越南的房地產(chǎn)炸了。

就在這個月，彭博社放出重磅消息：越南超1200個房地產(chǎn)項目爛尾，近4成開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)，約10萬中介人員失業(yè)，更重要的是房價暴跌37%，銷量下滑75%。

昔日摸著中國過河的越南，終究是把自己摸進了馬里亞納海溝。越南房地產(chǎn)到底發(fā)生了什么？為啥會在一夜間崩盤？

01.

2021年，越南出了一條世界新聞。

在胡志明市，拍出了全球最貴“地王”。每平米單價24.6億越南盾，折合人民幣67.9萬；而總交易額更是高達37萬億越南盾，也就是102億人民幣。

這是個什么概念呢？當(dāng)時在胡志明買1平米的土地，可以在上海買5平米，北京買6平米，連香港都能買2平米。

所有人都說越南人瘋了，唯獨越南人毫不在意，拍著胸脯表示：我們有錢。

這話不假。因為相近的體制，越南對中國的經(jīng)濟發(fā)展政策基本是全盤照抄，而為了彌補體量小的劣勢，有時抄得更激進，比如房地產(chǎn)。

根據(jù)2020年新修訂的《越南投資法》，越南房企可以自由發(fā)放債券，其中著重鼓勵外資的進入。

那么2020年又是個啥光景？疫情在全球擴散，美國早早躺平，特朗普和拜登為挽救經(jīng)濟開啟核動力印鈔機，天文數(shù)字的美元如潮水般涌向世界各個角落。

所以越南這邊剛放開房地產(chǎn)的外資限制，國際炒家那邊就大舉進軍東南亞樓市。

據(jù)越通社報道，2022年外資對越南房地產(chǎn)的投資高達35億，相比去年同期足足翻了一倍，是全越南第二大吸引外資的經(jīng)濟部門，“地王”在這個時候誕生也就顯得不足為奇。

但是，天底下并沒有白吃的午餐，借美元一時爽，到了還美元時，越南又該如何應(yīng)對？

02.

2022年3月，美國核動力印鈔機已經(jīng)開了一年多時間。

好處是經(jīng)濟崩潰被遏制了，壞處是美國人快要被自己印的鈔淹死了——高達8%的通貨膨脹率讓美元購買力一路狂跌，于是美聯(lián)儲下定決心：加息！

加息的目的是為了回流美元，把市面上多余的錢收回央行，但是因為美元是世界貨幣，所以美聯(lián)儲的一舉一動都影響著世界各國，越南也不例外。

而此時的越南經(jīng)濟正一路高歌，8%的GDP增長率創(chuàng)下1997年以來新高，恰是需要美元投資的關(guān)鍵時刻。所以當(dāng)美國人宣布加息時，越南人覺得天塌了——經(jīng)濟被釜底抽薪。

老實說，面對強勢的美元回流也不是沒有解決辦法：和美國一起加息，用更高的銀行利率對沖風(fēng)險，避免外資集體跑路。

可是，提高本國銀行利率也是把雙刃劍。雖然整體經(jīng)濟能保住，可具有極強金融屬性的房地產(chǎn)卻危險了：人們一看往銀行存錢比炒房還掙錢，從樓市撤資就是必然。

所以去年，越南人面臨一個兩難的選擇：加息，保實業(yè)，毀房地產(chǎn)；不加息，保房地產(chǎn)，毀實業(yè)。

那么越南是怎么選的呢？

答案是我全都要。

03.

2022年9月，在美聯(lián)儲第三次宣布加息后，越南緊急跟進，上來就是加100個基點，11月又加息100個基點。

成效怎么樣？實業(yè)方面，效果不是一般的好。整個2022年四季度，越南累計出口895億美元，而全年累計出口3718億美元，同比增長10.6%。

相對應(yīng)地，房地產(chǎn)方面就顯得不太樂觀。越通社4月份曾報道，自2022年下半年起越南樓市持續(xù)橫盤，流動性連續(xù)數(shù)月觸底，種種現(xiàn)象表明，越南樓市已經(jīng)陷入陰跌狀態(tài)。

按理說，此時就應(yīng)該在加息的路上再踩一腳油門，把房地產(chǎn)行業(yè)的錢全部逼到實業(yè)部門，用有限的資金讓實業(yè)繼續(xù)高歌猛進。

可越南人并不這么認為，他們希望“再拉房地產(chǎn)一把”。

從3月起，越南宣布降息100個基點，到今年6月，越南央行已經(jīng)連續(xù)降息4次，累計250個基點。

那么越南人把房地產(chǎn)拉起來了嗎？恰恰相反，不僅房地產(chǎn)沒起來，實業(yè)還崩了。一季度越南出口同比萎縮11個百分點，進口萎縮17個百分點，GDP增速更是只有3.3%，不及2022年。

然而，國內(nèi)外無數(shù)的例子已經(jīng)證明，實業(yè)才是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)。當(dāng)出口減少，當(dāng)外資跑路，當(dāng)一切實體經(jīng)濟不再發(fā)展甚至倒退，任憑你再用任何手段刺激樓市，最后都逃不過泡沫破裂的結(jié)局。

消息顯示，今年一季度越南房地產(chǎn)領(lǐng)域新成立企業(yè)940家，同比減少63%，停業(yè)1800家，同比增長60%，注銷企業(yè)340家，同比增長30%。

說白了，你既要有要的結(jié)局，就是啥都得不到。

04.

事實上，越南房地產(chǎn)崩盤的根本原因，還是在國家經(jīng)濟布局上。

長期無限制地利用外資固然可以幫助越南快速發(fā)展，但卻也將國家未來的經(jīng)濟主導(dǎo)權(quán)拱手讓出。因為你融入的越多，就越容易被老牌資本主義國家操控。

如果從一開始，越南不蹚房地產(chǎn)金融這趟渾水；如果越南在開放房地產(chǎn)的同時，嚴格控制外資使用方式；

如果在房地產(chǎn)和實業(yè)二選一的關(guān)鍵時刻，沒選擇既要還要；或許越南的發(fā)展步伐沒今天這么快，但一定走的更踏實更穩(wěn)健。

回望過去三十年，越南一直在抄中國作業(yè)，只可惜，很多時候都是只抄一半，畫虎不成反類犬，貽笑大方而已。

作者：金陵風(fēng)語