“中國奧園管理層卻認(rèn)為，對于凈負(fù)債率沒有明確的指標(biāo)要求，90%以下都是健康的?！?/p>

作者：夏天天

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出品：財經(jīng)涂鴉

受疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊影響，房企難以完成上半年銷售目標(biāo)已經(jīng)司空見慣，深耕大灣區(qū)的中國奧園集團股份有限公司（下稱“中國奧園”，3883.HK）同樣如此。

據(jù)中報顯示，截至6月30日，中國奧園實現(xiàn)毛利潤82.8億元，同比增長18%；核心凈利潤28.3億元，同比增長14%；股東應(yīng)占核心凈利潤為24.5億元，同比增長21%。

雖然各項數(shù)據(jù)都實現(xiàn)明顯增長，但從銷售情況看，中國奧園僅完成年度目標(biāo)的不足4成，且凈負(fù)債率已連續(xù)數(shù)年明顯增長。

上半年僅完成年度目標(biāo)不足4成

今年年初以來，新冠疫情爆發(fā)并在全球蔓延，也給中國房地產(chǎn)市場及房企的經(jīng)營造成沖擊。在行業(yè)增速放緩、新冠疫情的疊加因素影響下，中國房地產(chǎn)市場的競爭加劇，不同梯隊間進(jìn)一步分化。

數(shù)據(jù)顯示，中國奧園前6月未經(jīng)審核的物業(yè)合同銷售額累計為508.7億元，僅完成全年目標(biāo)1320億元的38.54%，不足4成。

在2020年中期業(yè)績說明會上，中國奧園董事局主席郭梓文表示，未來幾個月會加大銷售力度，有信心完成銷售額同比增長12%的年度目標(biāo)。

中國奧園營運總裁馬軍表示，全年有2200億元可售貨值，按照60%去化率，可完成年度銷售任務(wù)，華南、華東市場恢復(fù)較快，下半年整體推貨可達(dá)1700億元，供貨充足。

招銀國際研究部認(rèn)為，在今年余下時間，公司會在華南地區(qū)加大銷售力度，以完成全年銷售計劃。此外，今年收購京漢股份29.3%股權(quán)將可補充華北地區(qū)的銷售力量。

對于拿地方式，中國奧園管理層表示，收并購拿地上半年占比達(dá)63%，并將進(jìn)一步上升；招拍掛上半年占比30%，這一比例將會降低，城市更新及其他占比7%，但不排斥和優(yōu)秀開發(fā)商合作拿優(yōu)質(zhì)的地塊。

數(shù)據(jù)顯示，中國奧園在2020上半年購入44個物業(yè)項目，總建筑面積為695萬平方米(權(quán)益比76%)，截至6月末，總土地儲備達(dá)4,874萬平方米(權(quán)益比78%)，分布在國內(nèi)及海外90個城市，平均土地成本為每平方米2,727元。除了利用基本土地拍賣外，公司還采取收購及舊改方法來增加土地儲備。

今年7月，中國奧園完成收購京漢股份29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權(quán)，京漢股份并入中國奧園財務(wù)報表，由此增加了在北京、天津、重慶、成都、南京、廣東及河北等地的投資，這也成為中國奧園以資產(chǎn)包收購方式拿地的重要渠道之一。

對于下一步的市場布局，中國奧園在財報中還指出，將積極根據(jù)市場變化調(diào)整策略， 加大對一、二線及強三線城市的投資布局，聚焦深耕粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海、長三角、中西部地區(qū)等四大核心區(qū)域，加速推動城市更新項目的轉(zhuǎn)化，持續(xù)提升產(chǎn)品設(shè)計、運營及安全管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)化體系要求。

凈負(fù)債率連續(xù)上升，行政開支大增

截至6月30日，中國奧園凈負(fù)債率比率為79.8%，這一數(shù)據(jù)較2016年的50.7%上升近30個百分點，同時較2019年底上升約5個百分點，也高于2018年的58.9%

不過，中國奧園管理層卻認(rèn)為，公司對于凈負(fù)債率沒有明確的指標(biāo)要求，目前來看，90%以下都是健康的。

此外，截止上半年末，中國奧園有息債務(wù)約1030億元，總現(xiàn)金約694億元，為475億元短期借貸的1.5倍，資產(chǎn)負(fù)債率由2019年年末的84.8%升至85.9%。

從財務(wù)狀況來看，另外值得關(guān)注的是，中國奧園的銷售及行政開支在今年上半年大幅增加。今上半年，中國奧園銷售及分銷開支總額約為人民幣11.05億元，較去同期的9.44億元上升17.1%，主要因市場推廣及宣傳活動增加。行政開支總額約為人民幣14.60億元，較2019年同期的約11.53億元上升 26.6%，公司認(rèn)為這主要是由于營運規(guī)模擴大產(chǎn)生更多的員工費用及其他管理費用。

克而瑞證券認(rèn)為，中國奧園的短期償債安全墊較高。今年上半年公司合同銷售現(xiàn)金回款率約 90%，較去年同期上升15個百分點，進(jìn)一步保障公司現(xiàn)金流的健康。公司多元化拿地優(yōu)勢穩(wěn)定，融資成本持續(xù)改善，近期管理層持續(xù)增持公司股份，看好公司在全國化布局后的規(guī)模和業(yè)績成長性。