這兩天，房地產(chǎn)市場有個(gè)大新聞。

潘石屹把他名下的SOHO中國作價(jià)30億美元，賤賣給了一家名為黑石資本的美國投資公司。

一時(shí)互聯(lián)網(wǎng)上是群情激奮：有人說他勢利眼，有人罵他是漢奸，更有人高呼“別讓潘石屹這王八蛋跑了！”

外行看熱鬧內(nèi)行看門道，黑石資本到底是什么來頭？潘石屹為什么要在這個(gè)時(shí)候套現(xiàn)？一個(gè)敢賣一個(gè)敢接的背后，雙方又在打什么算盤？

01

講道理，黑石資本在華爾街一眾大佬面前只算是小字輩。這家公司創(chuàng)辦于1985年，創(chuàng)始人是倆美國人：史蒂夫·施瓦斯曼和彼得·彼得森。

起初這哥倆是給雷曼兄弟打工的，后尋思給人打工不如自己單干，兩人一合計(jì)就跑出來共同投資了四十萬美元，成立了一家小型中介公司——也就是黑石。

憑借著在雷曼積攢的人脈關(guān)系，公司規(guī)模越做越大，不滿于做中介代理的他們開始涉足金融領(lǐng)域，業(yè)務(wù)包含但不限于：私有股權(quán)投資基金，房地產(chǎn)基金，對(duì)沖基金和債務(wù)投資等一系列私募股權(quán)投資。

截止到2007年，黑石集團(tuán)旗下財(cái)富已超過1000億美元，被外人視作華爾街成長速度最快的資本大鱷。

2008年是一個(gè)關(guān)鍵性年份，這一年對(duì)黑石來說發(fā)生了兩件大事。

一個(gè)是自己的老東家雷曼兄弟玩次貸把自己玩沒了，緊接著危機(jī)爆發(fā)，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)市場真空，黑石資本花了數(shù)百億美元，以40％的超低價(jià)收購了一萬多套美國房屋，一舉成為美國最大的房地產(chǎn)商。

另一個(gè)是進(jìn)入中國市場，2008年黑石在上海創(chuàng)建“盈石資產(chǎn)管理有限公司”，花了9.5億美元高調(diào)收購“調(diào)頻壹”廣場開發(fā)項(xiàng)目，正式進(jìn)軍中國房地產(chǎn)行業(yè)。

2013年一度出現(xiàn)撤資跡象，但經(jīng)過反復(fù)研究，黑石最終選擇留在了中國。

咱不得不說，黑石作為一家投資公司，眼光十分的毒辣。美國不談，就說中國。二十年來中國有兩次房地產(chǎn)大漲。一次是2008年，原因是四萬億基建投入。

一次是2015年，原因是通脹下人民幣貶值危機(jī)。兩次活動(dòng)，一次抄底，一次戰(zhàn)略決策，讓黑石旗下房地產(chǎn)主權(quán)資本膨脹了8倍，以1630億美元的資本規(guī)模問鼎全球最大的商業(yè)地產(chǎn)公司。

因此，按照這個(gè)邏輯推導(dǎo)，黑石收購潘石屹的SOHO中國，正是打算故技重施，看好了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，在近期抄底干一票大的?/p>

02

再來說潘石屹，拋開社會(huì)風(fēng)評(píng)不談，單看他的商業(yè)行為。

2011年，7億美元買入曼哈頓廣場長途巴士辦公大樓。2012年，6億美元入手曼哈頓公園大道49％股權(quán)。2013年，14億美元收購美國通用汽車大廈40％股權(quán)。

2014年，潘石屹52.32億出售上海靜安廣場，海倫廣場給金融界控股。

2016年，作價(jià)32.2億變賣上海世紀(jì)廣場給人壽。2017年，虹口SOHO35.7億賣給新加坡吉寶置業(yè)，2021年，30億美元將SOHO中國賣給黑石資本。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了搬上臺(tái)面的，潘石屹在國外至少投了50億美元，而在國內(nèi)的套現(xiàn)金額，則高達(dá)400億人民幣。

種種跡象表明，潘石屹是典型的“李嘉誠”式商人，在他眼里，商人沒有祖國，哪里有市場，哪里就是祖國。

03

好，既然說到市場，我們就必須進(jìn)一步探討，為什么黑石資本看好中國商業(yè)地產(chǎn)市場，而潘石屹卻對(duì)其嗤之以鼻呢？

首先站在潘石屹的視角。當(dāng)今中國商業(yè)地產(chǎn)總共有六大主流資本：王健林的萬達(dá)系，華潤集團(tuán)的萬象系，中糧的大悅城，港資，外資以及地方百貨系統(tǒng)。

從整體趨勢上看，由于近些年電商的跨越式發(fā)展，傳統(tǒng)的線下門店日漸式微，時(shí)常賺不到錢還虧錢，比如王健林，前幾年就一度成為“中國首負(fù)”；

第二，從內(nèi)部發(fā)展上看，高負(fù)債，重資本驅(qū)動(dòng)下的地產(chǎn)商業(yè)模式一定會(huì)趨于同質(zhì)，為什么去年萬達(dá)高調(diào)試驗(yàn)“輕資產(chǎn)”，因?yàn)樗懈偁幷叨荚谕妗叭f達(dá)模式”，一個(gè)內(nèi)卷如此嚴(yán)重的行業(yè)，最后結(jié)局無須多言。

第三，世界范圍內(nèi)剛剛經(jīng)歷了新冠疫情，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)無望，實(shí)體經(jīng)濟(jì)必然長期低迷，這對(duì)soho中國在內(nèi)的一眾房地產(chǎn)小玩家來說，是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

第四，大家別忘了，當(dāng)年潘石屹是為數(shù)不多在泡沫爆炸前逃離海南的房地產(chǎn)商，對(duì)他來說，謹(jǐn)小慎微一生求穩(wěn)才是做生意的最優(yōu)解。因此，潘石屹選在這個(gè)時(shí)候擇低價(jià)出手soho中國。

接著我們站在黑石的視角。

第一，美國疫情前商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模1萬億，年增長4％，380萬從業(yè)人口注定這是個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的行業(yè)。

而黑石靠抄底起家，一個(gè)敢在2008年抄底房地產(chǎn)的主，必然對(duì)資本的狂熱大于對(duì)穩(wěn)定的渴望，這是黑石資本和潘石屹最大的不同，也是黑石入手soho中國的最大動(dòng)力。

其次，雖然疫情是全世界的難題，但相對(duì)中國的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，美國的經(jīng)濟(jì)衰退顯然更為嚴(yán)重，據(jù)美商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，自疫情以來，美國消費(fèi)者信心指數(shù)從100暴跌至70上下，與2008年次貸危機(jī)相差無幾。

中國商業(yè)地產(chǎn)雖然困難，可美國的更加困難，那么矮子里面拔將軍，黑石欣然同意收購soho中國。

因此，黑石與潘石屹的交易，其實(shí)是各取所需。

說得直白點(diǎn)，潘石屹想去美國養(yǎng)老，想跑路，所以他入手市場穩(wěn)定的美國。

而黑石還想把生意做大，相比于美國甚至世界上任何一個(gè)國家，無論是增量還是存量都極為廣闊的中國市場，便成了它最好的選擇。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，商場中沒有永恒的贏家，至于潘石屹和黑石到底誰賺誰虧，那還得讓時(shí)間來評(píng)判。

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作者：金陵風(fēng)語