3月剛剛過(guò)去第一周，各地樓市的熱度就開(kāi)始回落了，之前影帝式回暖也就撐了不到一個(gè)月時(shí)間。

大家好，我是謝暉。2月的樓市確實(shí)比較火爆，從克而瑞監(jiān)測(cè)看，2月整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2個(gè)月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。其中重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成?！边@個(gè)我在之前的視頻已經(jīng)提到了，2月回暖是表演式回暖，剛剛過(guò)去的3月第一周，已經(jīng)有部分城市開(kāi)始露出馬腳了，或者說(shuō)演不下去了，這個(gè)文章我不知道能保留多久，且看且珍惜。

先看大層面的，住建部倪虹部長(zhǎng)說(shuō)對(duì)樓市回暖非常有信心，一是供求改善，疫情防控政策優(yōu)化對(duì)于市場(chǎng)供需兩端均產(chǎn)生了積極的影響，供給端住房項(xiàng)目復(fù)工率大大提升，需求端成交量也有明顯改善，二是房?jī)r(jià)平穩(wěn)保交樓，房企合理性融資改善等因素帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期回升，三是前期已出臺(tái)的政策正在落實(shí)見(jiàn)效。高層說(shuō)對(duì)回暖非常有信心，潛臺(tái)詞就是目前還沒(méi)有真正回暖，只是對(duì)未來(lái)預(yù)期回暖有信心，希望通過(guò)之前和后續(xù)的手段使得樓市回暖，他在這個(gè)位置說(shuō)這個(gè)話也非常理解。

再看輿論層面，大家現(xiàn)在隨便一搜樓市都是各種唱多的文章，不僅是自媒體，還有很多電視臺(tái)，也都在不斷報(bào)道，甚至還有傳出電視臺(tái)里下達(dá)了任務(wù)，要多多報(bào)道樓市小陽(yáng)春，好像這波回暖生怕大家不知道一樣。

現(xiàn)在這個(gè)階段，就只有一種聲音，那就是樓市強(qiáng)勢(shì)回暖，各地人氣火爆，成交大幅上漲。別的聲音根本發(fā)不出來(lái)，就算是發(fā)了，也是限流，你還是看不到，我這篇估計(jì)也會(huì)被限流，這就是真正的力量。想讓你看什么就是什么。而大家看多了，就是共識(shí)，就像大家都喊著狼來(lái)了，即使是一頭豬來(lái)了，大家也都會(huì)以為是狼來(lái)了，所以保持人間清醒是非常不容易的事情。

如果樓市回暖是一種正確的導(dǎo)向，那所有的城市都可以拿著回暖的大旗濫竽充數(shù)的說(shuō)回暖了，大家快來(lái)買房。但是氣溫?zé)崃耍习傩諘?huì)知道脫衣服降溫，但是樓市熱不熱，不是靠嘴巴說(shuō)的，是要用老百姓真金白銀去砸出來(lái)的，說(shuō)一句熱很容易，但是背后每個(gè)家庭掏出上百萬(wàn)的時(shí)候卻并不那么容易，俗話說(shuō)一分錢難倒英雄漢，何況上百萬(wàn)房子，說(shuō)百萬(wàn)一秒鐘，賺百萬(wàn)可能要一輩子。

拿汽車行業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在包括合資、國(guó)產(chǎn)甚至豪華品牌都開(kāi)始瘋狂降價(jià)內(nèi)卷，某個(gè)合資品牌總價(jià)20多萬(wàn)的車子甚至直降9萬(wàn)，這是什么概念，破罐子破摔了，今年的市場(chǎng)有多難，大家體會(huì)一下，因?yàn)檐嚻蟛唤祪r(jià)可能就活不下去了，管中窺豹，樓市的回暖真的要打個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

再說(shuō)數(shù)據(jù)層面，市場(chǎng)成交量提升了不假，各地的中介都忙的不可開(kāi)交，比如武漢中介說(shuō)二手成交日均200-300套，核心區(qū)二手房上調(diào)價(jià)格，基本找不到什么筍盤了。再比如蘇州某中介說(shuō)，去年兩個(gè)月都成交不了一單，而節(jié)后二手房交易中心每天都在排隊(duì)簽約。他們都說(shuō)成交量多了，但是卻不告訴你掛牌量也在增加，拿濟(jì)南來(lái)說(shuō)，在2月22日，賣出88套的同時(shí)，有517套房源新增掛牌，就連曾經(jīng)房?jī)r(jià)第一但是被限價(jià)打折的深圳掛牌量也是持續(xù)上漲，他們?cè)谂率裁?？因?yàn)樗麄儾桓艺f(shuō)，怕你知道后不敢買了，為什么市場(chǎng)回暖了，別人卻傻乎乎的賣房，為啥不等等再賣呢，等后面不是賣更多嗎，這是普通人的正常邏輯，如果是真的市場(chǎng)回暖，一片大好的情況下，卻在想辦法套現(xiàn)，這個(gè)常理不符合，里面的貓膩到底是什么？

現(xiàn)在的回暖有個(gè)奇怪的現(xiàn)象，過(guò)往都是核心一線先回暖，帶動(dòng)二線，然后再三四線跟著，而現(xiàn)在呢，北京和天津廊坊同時(shí)上漲，并且整體上漲幅度北京還不如天津廊坊，廊坊以1.8%的漲幅領(lǐng)先，天津0.8%，北京只有0.7%，不僅如此，北京分區(qū)域來(lái)看，漲幅最大的竟然是通州，當(dāng)然上海廣州也在價(jià)格回暖，但是成交量卻是下跌的，深圳由于限價(jià)，價(jià)格波動(dòng)不大。

一線回暖不奇怪，但是很多外圍的區(qū)域趁亂漲價(jià)，卻是值得警惕的，北京市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)開(kāi)始“跳漲”。雖然漲幅不大，但足以帶動(dòng)市場(chǎng)情緒。于是就出現(xiàn)了“垃圾”板塊、房源開(kāi)始跟漲，補(bǔ)漲。大到城市、區(qū)域、小到項(xiàng)目和房源。原因就是一旦房?jī)r(jià)上漲，就一定會(huì)有一批人恐慌性的去買“垃圾貨”。比如有的人吐槽燕郊某硬傷項(xiàng)目漲價(jià)，把年輕人當(dāng)傻子，年輕人不會(huì)買賬的文章。但事實(shí)上，人家的項(xiàng)目人氣還挺旺。

所以今年要警惕一些補(bǔ)漲的三四線城市，尤其是一線周邊的項(xiàng)目，很多會(huì)趁亂漲價(jià)出貨，如果你在這輪要是被套住了，基本可以說(shuō)往后就被套住了，所以樓市現(xiàn)在的情況就是，一線回暖后又下降，核心二線部分回暖，部分三四線趁亂回暖，多數(shù)城市還是沒(méi)反應(yīng)。

小陽(yáng)春能否如期而至，還要看政策是否進(jìn)一步刺激，深圳是風(fēng)向標(biāo)，剛剛放開(kāi)的人才房松綁是一個(gè)信號(hào)，但是對(duì)于支持剛需和改善還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，沒(méi)有動(dòng)作，降溫就是必然的，所以現(xiàn)在依然還是樓市寒冬，離全面回暖還有一段路要走。