撰稿 | 多客

來源 | 貝多財經(jīng)

碧桂園竟然虧了，這是近10年首次。

近日，碧桂園發(fā)布了2022年全年業(yè)績。財報顯示，碧桂園2022年實現(xiàn)營業(yè)收入4303.71億元，同比下降17.72%，歸母凈利潤更是同比下滑122.58%，至虧損60.52億元。

碧桂園將虧損主要歸因于三方面，其一是受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；其二是面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；其三是受美元升值影響，在2022年形成了較大額的匯兌損失。

基于此，摩根、華泰證券等在內(nèi)的多家券商紛紛下調(diào)碧桂園評級。

除了業(yè)績上的失利、評級下調(diào)外，碧桂園行業(yè)龍頭的寶座也拱手相讓，另外頻現(xiàn)“質(zhì)量門”，碧桂園還能撐多久？

一、近十年首虧，各家券商紛紛下調(diào)評級

總而言之，碧桂園虧損的原因在于：毛利率下降、匯兌損失和計提資產(chǎn)減值。

從毛利率指標來看，2020年至2022年碧桂園毛利率分別為21.8%、17.74%和7.64%，呈逐年下滑態(tài)勢。

在2021年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財務(wù)官伍碧君對毛利率下滑的原因做出了解釋，一方面是2017年、2018年的高價地進入交付期，另一方面是2021年下半年銷售環(huán)境惡劣，“以價換量”甩貨嚴重，銷售比預期要差。至于2022年大幅下滑的原因，碧桂園解釋為“受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降”。

的確，2022年房企銷售市場的情況較2021年下半年并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，各家房企銷售下滑嚴重，“以價換量”仍是常態(tài)。

近年來房企都在優(yōu)先?，F(xiàn)金流，把精力放在資產(chǎn)負債表和利潤的平衡上，碧桂園也同樣如此。為了維持住一定的規(guī)模水平，碧桂園必須要犧牲一部分利潤。

細心的投資者可能會注意到，2022年碧桂園的歸母核心凈利潤與歸母凈利潤數(shù)值差異較為明顯，而差異部分很大程度是受匯兌凈損益的影響。

財報顯示，2022年碧桂園財務(wù)收益凈額出現(xiàn)了巨額虧損，凈匯兌虧損83.79億元。碧桂園解釋為“受美元升值影響”。數(shù)據(jù)是最好的證明，2022年1月對于2022年12月，人民幣與美元匯率中間價匯率均值為6.7261，同比貶值4.08%。若剔除匯兌導致的虧損，碧桂園歸母凈利潤為26.12億元，雖仍同比下滑90%，但未出現(xiàn)虧損。

當然，計提資產(chǎn)減值也是推動碧桂園歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧的關(guān)鍵。碧桂園表示，“面對市場變化的不確定性，其在2022年對存貨進行了較大額的減值計提”。

針對碧桂園2022年由盈轉(zhuǎn)虧，4月6日摩通在研報中指出，民企內(nèi)房銷售表現(xiàn)或仍然呆滯，對碧桂園目標3至5年內(nèi)目標上線城市土儲占比升至50%亦沒有高度信心，因此下調(diào)碧桂園目標價7.4%，由2.7港元降至2.5港元，評級下調(diào)至“中性”。

無獨有偶，4月4日華泰證券同樣下調(diào)碧桂園評級，將目標價下調(diào)至2.34港元，下調(diào)理由同樣源于行業(yè)銷售恢復進程存在一定的不確定性，碧桂園銷售仍面臨一定的壓力。

但毋庸置疑的是，雖然2022年碧桂園利潤首虧，但經(jīng)營依舊穩(wěn)健。用碧桂園執(zhí)行總裁莫斌的話來說，“2022年我們付出了極大代價，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的‘鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)’”。

截至2022年末，碧桂園賬面現(xiàn)金余額1475.5億，現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右；凈負債率下降至40%，這也是近十年以來的最低值；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也持續(xù)下降至69.4%。此外，碧桂園2022年全年權(quán)益銷售回款率約93%，已連續(xù)7年超過90%。

二、頻現(xiàn)質(zhì)量門，品牌岌岌可危？

事實上，碧桂園業(yè)績的坍塌是“雪崩式”的、全方面的。

除了營收、利潤下滑外，2022年碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售3574.7億元，權(quán)益銷售面積4450萬平方米，分別同比下滑35.9%、33%，與萬科、保利的差距已經(jīng)從千億縮小到300億元內(nèi)，2022年勉強保住行業(yè)一哥的寶座，但從今年前三個月的數(shù)據(jù)來看，碧桂園已被保利、萬科反超，位列行業(yè)第三。

再從二級市場來看，碧桂園股價也持續(xù)在低位徘徊。從2018年年初的最高價14港元/股波動下滑至目前的2.12港元/股，股價暴跌近85%，市值“蒸發(fā)”3200多億港元。

資料來源：Wind。

比巨虧更憂慮的是，如今的碧桂園卻是在項目質(zhì)量上踩鋼絲繩。

秉持著“不以一時成敗論英雄”的投資者，碧桂園一時業(yè)績的難看并不影響投資者的信任，但如果品牌被砸了，那碧桂園可真是虧大了。

根據(jù)艾普思大數(shù)據(jù)顯示，2022年對房企的投訴，碧桂園以投訴量1700多起位列第一，同比增長61%。其中，關(guān)于碧桂園物業(yè)及配套服務(wù)、滲漏、開裂等投訴量分別為492起、236起、119起，這三項數(shù)字均高于萬科、龍湖集團等其他房企。

另通過在新浪旗下消費者信息服務(wù)平臺黑貓投訴中檢索“碧桂園”等關(guān)鍵詞，截至4月4日，投訴量高達1689條，碧桂園頻現(xiàn)質(zhì)量門。

資料來源：黑貓投訴平臺。

這只是冰山一角。在搜索引擎搜“碧桂園開裂”關(guān)鍵詞后，僅2023年就有大量關(guān)于碧桂園質(zhì)量問題的曝光，除了上文的藍谷之光，還有江門碧桂園世紀濱江、南充碧桂園天樾等小區(qū)。

碧桂園不斷出現(xiàn)的項目質(zhì)量問題，正在一步步摧垮投資者的信任。

正值輿論漩渦的碧桂園，還迎來了管理層大換血。

在楊惠妍接任新掌門人之際，碧桂園還決定實施區(qū)域總裁兼任方案，將原有58個區(qū)域總裁減少至29個，原有的另外29個區(qū)域總裁降為區(qū)域執(zhí)行總裁。

不僅如此，碧桂園還為了降低損失，“瘋狂”裁員。據(jù)財報顯示，2022年底碧桂園員工數(shù)量較2021年底減少3萬多人。

三、行業(yè)復蘇跡象明顯，碧桂園“新掌門人”調(diào)整打法

當然，碧桂園的虧損也不能僅僅歸于自身原因，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣。

3月16日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年百強房企營收均值為371.6億元，同比下降25.2%，較上年的降幅11.9%擴大了13.3個百分點，跌至七年前水平；凈利潤均值為21.9億元，同比下降54.4%，較上年的降幅21.4%擴大了33個百分點，為過去十年最低值。

此外，39家港股房企已發(fā)布的業(yè)績報告及預告中，有25家房企或錄得虧損，占比超六成，虧損總額超過千億，其中預計凈利潤下滑的房企逾30家。可以看出，絕大部分房企的凈利潤在過去一年錄得負增長，其中也包括碧桂園。

但2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的暖風頻吹，不僅通過“金融16條”“三支箭”等改善房企的融資環(huán)境，而且各省市先后出臺近600次涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅刺激托市、放松公積金政策等房地產(chǎn)松綁政策，讓處在“至暗時刻”的房地產(chǎn)企業(yè)看到了寒冬下的一縷曙光。

3月30日，碧桂園執(zhí)行總裁莫斌在出席的業(yè)績發(fā)布會時表示，“過去一年的確很難，最難的時候我相信肯定是過去了，而且可以看到市場的預期和信心都在恢復之中”。

此外，多家券商也認為“房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖態(tài)勢已現(xiàn)。”民生證券在研報中表示，“市場對地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位認知將更清晰，碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企將因稀缺性和系統(tǒng)重要性獲得重估”。華通證券國際也表示，“2023年隨著需求端因城施策的激勵政策陸續(xù)推出落地，房地產(chǎn)銷售或?qū)⑵蠓€(wěn)復蘇?！?/p>

此前，碧桂園憑借長期重注低線城市，享受到房改、棚改以及城鎮(zhèn)化政策紅利而快速崛起。如今接力棒由楊國強交給了楊惠妍，碧桂園或?qū)⒎鹦乱豁摗?/p>

碧桂園新任董事會主席楊惠妍在其主席報告中表示，“未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎(chǔ)、庫存情況等城市核心變量進行優(yōu)中選優(yōu)，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)”。

在楊惠妍的領(lǐng)導下，碧桂園未來的戰(zhàn)略方向已有清晰呈現(xiàn)，逐步改善土地儲備結(jié)構(gòu)；推進輕資產(chǎn)的代管代建業(yè)務(wù)，培養(yǎng)第二增長曲線，同時堅守產(chǎn)品力、成本力。

信任的建立需要真誠的日積月累，而坍塌可以是一瞬間，碧桂園也確實應(yīng)該好好想想品牌問題了。