焦點(diǎn)研究院 · 融資月報(bào)

監(jiān)測時(shí)間：2021年1月1日至8月31日

研究員：張子豪

摘要

2021年8月，房地產(chǎn)整體融資規(guī)模驟降近40%，其中境內(nèi)外債由于房企爆雷事件頻現(xiàn)，整個(gè)境內(nèi)外市場對房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況持觀望甚至負(fù)面態(tài)度，導(dǎo)致總體發(fā)行規(guī)模大幅下降，成本上升，發(fā)行期限縮短等情況發(fā)生。此外，迫于房企上下游供應(yīng)商壓力，商業(yè)地產(chǎn)未來現(xiàn)金流不穩(wěn)定等原因，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模亦大幅降低。預(yù)計(jì)未來如果繼續(xù)保持當(dāng)前融資端的高壓態(tài)勢，房企融資困難的情況將會(huì)持續(xù)。

融資規(guī)模：房企總體融資規(guī)模驟降，龍頭房企信用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致境外債券融資陷入谷底

圖1：2021年8月房地產(chǎn)行業(yè)各渠道融資情況

數(shù)據(jù)來源：用益信托網(wǎng)、wind，焦點(diǎn)研究院整理

從行業(yè)整體融資規(guī)模來看，2021年8月單月房地產(chǎn)企業(yè)通過各渠道共融資1385.27億元，環(huán)比減少39.4%，同比下降23.2%。其中，信托產(chǎn)品共發(fā)行761只，較上月增加147只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣690.81億元，環(huán)比增長13.8%，同比減少22.0%；境內(nèi)債共發(fā)行52只，較上月減少25只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣456.45億元，環(huán)比減少34.2%，同比減少10.9%；境外債共發(fā)行8只，較上月減少17只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣66.21億元，環(huán)比驟降81.3%，同比增加4.8%；資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行24只，較上月減少39只。發(fā)行規(guī)模約為人民幣168.61億元，環(huán)比驟降72.5%，同比減少50.5%。

深入各渠道來看，信托方面，新成立融資類信托產(chǎn)品規(guī)模增長明顯，為四種基本渠道中唯一環(huán)比增長的融資渠道。房企在其他三條渠道面臨融資壓力后，選擇通過信托方式融資。由于房地產(chǎn)行業(yè)資金調(diào)控升級，單純的信托貸款模式已經(jīng)不足以滿足房企的需求，信托公司越來越注重股權(quán)投資類的直接融資方式，以便全方位提供金融服務(wù)。

圖2：2021年8月境內(nèi)債分種類融資總額

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

境內(nèi)債方面，2021年8月單月房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債224.6億元，占境內(nèi)債總發(fā)行額的49.2%，雖然依舊是房地產(chǎn)企業(yè)使用最普遍的融資產(chǎn)品，但是環(huán)比驟降33.4%。近期房企疑似違約和實(shí)質(zhì)違約情況涌現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)整體信用狀況轉(zhuǎn)差，導(dǎo)致房企在進(jìn)行債券融資時(shí)顯得力不從心。該情況在境外債方面更加明顯。

圖3：2021年1-8月境外債融資規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

境外債方面，2021年8月單月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行總額為66.21億元，成為今年發(fā)行境外債總額最低的月份，環(huán)比驟降81.3%。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)恒大的流動(dòng)性危機(jī)事件受到國際關(guān)注，多家國際評級機(jī)構(gòu)都對恒大集團(tuán)及其債務(wù)進(jìn)行降級處理，這也影響到了中國其他房地產(chǎn)企業(yè)的境外融資之路。境外金融機(jī)構(gòu)目前對于中國房企的信用水平整體持觀望甚至負(fù)面態(tài)度，直接導(dǎo)致境外融資規(guī)模驟降。

圖4：2021年1-8月資產(chǎn)證券化分類別發(fā)行規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

資產(chǎn)證券化方面，2021年8月單月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品各渠道融資規(guī)模下降明顯，致使整體規(guī)模大幅下降。近期，房企擠壓上下游供應(yīng)商，逾期占款的事件時(shí)有發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)未來現(xiàn)金流預(yù)期不穩(wěn)定，金融機(jī)構(gòu)在對房企提供資產(chǎn)證券化服務(wù)時(shí)也加大了審查力度。因此，導(dǎo)致供應(yīng)鏈產(chǎn)品僅發(fā)行131.91億元，CMBS/CMBN產(chǎn)品更是只有19億元。

融資結(jié)構(gòu)：信托融資占比接近50%，房企在信用債市場和資產(chǎn)證券化市場表現(xiàn)掙扎

圖5：2021年8月融資類別占比

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

從整體上看，2021年8月單月融資規(guī)模占比最大的類別變?yōu)樾磐挟a(chǎn)品，占總?cè)谫Y規(guī)模的49.9%，其次分別為境內(nèi)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和境外債，占比分別為33.0%，12.2%和5.0%。在地產(chǎn)政策調(diào)控下，信貸規(guī)模受到約束，地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境依舊陰云密布，債權(quán)投資者更關(guān)心房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及再融資能力。

圖6：2021年1-8月境內(nèi)債分類別占比情況

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

具體來說，境內(nèi)債方面，公司債依舊處于發(fā)行占比的桿位，發(fā)行金額占比接近50%；中期票據(jù)的發(fā)行量在7月達(dá)到今年最低值之后觸底反彈，占比達(dá)到23.9%，成為發(fā)行占比第二大的產(chǎn)品。同期，資產(chǎn)支持證券占比驟降，為今年新低。房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模收緊不光體現(xiàn)在總規(guī)模上，在各個(gè)渠道上也有體現(xiàn)，首當(dāng)其沖的就是資產(chǎn)支持證券。

圖7：2021年1-8月資產(chǎn)證券化分類別占比情況

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

資產(chǎn)證券化方面，2021年8月單月供應(yīng)鏈產(chǎn)品占比激增至78.2%，重新成為房企最青睞的資產(chǎn)證券化融資途徑，CMBS/CMBN則降低至11.27%，從上個(gè)月占比排名第一的位置回落。類REITs類產(chǎn)品和購房尾款類產(chǎn)品整體變動(dòng)情況不大。從結(jié)構(gòu)上看，房企在面對其上下游合作商時(shí)依舊處于絕對優(yōu)勢議價(jià)地位，而且在融資環(huán)境相對惡劣的階段，房企依舊將供應(yīng)鏈產(chǎn)品當(dāng)做最主要手段。

融資成本：境內(nèi)外債務(wù)成本雙雙提升，房企將目光投向相對低廉的信托產(chǎn)品

信托方面，2021年8月單月，信托產(chǎn)品平均年收益率為7.25%，環(huán)比下降5個(gè)基點(diǎn)，同比下降22個(gè)基點(diǎn)。信托產(chǎn)品相對低廉的成本價(jià)格成為房企選擇該方式的原因之一。

圖8：2021年1-8月境內(nèi)債分類別利率情況

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境內(nèi)債方面，2021年8月單月，境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.33%，較上月上升11個(gè)基點(diǎn)。從上圖可以看出，除中期票據(jù)外，其他產(chǎn)品融資成本都有所上升，其中企業(yè)債上升幅度最高。發(fā)行規(guī)模最大的公司債，成本環(huán)比增長3個(gè)基點(diǎn)。8月共計(jì)17筆信用債發(fā)生違約，逾期本金合計(jì)超160億元。其中包含藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)和上海三盛。

圖9：2021年1-8月境外債平均利率

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

境外債方面，境外債券融資平均票面利率為8.18%，較上月上升218個(gè)基點(diǎn)，為2021年新高。其中景瑞控股、陽光城、中梁控股和力高集團(tuán)境外債票面利率高于10%。前述已經(jīng)提到目前中國房企在境外債市場整體所受風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期較高，投資者多持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。受此影響發(fā)行境外債成本必然水漲船高。同時(shí)，由于國內(nèi)龍頭房企流動(dòng)性危機(jī)事件逐漸發(fā)酵，預(yù)計(jì)后續(xù)境外債發(fā)行將持續(xù)受到影響。

融資期限：境外債因市場預(yù)期及對于風(fēng)險(xiǎn)因素的考量期限繼續(xù)大幅縮短。

從整體上看，2021年8月，信托融資平均期限為1.65年，較上月下降0.03年；境內(nèi)債券融資平均期限為4.16年，較上月周期縮短；境外債券融資平均期限為2.2年，較上月下降0.71年。

具體來看，信托方面，今年以來單月平均期限總體變化不大，8月份相較上月有所降低，但仍處于正常水平之內(nèi)。

圖10：2021年1-8月境內(nèi)債期限分布情況

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

境內(nèi)債方面，2021年8月單月，房企發(fā)行債券期限整體縮短，主要是由于1-3年（含）產(chǎn)品占比相對增加，且這部分產(chǎn)品整體平均期限也有所減低。由于信用債市場整體的信用狀況下行，投資者偏向相對謹(jǐn)慎的投資策略，導(dǎo)致房企新發(fā)行債券整體期限變短。

圖11：2021年1-8月境外債平均期限

數(shù)據(jù)來源：wind，焦點(diǎn)研究院整理

境外債方面，在8月份發(fā)行的8只海外債券中，期限低于3年（含）的占比高達(dá)87.5%，其中低于1年（含）的占比42.9%，體現(xiàn)出投資者出于境內(nèi)房企風(fēng)險(xiǎn)因素的考量，更加接受發(fā)行期限短的融資產(chǎn)品，我們認(rèn)為這種趨勢大概率將會(huì)延續(xù)下去。

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