最近，浙江杭州的頂級豪宅市場掛出了一套房子——九溪玫瑰園樓王「白宮別墅」要進行出售。

據(jù)說這套房子的主人，是浙系房企祥生集團的老板陳國祥。房子售價8億起步，光驗資就需要5個億。

圖源：騰訊新聞

上次看到這樣的新聞還是中國恒大的老板許家印，出售自己980平的深圳豪宅，網(wǎng)傳售價才不過2.7億。

即便是他位于廣州的頂級豪宅僑鑫·匯悅臺，市值也剛在4億左右。

也就是說，把這兩套加起來，都抵不過祥生老板陳國祥的一套。

我們曾在《金庸故居，浙商云集，為何名流都定居在此？》介紹過九溪玫瑰園在杭州豪宅圈里的地位，著名武俠小說作家金庸先生，也曾是這里的業(yè)主。

那么，地產(chǎn)老板陳國祥為什么要甩賣這套頂級豪宅呢？答案似乎很明顯。

圖源：新浪網(wǎng)

自進入2022年以來，浙系房企“四小龍”之一的祥生地產(chǎn)流動性資金就頻頻告急。

先是3月21日，有筆2億美元債的1200萬美元利息未能按期支付，而后又在上周，官宣了2億美元的債務(wù)違約。

地產(chǎn)“黑馬”到千億負債

1994年，祥生地產(chǎn)發(fā)家于浙江諸暨，它與浙江另外三家房企中梁、德信和佳源被稱之為“浙系四小龍”。

2014年總部遷至杭州，并確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃。

圖源：搜狐

直到2015年，祥生地產(chǎn)的銷售額僅僅還只是109億元。

不過在其搭上三四線城市棚改的快車后，祥生地產(chǎn)只用三年時間就跨入了千億量級，2018年祥生地產(chǎn)銷售規(guī)模為1071億元，三年里增長了近10倍。

那么，從百億到千億，祥生地產(chǎn)是如何做到的呢？

2016年，祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個月內(nèi)動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現(xiàn)金流歸正。

它得益于這種高周轉(zhuǎn)運營模式和三四線城市的棚改紅利，祥生地產(chǎn)迎來了狂飆突進的三年。

但是隨著2019年棚改貨幣化政策退出市場，三四線城市紅利消退，祥生地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”的打法逐漸失靈。

不過此時的祥生地產(chǎn)，早已經(jīng)債臺高筑，資金回籠速度遠遠趕不上債務(wù)到期的速度。

數(shù)據(jù)來源：祥生控股招股說明書

截至2021年末，祥生地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模為1457.43億元，負債規(guī)模為1287.91億元。

其中短期借款172.48億元，但是現(xiàn)金及等價物只有 29.33億元，現(xiàn)金無法覆蓋短債了。

債務(wù)和業(yè)績雙雙暴雷

據(jù)官方公告披露，祥生控股有一筆2022年6月7日到期的優(yōu)先票據(jù)，未能在當天如約償還2億美元的本金及利息。

同時，公告還稱，祥生控股的2022年美元債將在6月7日到期后，在聯(lián)交所除牌。

圖源：祥生地產(chǎn)官方

就在3個月前，祥生控股已經(jīng)出現(xiàn)過債券違約的情況。今年3月21日，祥生控股未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息。

但當時的公告稱，只是“流動性資金出現(xiàn)階段性問題”，祥生控股隨后也回應(yīng)不會躺平。

不過，這次的違約開了一個壞頭，4月初，因3月的債券違約，導致出現(xiàn)了祥生控股的其他優(yōu)先票據(jù)交叉違約，其2022年、2023年的優(yōu)先票據(jù)一度暫停買賣。

再來看業(yè)績的滑鐵盧。

在2018年銷售規(guī)模突變千億后，祥生地產(chǎn)曾提出過2019年實現(xiàn)1300億的銷售目標，但是最終還是落空了。

2019年祥生地產(chǎn)實際銷售金額1225億元，2020年沒能守住千億大關(guān)，銷售規(guī)模直降到781.68億元，2021年為803.31億元。

實際上，在2019年祥生地產(chǎn)曾做出過戰(zhàn)略調(diào)整，戰(zhàn)略升級為“1+1+X”的擴張戰(zhàn)略，即立足于浙江省，深入滲透泛長三角區(qū)域，并拓展至泛長三角區(qū)域以外的其他具備高增長潛力的城市。

數(shù)據(jù)來源：祥生控股招股說明書

但是自今年以來，由于疫情影響及市場低迷現(xiàn)狀，長三角地區(qū)樓市成交慘淡。

4月份，長三角2０個重點城市的住宅成交面積下降了69％。作為祥生地產(chǎn)的大本營杭州，1至4月，杭州累計成交面積251萬平方米，同比暴跌64%。

樓市成交的慘淡導致公司經(jīng)營不善，今年1-5月，祥生控股合計銷售總額為133.71億元，去年同期為397.5億元，下降了66.4%。

伴隨著銷售下滑，祥生地產(chǎn)流動性資金開始頻頻亮起“紅燈"。

與此同時，祥生地產(chǎn)各地項目還接連爆出停工的消息。今年5月26日，杭州越城區(qū)的尚賢府項目逾期交付，5月31日，位于紹興諸暨的祥生棠樾被曝處于停工狀態(tài)。

祥生棠樾 圖源：美篇

祥生地產(chǎn)的現(xiàn)金危機愈演愈烈，加快回籠資金的需求迫在眉睫。

自救之路異常艱難

為了應(yīng)對流動性危機，今年以來祥生地產(chǎn)不斷地在出售資產(chǎn)，加快回籠資金還債。

今年1月祥生地產(chǎn)以3.37億元的價格轉(zhuǎn)讓了其持有的浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權(quán)，同時以4.87億元的價格出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)。

3月份，祥生地產(chǎn)以2.72億元的代價轉(zhuǎn)讓全資附屬公司海紫元銀通置業(yè)有限公司58.5%的股權(quán)。

今年6月5日，祥生地產(chǎn)又以9250萬元的價格出售所持湖州交投祥生地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)轉(zhuǎn)予浙江交投。

圖源：祥生地產(chǎn)官方

如今，老板陳國祥更是拿出了自己的杭州頂級豪宅出售，來解救資金困難的危機。

雖然在不斷變賣資產(chǎn)的過程中，祥生地產(chǎn)回籠了部分資金。但是面對上百億元的短期債務(wù)，它的自救之路依然十分艱難。

近幾年的房企暴雷，已經(jīng)算不上什么新鮮事了。祥生不是第一家，也不會是最后一家，早期地產(chǎn)行業(yè)里高周轉(zhuǎn)時代的自信現(xiàn)在基本上都已經(jīng)付出了慘痛的代價。

一些激進的融資行為將會把企業(yè)帶入無底深淵。

還是那句話，做企業(yè)對戰(zhàn)略沒有預判，對企業(yè)內(nèi)部管理沒有優(yōu)化，對企業(yè)文化沒有深耕，不管任何行業(yè)，依靠投機的方式都是很難走長遠的。