焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第三批次青島集中供地結(jié)果解讀

研究員：趙文浩

出品時(shí)間：2021年12月16日

青島第三批集中供地僅出讓45宗地塊，和一批次的63宗和二批次的100宗相比，供應(yīng)總量下滑明顯，但是分布在主城區(qū)市南區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升。在出讓規(guī)則方面，基本上延續(xù)二批集中供地的出讓規(guī)則。從成交情況來看，僅有1宗地塊溢價(jià)成交，拿地企業(yè)方面以本土國企為主，規(guī)模性房企僅有3家拿地?？傮w上來看，由于青島供地多數(shù)有產(chǎn)業(yè)要求，和兩批次相比，第三批集中供地成交熱度變化不大，僅在拿地企業(yè)方面出現(xiàn)了格局變化。

西海岸仍為供地主力，成交總價(jià)下滑過半

12月15日，青島第三批土拍宣告結(jié)束。本批次共有45宗住宅用地正式公告，開拍后有3宗流拍，其它均成功出讓。成交地塊的出讓面積為106.71萬平方米，較第二批次減少61.7%，成交地塊的計(jì)容建筑面積為242.80萬平方米，較第二批次減少64.3%，成交總價(jià)133.32億元，較第二批次減少52.2%。2020年青島市共供應(yīng)商住用地307宗，出讓面積為2030萬平米，今年共計(jì)供應(yīng)248宗，出讓面積為1524萬平米，供應(yīng)量和供應(yīng)建面均相當(dāng)于去年的8成左右，政府有意通過減少土地供應(yīng)來穩(wěn)定市場。全年涉宅地塊成交地塊的計(jì)容建面1042萬平方米，較2020年縮減52%。

從各個行政區(qū)來看，本批次7個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，黃島區(qū)成交地塊的出讓面積，計(jì)容建筑面積均居各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為45.92萬平方米和104.20萬平方米，市北區(qū)成交總價(jià)為51.63億元，為成交總價(jià)最高的區(qū)域。價(jià)格方面市南區(qū)成交計(jì)容樓面地價(jià)為14520.34元/平方米，為樓面地價(jià)最高的區(qū)域。

從供應(yīng)方面來看，本批次出讓地塊多位于黃島區(qū)，出讓面積和規(guī)劃建筑面積分別為45.9萬平方米和104.2萬平方米，占比分別為35%和35%。從用地性質(zhì)方面來看，涉宅用地38宗，其它性質(zhì)用地7宗，土地供應(yīng)仍以住宅用地為主。

本批次黃島區(qū)土地供應(yīng)20宗，其中17宗位于西海岸新區(qū)。2021年10月11日，青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了截止9月30日的青島市存量住宅用地信息公示，西海岸新區(qū)未動工土地面積為468.4萬平方米，占青島總共未動工土地面積的32.9%，后續(xù)青島土地供應(yīng)仍舊以西海岸新區(qū)為主。此外西海岸新區(qū)作為新房供求的熱門區(qū)域，預(yù)計(jì)這種市場局面將會在近幾年持續(xù)下去。

土拍規(guī)則輕微調(diào)整，1宗設(shè)置底價(jià)出讓

本批次土拍規(guī)則基本上延續(xù)二批次土拍的規(guī)則，只是做出微調(diào)整，針對市北區(qū)1號地塊設(shè)置底價(jià)，其余地塊均無此要求，二批次并不存在此類要求，不過設(shè)置底價(jià)在以往的青島土拍中就已經(jīng)存在。

其余方面基本上延續(xù)二批次的規(guī)則，設(shè)置地塊最高限價(jià)，多數(shù)地塊的溢價(jià)率設(shè)置為15%，部分設(shè)置在10%。在達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑）建設(shè)和搖號環(huán)節(jié)。在參拍企業(yè)方面要求禁止馬甲企業(yè)參拍，如果存在此類情況，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還。要求企業(yè)參拍必須采用自有資金，并且規(guī)定了5種禁止的資金來源，該條規(guī)則主要是為了防止房地產(chǎn)過度金融化，引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿。

總體溢價(jià)水平下滑，僅有1宗溢價(jià)成交

本批次青島集中供地中，45宗地塊中有41宗地塊底價(jià)成交，有1宗溢價(jià)成交，3宗發(fā)生流拍，總體溢價(jià)率為0.7%。由于本批次出讓條件設(shè)置相對寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例加大，本批次流拍地塊比例大幅減少。

青島本批次土地成交仍以底價(jià)成交為主流，這主要有兩方面的原因，一方面是青島的土地出讓特點(diǎn)，地塊多數(shù)有配套產(chǎn)業(yè)要求或者有劃撥的租賃或者其它類型的用地要求，這就使得符合競買條件的房企較少。另一方面，青島下半年房地產(chǎn)市場低迷，多數(shù)在青島的規(guī)模房企和青島本地民企選擇躺平。

本批次僅有市北海泊河地塊溢價(jià)成交，溢價(jià)率為8.59%，成交樓面地價(jià)15420元/平方米，該地塊商住比為1:9，配建面積較少，周邊配套設(shè)施較好，周邊中海開發(fā)的海泊雅苑項(xiàng)目二手房均價(jià)為2.7萬元/平方米，按此計(jì)算地房比為0.57，后期項(xiàng)目利潤空間有保證。

至于流拍的亞洲杯商住地塊和清華附中地塊，坊間傳聞為華潤和保利發(fā)展的意向地塊，但是由于出讓條件苛刻，本批次均發(fā)生了流拍。

本土國企拿地積極，3家規(guī)模房企均有斬獲

青島本土房地產(chǎn)市場主要是有本土國企，本土民企和外來規(guī)模性房企主導(dǎo)，前兩批次房企拿地基本上延續(xù)著類似的格局。本批次青島本土民企拿地明顯減少，多數(shù)為本土國企拿地，規(guī)模房企拿地的有龍湖、遠(yuǎn)洋和中信泰富，且和青島本地企業(yè)聯(lián)合拿地。

在近期剛結(jié)束土拍的濟(jì)南、成都和廈門等地土拍中，均為本土國企全力撐場?，F(xiàn)階段市場盡管出現(xiàn)回暖的跡象，但是融資窗口主要向國企和央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司開放，針對現(xiàn)階段的市場，民企拿地普遍比較謹(jǐn)慎。

本批次中信泰富聯(lián)合體拿下7宗歡樂濱海城連襟地塊，這7宗地塊對產(chǎn)業(yè)引進(jìn)限制頗多，對于中信泰富聯(lián)合體來說繁復(fù)的出讓條件近乎量身定制。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年進(jìn)入青島，在青島打造眾多個項(xiàng)目，現(xiàn)階段遠(yuǎn)洋在青島儲備土地較少，本批次遠(yuǎn)洋聯(lián)合體競得的市北海泊橋地塊，補(bǔ)充土儲意味濃厚。此外黃島區(qū)3195地塊被龍湖億聯(lián)聯(lián)合體競得，該地塊為億聯(lián)龍湖春江天璽的二期用地，一期開盤兩個月即售罄，該區(qū)域?yàn)辇埡罡麉^(qū)域，周邊還有龍湖開發(fā)的景粼玖序項(xiàng)目。

11月供應(yīng)量環(huán)比下滑，成交方面量價(jià)齊升

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來青島新建商品住宅成交情況在二季度高位運(yùn)行1-8月基本上處在下行區(qū)間。金九銀十成交低迷，11月供應(yīng)量達(dá)到95.4萬平方米，成交量達(dá)到101.53萬平方米，環(huán)比增加11%，成交均價(jià)達(dá)到15614元/平方米，較上月增加5.7%。截止2021年11月末，新建商品住宅庫存量為2284萬平方米，去化周期為18.3個月，較上月增加0.6個月。

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