只爛一棟，也一定是二三十層的高層。

所以保守估計，全國至少有數(shù)百萬人深受爛尾樓的困擾。這些爛尾樓業(yè)主都經(jīng)歷了什么？爛尾樓又為何會遍地開花呢？今天咱們來聊聊這背后的故事。

「他們眼里沒有了光…」

亮亮和麗君是一對生活在鄭州的小夫妻。2021年底，他們在鄭州融創(chuàng)城買下了一套98平方米的期房。

2022年7月，全網(wǎng)被他們的故事刷屏。

2021年11月6日，「亮亮麗君夫婦」的抖音賬號發(fā)布第一條短視頻，公布了他們買房的喜訊。

亮亮說到：從此萬家燈火，終有一盞只為我而亮。房產證只寫你的名字，是一個男人給女人最大的安全感。

2個月前，他們剛剛舉辦了婚禮，結束了5年的異地戀。此時，距離交房還有3年的時間，但他們不知道的是距離樓盤停工僅剩8個月了。

亮亮和麗君都是90后，2013年相識于河南交通職業(yè)技術學院，從此開始了長達8年的愛情長跑。

大專畢業(yè)后，他們分別到不同的城市讀本科。后來兩人都從事財務工作。

幾年的奮斗后，亮亮的工資漲到了6000多，麗君的工資也有4000多。

麗君出生于農村，家里有4個孩子，她排行第二。父母重男輕女的厲害，直到生到第4個才是兒子。

從小麗君就不受待見，一生下來就被扔到了老家，在各位親戚家中寄養(yǎng)。

7歲時，因為要上學了，需要戶口，麗君被姨媽和姨父接走了，從此改口喊姨媽為媽媽，姨父為爸爸。

這樣的童年讓麗君一直渴望能有一個安穩(wěn)的家。后來，她遇到了亮亮。

亮亮也出身農村，家里條件不好，但自己很爭氣。本科沒畢業(yè)就拿到了會計從業(yè)資格證。

畢業(yè)后，白天工作，晚上還打零工，開過滴滴，送過外賣。為的就是能盡快攢下首付，給麗君一個家。亮亮想讓麗君知道，這個家不會再有人攆她走。

融創(chuàng)的那套期房，總價140多萬，貸款102萬元。

首付40多萬，其中有30多萬都是亮亮和麗君平日省吃儉用攢下來的。剩下的10萬元左右是亮亮的父母在結婚時對他們的支持，以及彩禮收到的錢。

這套房子飽含了夫妻倆對未來的憧憬和希望。

買房的時候，亮亮和麗君的工資加起來1萬出頭。

按照亮亮的規(guī)劃，房貸每月6300元，他們現(xiàn)在的房租1500元，車險200元，伙食生活費1000元。這樣他們每個月還能攢下2000塊錢。

然而，2021年12月，就在他們買房后的一個月，一場突如其來的變故讓一向樂觀開朗的麗君哭成了淚人。

因為經(jīng)濟不景氣，麗君所在的公司全員降薪，她的工資從4000多一下子變成了2000多。

得知降薪的消息，麗君第一時間想到的是，不能和亮亮一起還房貸了該怎么辦。

下班回家的路上，麗君本來是想買一塊肉的，但一想到自己的工資，最后只拎了一塊豆腐回家。

即使經(jīng)濟上不寬裕，麗君和亮亮依然熱愛生活，一起節(jié)儉地過著小日子。

人有盼頭就不怕貧窮。網(wǎng)友們都說，麗君有一雙靈動愛笑的眼睛，很像《仙劍奇?zhèn)b傳》里的阿奴。

2022年2月，麗君發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)懷孕快2個月了，夫妻倆高興壞了。

麗君笑著說，等孩子出生后，自己要擺攤賺錢補貼家用。說話時，眼里閃爍著充滿希望的光。

3個月后，2022年5月，融創(chuàng)在官網(wǎng)上發(fā)布公告，聲稱今年4月有4筆優(yōu)先票據(jù)利息逾期未付，當月應付利息總計超過了1億美元。

當時有分析師將這份公告稱為「融創(chuàng)官宣爆雷」。一時間，人人都在討論融創(chuàng)樓盤是否會爛尾。

5月22日，亮亮和麗君來工地視察，還拍下了一支視頻，表示既然選擇了融創(chuàng)就會相信融創(chuàng)，相信它一定會承擔起一個企業(yè)的責任。

6月29日，亮亮和麗君再次來工地。售樓部的置業(yè)顧問告訴他們，7天能蓋一層，也就是說一個月能蓋4層。

這樣算的話，6個月就能封頂了。亮亮和麗君決定以后每個月都來看一次，再來27次，房子就交付了。此時的麗君臉上依然洋溢著幸福的微笑。

但事實很快證明，這只是一種盲目的樂觀。僅10天后，工地就停工了。

7月11日，亮亮和麗君再次上傳視頻，這次視頻的標題變成了：前方的路啊，又長又遠又黑，仿佛看不到盡頭。

視頻中的兩個年輕人一臉凝重，麗君的眼里再也沒有了光。

這支視頻很快因為不明原因被下架。兩人還疑似遭到了威脅。

一位名為「一個大體格」的網(wǎng)友留言說：我們只是因為疫情高溫暫時停工，另外資金用途會適當公開，如果你們繼續(xù)這樣，就等我們融創(chuàng)的法務部吧。

亮亮說，他曾經(jīng)看過張朝陽的一句話，大意是年輕不要努力過頭，太過于拼搏的話，也是有傷害的。

以前的他并不認同這種觀點，他覺得年輕人多吃點苦沒什么。

但現(xiàn)在他有點明白張朝陽的意思了。太過努力，會感受到社會的不公。到最后你可能什么都沒得到，還會抑郁。

工地停工后，亮亮和麗君沒有吵架，也沒有互相埋怨。

麗君說生活已經(jīng)夠難了，哪里能再吵架。如今他們的女兒已經(jīng)滿月了。

11月20日，他們再次來工地時，發(fā)現(xiàn)還是有一些復工的跡象的，能夠聽到敲敲打打的聲音。

從9月份到11月份，大概蓋了3層。他們說只要施工有進展，就還有希望。

「我家住在爛尾樓…」

就在亮亮和麗君的故事全網(wǎng)刷屏后沒多久，一支「買房11年，爛尾8年，300名業(yè)主搬入爛尾樓自救」的紀實視頻，把西安易合坊送上了熱搜。

易合坊位于西安市灞橋區(qū)柳鶯路，本是香王村城改項目，由西安四德置業(yè)有限公司承建。

項目包括安置房和商品房兩大塊，其中安置房已于2013年交付。

商品房共13棟樓、1287戶，6棟為高層，其余為多層。

2011年，易合坊開售，每平方4600的均價比周邊樓盤便宜了好幾百塊，吸引了不少剛需族。

易合坊本來應該2015年中旬交房的，但2014年，項目毫無征兆的停工了。

從外面看，你可能根本不會覺得這是一片爛尾樓：墻體整潔，玻璃、窗戶、門都裝好了，和周邊其他小區(qū)也沒有太大區(qū)別，主要缺的是水電氣暖以及綠化和管道。

有人說這是封頂即爛尾的魔咒。因為根據(jù)相關規(guī)定，購房者的首付款中，有相當一部分是重點監(jiān)管資金。

樓盤封頂后，監(jiān)管賬戶里的資金比例可以大幅下調，錢能被轉到開發(fā)商的賬上。

所以不少樓盤開售之后，開發(fā)商隔三差五就連夜開會，討論如何加快施工進度，盡快封頂，這就是「高周轉率」的真正含義。

至于封頂后的細活，一不小心就成了擱置開發(fā)的序幕。

2018年，西安市灞橋區(qū)人民法院受理了四德置業(yè)破產重整一案。

2019年4月28日，易合坊項目在灞橋區(qū)政府的介入下，高調舉行了復工儀式。但儀式也僅僅只是個儀式罷了。

幾年過去了，小區(qū)道路依然泥濘，樓棟外觀還是最原始的水泥色，水電氣暖一項未通。

2022年3月，300名易合坊業(yè)主在疫情影響收入、不堪房貸重壓等因素的促使下，無奈搬進了家徒四壁、沒電沒水沒廁所的爛尾樓。

他們有老有小，面混凝土而居，伴鋼筋水泥為鄰。

7月，鳳凰網(wǎng)錄制了一支視頻，記錄了他們在爛尾樓中的艱難自救生活，頓時引起全網(wǎng)熱議。

67歲的李竹娥每天出入需要爬13層樓梯。

兒媳婦魯紅梅因為收入驟減，也決定近期退掉出租屋，全家搬到爛尾樓和婆婆一起居住。

10年前購房的李珂本來是要把這套房子作為婚房的，可如今孩子都6歲了，房子還沒交付。

每天晚上小朋友只能在微弱的手機燈光下寫作業(yè)。

李珂說：孩子是我的軟肋，我想給孩子營造一個好環(huán)境，我們有什么錯，我們自己花錢買的房子。

在輿論重壓之下，停工了8年的易合坊項目再次受到政府的關注。

2022年11月18日，1200多位易合坊業(yè)主接到了一個悲喜交加的消息。

喜的是他們的房子可以交付了，但悲的是想要收房還需要簽署一份苛刻的補充協(xié)議。

其中第一條就是：「乙方同意按照房屋現(xiàn)狀接收房屋」。

什么是現(xiàn)狀呢？現(xiàn)狀就是天然氣還沒有入戶安裝，電表也沒有，電還是臨時用電，暖氣要到明年才能通，保證房屋質量的三書一表一證都不齊全。

最讓人氣憤的是，想要辦理房產證，就需要補交續(xù)建費，暫定一平方米1800元，平均下來，每戶業(yè)主要交20萬，具體數(shù)字還要待債權人同意后，由法院對外公布。

沒有房產證就意味著外來人口無法落戶，子女也不能上學。

可20萬又不是20塊，哪是說拿就能拿出來的。開發(fā)商破產，業(yè)主來買單，真是離離原上譜，離天下之大譜。

根據(jù)2022年11月16日，西安灞橋區(qū)人民法院通過的四德置業(yè)的重整計劃草案，不選擇收房的業(yè)主，還可以接受貨幣清償。

但清償?shù)膬r格是要按照10年前西安的房價來計算的，還需要扣除銀行主張的相關費用。

想要用這筆錢，現(xiàn)在在西安再買一套房，簡直就是癡人說夢。

但是說實話，易合坊的處境還算是好的了。至少他們還有的選，通過繳納一定的續(xù)建費還能拿到房子。

大部分爛尾樓的受害者是既拿不到錢也看不到房的。

「住在爛尾樓，直到死去…」

位于廣州市黃埔區(qū)金坑村的澳洲山莊，是廣州歷時最長、規(guī)模最大、知名度最高的爛尾樓。

開發(fā)商是澳美公司，老板名叫胡耀智，祖籍潮汕。

70年代，胡耀智移民澳洲，在那里成立了胡氏遠東紡織有限公司，引進了當時最先進的西德電腦織衣機，一下子成了澳洲紡織業(yè)的龍頭企業(yè)。

90年代初，在澳洲混得風生水起的胡耀智看到了國內房地產市場的巨大潛力。

1992年，胡耀智幾乎押上了自己的所有身家，注資9200萬人民幣，在廣州成立了澳美公司，并以每畝6萬多元的價格拿下了后來建成澳洲山莊的近1000畝土地。

澳洲山莊地理位置偏僻，但毗鄰金坑水庫和金坑森林公園，依山傍水，綠樹成蔭，胡耀智想把澳洲的田園生活復刻到廣州來。

即使放到現(xiàn)在，澳洲山莊也是不折不扣的超級大盤。沒有一定實力的開發(fā)商是很難駕馭的。

胡耀智一入行就操刀大盤，難度可想而知，但他本人卻信心滿滿。

1996年，澳洲山莊打出了「20年免息分期付款，首期3.8萬元，月供480元」的誘人廣告，相當于澳美公司承擔了銀行的角色，業(yè)主每月向澳美公司支付月供款。

獨特的銷售方式，加上宜居的環(huán)境，購房者蜂擁而至。

截止到1998年，澳洲山莊共賣出了2834戶，200棟樓，即使位置偏僻，交通不便，銷售業(yè)績在廣州仍然一枝獨秀。

但這卻是胡耀智與澳洲山莊最后的榮光了。

1999年，由于澳美公司資金鏈斷裂，整個項目開發(fā)中斷。

至今為止，已售出的2000多套房子中，只有60多套完成了交付，長居于此的業(yè)主不到30戶。

澳洲山莊體量龐大，整個樓盤分為A、B、C、D、EA和別墅區(qū)6個區(qū)域。

按照原本的規(guī)劃，這里將是一個集居住、休閑、娛樂度假于一體的高端住宅區(qū)，配有狩獵場、娛樂中心、野營培訓中心、水上度假村、貴族學校等等。

在常規(guī)的地產開發(fā)模式中，大型項目往往會分成多期開發(fā)，將前一期的回籠資金投入到下一期的建設中，以此類推。

但胡耀智當時竟然6個區(qū)域同時動工，建設款依靠每個月業(yè)主的月供。

胡耀智后來在接受《廣州日報》的采訪時曾提到：如果當時起好一個小區(qū)，賣一個小區(qū)，再蓋另一個小區(qū)，可能就沒有今天這種困境。

胡耀智對外宣稱，澳洲山莊爛尾的最主要原因是1998年公司的財務總監(jiān)何氏兄弟卷走了上億公款潛逃，這才導致了公司資金鏈斷裂。

后來，胡耀智懇請業(yè)主向銀行辦理按揭，提前支付樓款，但承諾澳美公司會承擔貸款的利息部分，相當于業(yè)主還是免息的。大部分業(yè)主同意了。

然而，2000年之后，胡耀智再無力為業(yè)主支付貸款利息，1000多戶戶業(yè)主被銀行起訴。

業(yè)主不僅沒收到房子，還被銀行告上了法庭，悲憤之中，有一名業(yè)主因此自殺。胡耀智也被列為了失信被執(zhí)行人。

2004年，胡耀智的潮汕老鄉(xiāng)吳楷明說，他能幫忙把澳洲山莊項目盤活。

胡耀智出地，他負責拉攏資金。就這樣，接下來的幾年里，胡耀智把澳洲山莊里的若干個地塊陸續(xù)轉讓給了吳楷明名下的廣州方興房地產開發(fā)有限公司。

然而，此后兩家公司陷入了無休止的利益爭奪。

如今，澳洲山莊的近1000畝土地中，有711畝化歸他人名下，另外288畝因欠債處于凍結狀態(tài)。

不過令人稍感欣慰的一點是，胡耀智并沒有跑路，而是和其他30名業(yè)主一樣，搬進了澳洲山莊爛尾樓居住。

他說自己有生之年，最大的愿望就是能把房子重新建起來。

20多年過去了，胡耀智和同住在爛尾樓里的業(yè)主們從冤家變成了朋友。

他的電話號碼從來都沒有換過，這些年也不斷地有人給他打電話，追著他要房子或賠款。

選擇留在澳洲山莊的大部分業(yè)主都是已經(jīng)失去了收入和工作能力的老年人。

他們微薄的退休金無法支撐起外面高昂的房租，只能把自己的退休生活安置在了爛尾樓里。

今年89歲的馬敏莊婆婆曾是暨南大學的一位老師，搬來澳洲山莊已經(jīng)24年了。

剛退休時，她還折騰得起，打了一陣官司，但兩年的奔波下來毫無進展，維權小團隊也漸漸散了。

當初購買這里的房子時，馬婆婆憧憬的是遠離城市污染的田園生活，但現(xiàn)在污染成了她最大的困擾。

水龍頭流出的水常常有一股銹味或者漂白粉的味道。生活垃圾無人清運，蚊、蠅、蛆、蟑螂和老鼠孳生。

山莊的綠林之間時不時飄來一股刺鼻濃煙，那是某位住戶在就地焚燒生活垃圾。

小區(qū)里的路面雜草叢生，有的地方已經(jīng)有1米多高，常有蛇出沒。出門時需要自帶拐杖，先在草叢里揮舞幾下，這叫打草驚蛇。

馬婆婆說，已經(jīng)維權22年了，她可能是等不到樓盤重建的那一天了。

今年76歲的劉永廣在1999年10月，帶著母親住進了澳洲山莊。如今母親已經(jīng)去世了，只剩下了劉永廣孤零零的一個人。

澳洲山莊每年的業(yè)主聚會上，第一個環(huán)節(jié)就是集體默哀，悼念過去一年里那些離開人世的「準鄰居」們。

從壯年到老年，從黑發(fā)到白頭，澳洲山莊業(yè)主們的平均年齡已經(jīng)超過了60歲，不少業(yè)主們的照片已經(jīng)被掛到了墻上。

這群耄耋老人有的就在爛尾樓里孤獨的度過了自己的晚年，直到閉眼的那一天還在期盼著項目重建。

馬婆婆、劉大伯、亮亮和麗君，還有李竹娥、魯紅梅和李珂，他們只是無數(shù)爛尾樓受害者中的一員罷了。

鄭州永威金橋西棠，被稱為是「全國學歷最高的爛尾樓」。

這里共規(guī)劃了2515套住宅，2020年8月開盤以來，售出超過1700套，2021年底陷入停工狀態(tài)。

業(yè)主們自發(fā)進行的統(tǒng)計調查顯示，參與統(tǒng)計的1172戶業(yè)主中，本人和家庭成員中擁有本科及以上學歷共計1983人，其中碩士481人，博士189人。

這些人中，共有246名享受鄭州市人才補貼，占到統(tǒng)計人數(shù)的20.99%。

這群高學歷業(yè)主們組成了法務小組、監(jiān)督小組、媒體小組，多次與相關部門溝通協(xié)商。

還把自己的工作、生活、買房經(jīng)歷合著成了一本7萬字的書，取名《人間劇本》，并把書中的真實故事拍攝成了短視頻。

但經(jīng)過多方努力，永威西棠至今扔復工無望。

還有昆明的「別樣幸福城」，2012年前后開盤，售價7000元一平米，2015年停工，爛尾至今。

2022年初，地產研究機構克而瑞CRIC發(fā)布了一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一度引發(fā)熱議。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年底，鄭州、長沙、重慶、武漢四地的問題住房數(shù)量已經(jīng)達到了2萬套以上。

其中鄭州、長沙的樓盤爛尾率竟然分別高達29%和25%。

每一棟爛尾樓背后都有幾十上百個家庭的心酸故事。

那么問題來了，爛尾樓為何會在全國各地瘋狂蔓延呢？

爛尾之殤

如今讓大陸老百姓怨聲載道的「商品房預售制度」，也就是所謂的「期房」，其實最初起源于中國香港。

上個世紀四五十年代，香港房地產市場一片沉悶。

人口雖然從二戰(zhàn)后的50萬迅速膨脹至200多萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但人均收入普遍不高。

再加上當時香港的物業(yè)都是整棟整棟進行買賣的。買下一棟樓少說也要數(shù)十萬，這么高的門檻，普通老百姓哪兒買得起呀。

1947年，地產商吳多泰提出了「分層出售」的概念，把樓契拆分，每層樓的業(yè)主都有自己的產權。

50年代，地產大亨霍英東又在「分層出售」的基礎之上，對售賣單位進行再次細分。

將原本的一層拆分為一戶或者一單元進行出售，以此來進一步降低購房門檻，吸引更多購房者。

這還不夠，為了讓資金快速回籠，也為了讓更多的人都買得起房，霍英東還開創(chuàng)了「房屋預售」的先河。

讓人們來認籌在建或者還未開建的房子。

購房者先付一部分定金，其余的房款可以在房屋的建造過程中分期支付或者建成后再付款。

愛圖好彩頭的香港人把這種購房模式稱為「買樓花」。

此招一出，全港瘋狂，各區(qū)售樓處日日排起長龍，地產界嘖嘖稱奇，爭相效仿。

1994年，內地引入了商品房預售制度，頒布《城市房地產管理法》。

從此，地產大佬們的好日子來了。

在改革開放初期，國內住宅供應嚴重短缺的情況下，預售制度一定程度上加速了城鎮(zhèn)化的進程。

這是好處。但這種制度也有致命的缺陷，那就是開發(fā)商僅需要極少的自有資金，便可以順利實現(xiàn)經(jīng)營運轉，導致大批不良開發(fā)商進入市場，空手套白狼。

在今天的房產市場上，相比二手房，期房仍然是大部分老百姓的首選。

二手房雖然所見即所得，風險更低，但價格往往比新房還貴，交易時還要繳納高昂的稅費，銀行對二手房的放貸條件也更加苛刻。

都說爛尾樓的原罪是「商品房預售制度」，但我們進一步分析會發(fā)現(xiàn)，預售房的背后是預售資金監(jiān)管賬戶。

根據(jù)2013年發(fā)布的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，開發(fā)商在開始預售前需要先在商業(yè)銀行開立「專用賬戶」，之后才能夠辦理預售許可，開始銷售。一個預售許可對應一個專用賬戶。

在資金監(jiān)管方面，根據(jù)2022年初浙商證券發(fā)布的一份地產行業(yè)研究報告，不論是購房者支付的首付，還是銀行按揭貸款都是受監(jiān)管對象。

30%首付中的一半，也就是15%是「重點監(jiān)管資金」，由當?shù)刈》亢徒ㄔO局監(jiān)管。

不同城市和地區(qū)對重點監(jiān)管資金的比例有不同的規(guī)定，但大體都在總銷售額，也就是房屋全款的15%到20%之間。

首付中剩下的一小部分（房屋全款的10%左右）才會被直接打入開發(fā)商賬戶，還有一部分（5%）是稅金。

70%的按揭款屬于「一般監(jiān)管資金」，由銀行等金融機構監(jiān)管。

根據(jù)工程的進度，開發(fā)商可以申請?zhí)崛　钢攸c監(jiān)管資金」和「一般監(jiān)管資金」里的錢。

「重點監(jiān)管資金」之所以被視為重點，那是因為只要有它在，就能夠保證項目的完工。

怎么樣？這套監(jiān)管體系是不是聽起來非常完美？但別忘了這只是規(guī)定，實際執(zhí)行起來嘛，就…

比如說，2019年山東煙臺中級人民法院受理了這樣一起案件。

業(yè)主魏先生將開發(fā)商海陽隆祥置業(yè)和當?shù)毓ど蹄y行海陽支行告上了法庭。

魏先生于2010年6月購買了海陽隆祥置業(yè)開發(fā)的一套商業(yè)用房，售價149524元。

魏先生支付了79524元，并向工行海陽支行申請了7萬元的貸款。

合同上規(guī)定的交房日期是2010年12月31日，但項目爛尾至今。

魏先生請求解除與開發(fā)商的購房合同，以及與銀行的貸款合同，并主張開發(fā)商與銀行串通一氣，挪用監(jiān)管資金，這才導致了項目的爛尾。

魏先生多次到有關部門進行維權、上訪、信訪，但均未得到答復。這次法院的判決也是魏先生敗訴。

法院認為魏先生所提供的證據(jù)不足以證明開發(fā)商與銀行存在惡意串通的行為，所以魏先生還是要繼續(xù)還款。

翻閱中國裁判文書網(wǎng)上有關爛尾樓的判決文件，你會發(fā)現(xiàn)像魏先生一樣，因為買到了爛尾樓而把開發(fā)商或者銀行告上法庭的業(yè)主不在少數(shù)，但告贏的寥寥無幾。

有人說，我告不贏，那我強制停貸還不行嗎？所謂強制停貸是指開發(fā)商不按期交房，業(yè)主雖有還款能力，但未經(jīng)銀行同意，單方面強制停止支付銀行房貸的行為。

2022年以來，強制停貸潮席卷全國，根據(jù)鳳凰網(wǎng)公布的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止到2022年7月，全國已經(jīng)有100多個爛尾樓項目遭到了業(yè)主們的集體強制停貸。

但是我們要知道，強制停貸是有法律風險的，因為業(yè)主高開發(fā)商可能告不贏，但開發(fā)商告業(yè)主卻一告一個準。

鄭州康橋那云溪樓盤自從2021年7月水災之后，就一直處于停工狀態(tài)。

一位張姓業(yè)主認為交房無望，就絕對支付首付款中的9萬尾款。

但該樓盤的開發(fā)商卻不干了，直接把張先生告上了法庭，不僅索要9萬尾款，還要求張先生支付20多萬的違約金和滯納金。

結果開發(fā)商告贏了，法院判決張先生共支付開發(fā)商292500元。

周星馳執(zhí)導的《少林足球》里有一句話說得好：「球證，旁證，加上主辦，協(xié)辦，所有的單位，都是我的人，你怎么和我斗？」

不過大家也不用太過泄氣，2022年2月，從浙江嘉興中級人民法院傳來了一個振奮人心的好消息。

2014年，上海一位姓許的先生在嘉興某樓盤購買了一套別墅，支付首付后，向銀行按揭貸款392萬元。

但悲催的是2018年，開發(fā)商破產，樓盤爛尾。

因為許先生購買的別墅尚未達到交付標準，于是法院指定的破產管理人書面通知了許先生，解除了他與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。

遇到這種情況，許先生很生氣，也很無奈。

爛尾已成既定事實，再生氣也解決不了問題。房子沒有了，可貸款還背在身上。

一開始，許先生還在按時還貸，但后來一想，我既然永遠都拿不到房子了，我還還個什么貸款呀，此后，許先生開始停貸。

2020年，銀行把許先生告上了法庭，要求他繼續(xù)支付剩余的按揭貸款。

一審判決，銀行勝訴。一審法庭的理由也簡單粗暴，根據(jù)許先生與銀行簽訂的貸款合同，借款人與開發(fā)商之間的糾紛跟銀行是沒有半毛錢關系的。

許先生不服上訴。二審法院嘉興中院認為根據(jù)最高法發(fā)布的商品房買賣糾紛案件適用法律的解釋文件，當購房合同被解除時，購房者與銀行簽訂的貸款合同也應該被解除。

開發(fā)商應該把首付和已償還的貸款返還給購房者，剩余的貸款也應該由開發(fā)商支付給銀行。

最終2022年2月，嘉興中院作出二審判決，駁回銀行訴求，許先生無需繼續(xù)還貸。

按理說，許先生的首付和已經(jīng)償還的貸款也是可以向開發(fā)商索賠的。

可開發(fā)商都破產了，一堆債主排隊要錢，什么時候才能輪得上許先生呢？

據(jù)報道，這是全國首例，銀行告業(yè)主，但業(yè)主勝訴的案例。

不少人說，這起案件讓無數(shù)爛尾樓受害者看到了希望的曙光。

不過也有法律界人士分析，這起案件是特例，不具備普遍性。

因為案子里有一個至關重要的前提條件，那就是開發(fā)商已經(jīng)破產了，購房者與開發(fā)商原本簽訂的購房合同已被解除。

然而，現(xiàn)實情況是，大部分爛尾樓盤的開發(fā)商還在，沒有破產，只是某個項目出現(xiàn)了問題。

這就無法滿足最高法對商品房買賣糾紛適用法律的解釋條款，也無法讓購房者「甩」掉貸款。

其實，就算是條件允許，跟開發(fā)商解除購房合同也不一定是最明智的選擇。

因為購房合同解除后，業(yè)主跟開發(fā)商的關系就從「買賣關系」變成了「債權債務關系」，而在還款優(yōu)先級中，買賣關系是高于債權債務關系的。

本來開發(fā)商破產清算，哪怕能拿出來一點錢，都要優(yōu)先還你。

但現(xiàn)在你可能是排在倒數(shù)第二第三的債權人。被還款的概率就大大降低了。

解除購房合同吧，可能錢、房兩空。不解除合同吧，還得繼續(xù)還貸款。

強制停貸吧，還會影響信用記錄，甚至被銀行起訴。

那買到爛尾樓的業(yè)主究竟該怎么辦呢？難道只能自認倒霉嗎？

說到這兒，不知道大家有沒有注意到一個問題：都說「商品房預售制度」是從香港傳入內地的，但作為期房鼻祖的香港為何鮮有爛尾樓呢？

那是因為香港的預售金監(jiān)管體系與大陸完全不同。

首先，在香港，預售金的監(jiān)管主體不是銀行，而是律師行。

項目開售之前，開發(fā)商需要先委托律師行到銀行開設預售金監(jiān)管賬戶。

大陸的預售金監(jiān)管賬戶雖然也是專用賬戶，但依然是立在開發(fā)商名下的。

只要銀行一時疏忽沒有盯嚴，或者睜一只眼閉一只眼，開發(fā)商是很容易挪動資金的。

但在香港，要想違規(guī)支走預售金，需要律師行做出主動行為，把錢打給開發(fā)商。

這樣違規(guī)的難度顯然更大。對于律師行而言，預售金監(jiān)管只是一項單價不高的常規(guī)業(yè)務，并不靠它吸金。

而一旦違規(guī)，代價卻很高昂，很可能被吊銷從業(yè)執(zhí)照，所以律師行幾乎沒有這樣的動機。

其次，在香港，如果開發(fā)商要支取預售金，就必須要證明這筆款項是用于施工的，還要拿到有「認可人士」職稱的第三方建筑師的簽字。

另外，施工用款的支取規(guī)則是先干活，后付費。

開發(fā)商必須先完成一定比例的工程進度，再拿著證明材料，去申請相應的施工款。

說到底，預售制度并不是原罪，有問題的是預售制背后的監(jiān)管體系。

其實上個世紀六七十年代，香港也遍地都是爛尾樓，經(jīng)過了之后大刀闊斧的改革，才有了今天浴火重生的香港地產行業(yè)。

如今在大陸蔓延的斷供潮、停貸潮，也許正給我們敲響了警鐘，改革迫在眉睫。

畢竟，爛尾樓里的一?；衣湓谄胀ㄈ松砩暇褪且蛔?。