報(bào)告期：2021年11月1日至11月30日

出品時(shí)間：2021年12月23日

研究員：張子豪

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”釋義：

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

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榜單解讀：

一、金額面積雙雙重挫，房企立于寒風(fēng)中盼“暖陽”

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年11月，躋身“中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合計(jì)合同銷售金額900.9億元，環(huán)比10月下降13.8%；合計(jì)合同銷售面積僅為583.5萬平方米，環(huán)比10月下降15.3%。11月雖然個(gè)人貸款利率層面有稍許暖風(fēng)，但調(diào)控的范圍和力度仍然未達(dá)到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)局面的力度，整體調(diào)控作用直接讓成交額得到改善仍需時(shí)日。因此，成長(zhǎng)級(jí)房企銷售情況依舊堪憂。

縱觀11月份各大房企的銷售數(shù)據(jù)，多家成長(zhǎng)級(jí)上市房企因市場(chǎng)信息影響導(dǎo)致排位波動(dòng)極大。其中，祥生控股（02599.HK）憑借11月的優(yōu)異表現(xiàn)，排名上升6位，佳源國(guó)際（02768.HK）和金地商置（00535.HK）排名則分別上升4位。另一方面，佳兆業(yè)（01638.HK）因深陷債務(wù)債務(wù)風(fēng)波，11月銷售受到極大影響，排名由10月的第1位直降至第20位；合生創(chuàng)展（00754.HK）也在收并購(gòu)事項(xiàng)未談妥以及逆勢(shì)加杠桿等消息影響下，排名下降9位。

在銷售規(guī)模上，頭部成長(zhǎng)級(jí)房企合同銷售金額有所增加。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年11月，躋身“中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，入榜房企當(dāng)月銷售金額有所下降，銷售金額超過70億元公司僅有2家，分別是禹洲集團(tuán)（01628.HK）和中國(guó)奧園（03883.HK）。此外，當(dāng)月銷售金額超過60億元的房企有5家，另有金輝集團(tuán)（09993.HK）、金地商置（0535.HK）和首開股份（600376.SH）；當(dāng)月銷售金額超過50億元的房企有8家，超過40億元的有10家。此外，從房企11月銷售金額同比變化上看，據(jù)24家公布了同比變化的成長(zhǎng)級(jí)房企銷售額情況來看，銷售金額平均比去年同期下降40.0%，降幅較10月擴(kuò)大4%。具體來看，金地商置（00535.HK）11月銷售金額同比提升78.2%，在成長(zhǎng)級(jí)上市房企中居首。金地商置為金地集團(tuán)的商業(yè)平臺(tái)，主要業(yè)務(wù)為地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理。另一方面，信用違約對(duì)公司銷售端的影響也是顯而易見的，無論公司當(dāng)前債務(wù)是否完成展期，消費(fèi)者始終會(huì)對(duì)房企能否保證產(chǎn)品質(zhì)量存疑，因此如新力控股（02103.HK）、陽光100（02608.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）以及當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）的同比跌幅都已連續(xù)多月超過80%。房企想要修復(fù)負(fù)面信息帶來的影響難上加難，而銷售去化的不佳又將帶來現(xiàn)金流的不暢通，進(jìn)而導(dǎo)致公司在接下來的債務(wù)處理中面臨更大壓力，如此形成惡性循環(huán)。

二、銷售面積明顯下滑，以價(jià)換量成果未能延續(xù)

從銷售面積上看，中國(guó)奧園（03883.HK）以11月銷售面積63.0萬平方米的業(yè)績(jī)奪魁，成為了唯一一家銷售面積超過60萬平方米的房企，并且與第二名力高集團(tuán)（01622.HK）41.7萬平方米的銷售業(yè)績(jī)差距也很明顯。此外，祥生控股（02599.HK）當(dāng)月銷售面積也突破40萬平方米。而超過30萬平方米的房企共8家。通過與入榜房企環(huán)比比較可以看到，超過30萬平方米房企數(shù)量下降，整體銷售面積下滑明顯。而同比情況也依舊慘淡，僅有金地商置和保利置業(yè)（00119.HK）同比銷售面積增加，分別為63.9%以及39.8%。銷售面積的大幅縮水也證明，此前幾月房企放下姿態(tài)以真金白銀換去化率提升的經(jīng)營(yíng)模式并未持續(xù)產(chǎn)生期望效果，10月市場(chǎng)的反彈似乎也僅是超跌后的適應(yīng)性修復(fù)。

三、銷售均價(jià)環(huán)比微漲，超2萬/平房企數(shù)量增多

11月份合同銷售價(jià)格方面，成長(zhǎng)級(jí)房企總體銷售均價(jià)為15985元/平方米，較10月微漲4.2%。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，躋身“2021年11月中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，合生創(chuàng)展（00754.HK）成為唯一一家銷售均價(jià)超過3萬元/平方米的房企，雖繼續(xù)蟬聯(lián)均價(jià)榜冠軍，價(jià)格卻依舊呈現(xiàn)震蕩下跌態(tài)勢(shì)。超過2萬元/平方米的房企有7家，較10月數(shù)量上升4家，除合生創(chuàng)展外分別為大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）、金地商置（00535.HK）、首開股份（600376.SH）、禹洲集團(tuán)（01628.HK）、華僑城（000069.SZ）、德信地產(chǎn)（02019.HK）以及花樣年（01777.HK）。

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