湖州的商品房購買風險提示混淆了“兩只手”的作用

10月2日，浙江省湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《湖州市商品房購買風險提示》，就商品房購買環(huán)節(jié)中的十大風險進行提示。

從列出的十大風險來看，確實是目前商品房買賣過程中經(jīng)常會出現(xiàn)的問題，也是經(jīng)常會產(chǎn)生矛盾的問題。但是，全部作為風險提示，感覺又似乎缺少點什么，存在一些問題。仔細分析一下，則不難發(fā)現(xiàn)，這些風險，混淆了“兩只手”的作用。因為，有的是應當通過市場的無形之手發(fā)揮作用的，有的則必須依靠政府的有形之手發(fā)揮作用。如果不能很好地利用“兩只手”共同發(fā)揮作用，樓市風險就很難避免。

從十大風險的具體情況來看，至少存在著這樣幾種混淆“兩只手”作用的現(xiàn)象。第一種，就是應由市場發(fā)揮作用的，政府動用行政手段干預，可能會使市場扭曲。如開發(fā)企業(yè)以明顯低于市場價銷售商品房的，就是風險。開發(fā)商不是慈善家，不會輕易虧本售房的。如果出現(xiàn)虧本售房，一定是企業(yè)遇到困難，必須通過這樣的方式才能確保資金鏈不斷裂。譬如恒大，如果想降價售房，政府就沒有理由去阻止，也不該阻止。因為，對恒大來說，“活下去”是首要任務。如果活不下去了，還要保價干什么？所以，阻止開發(fā)商降價售房，才是風險。如果要說到擔心開發(fā)商降價售房的，應當是銀行。如果銀行不說話，政府應當免開尊口。

第二種，就是應當由政府規(guī)范的行為，卻推給市場或購房者。從十大風險中不難提出，很多都是應當由政府及其職能部門履行的職責，卻以風險提示的方式交給市場、交給購房者，實在不夠妥當。如開發(fā)企業(yè)承諾買房可以贈送綠地或搭建違章建筑的，就是風險。這難道還要購房者去預防，而不是政府及其職能部門查處嗎？對購房者來說，至多提供線索，具體的，還是要政府及其職能部門處理。畢竟，這么大動作，不可能不清楚，也不可能不傳到政府及其職能部門耳朵里，那就得及時查處。又如開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證進行銷售，向購房者收取認籌金、定金、預訂款等款項的，就是風險。很顯然，這已經(jīng)不是風險，而是明顯的違規(guī)，是政府及其職能部門的工作，必須及時查處，怎么當作風險提示了呢？難道要讓市場去糾正嗎？讓購房者去解決嗎？

第三種，政府應當制定規(guī)范的，卻依靠風險提示來防范，效果不會太好，甚至會使風險加大。風險提示確實是一種可行的方式，但是，這種方式的約束力是非常有限的，是很難取得預防效果的，必須依靠市場的無形之手與政府的有形之手共同作用。如開發(fā)企業(yè)采取“售后包租”或變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，就是風險。對開發(fā)商來說，促銷是很正常的手段，可以依據(jù)市場規(guī)則進行。但是，促銷的方式和手段，則是政府及其職能部門必須密切關注的。實踐證明，“售后包租”或變相售后包租方式，是一種很不規(guī)范的住房銷售方式，留下的“后遺癥”很多，矛盾也很多，必須堅決遏制。否則，就會引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。很顯然，要解決這類問題，還是要靠制度與規(guī)則，政府及其職能部門應當依據(jù)實際，制定適合本地實際的商品房買賣規(guī)則，尤其是違規(guī)后的處罰制度，必須嚴格規(guī)范，確保買賣雙方都不敢違規(guī)。

政府及其職能部門向購房者等提供風險提示，是可以的，也不失為一種措施。但是，決不能混淆“兩只手”的作用，尤其是不能使政府有形之手的作用旁落。市場能不能規(guī)范運行，購房者能否增強風險意識，開發(fā)商會不會違反市場規(guī)則，政府有形之手的作用很重要，不能因為發(fā)布了風險提示，就認為作用發(fā)揮了。有些方面，必須依靠檢查、抽查、暗查等才能發(fā)現(xiàn)。一旦發(fā)現(xiàn)問題就得立即查處，并追究當事人的責任。否則，問題很難得到解決。政府切不可當甩手掌柜，而要做市場上最公正的裁判員、監(jiān)督員。