聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2021年第一季度的石家莊土地市場，實(shí)際交易時(shí)間僅有一個(gè)半月，其他時(shí)間，特別是2021年1月至2月農(nóng)歷春節(jié)假期結(jié)束，受新冠肺炎疫情影響，此前掛牌出讓的地塊陸續(xù)撤拍，交易陷入停滯。盡管本輪新冠肺炎疫情對(duì)石家莊的直接影響是一個(gè)月，加之疫情余波與農(nóng)歷春節(jié)假期疊加，使石家莊土地市場停滯時(shí)間又延長半個(gè)月，但因?qū)嶋H交易時(shí)間被大幅壓縮，供地和交易時(shí)序被打亂，部分地塊的供應(yīng)計(jì)劃被迫推遲，因此，整個(gè)季度，石家莊土地市場的實(shí)際交易規(guī)模不高，獲取土地的房企數(shù)量也比較少，甚至難以支撐此前一貫公布獲取土地規(guī)模位居前二十位房企的數(shù)量，因此，當(dāng)期焦點(diǎn)研究院僅公布獲取土地規(guī)模位居前十位的房企。

房地產(chǎn)開發(fā)用地?fù)?dān)綱主力，交易規(guī)?；貧w正常

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度石家莊國有建設(shè)用地掛牌出讓45宗，面積140.14萬平方米，約合2102畝，相當(dāng)于2020年全年總量的12%。當(dāng)期完成掛牌出讓并成交34宗，面積110.36萬平方米，約合1655畝，亦相當(dāng)于2020年全年總量的12%；實(shí)現(xiàn)成交金額93.43億元，相當(dāng)于2020年全年總量的21%；成交單價(jià)564萬元/畝，較2020年全年水平上升70%。

這其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地仍是石家莊土地市場交易的主力。當(dāng)期石家莊掛牌出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地25宗，面積85.43萬平方米，約合1281畝，相當(dāng)于2020年全年總量的16%；完成掛牌出讓并成交21宗，面積75.42萬平方米，約合1131畝，相當(dāng)于2020年全年總量的19%；實(shí)現(xiàn)成交金額91.06億元，相當(dāng)于2020年全年總量的22%；成交單價(jià)804萬元/畝，較2020年全年水平上升16%。焦點(diǎn)研究認(rèn)為，石家莊土地市場有“前松后緊”的一貫傳統(tǒng)，在上半年的6月和下半年的12月，供地規(guī)模和交易水平常有大幅上揚(yáng)，因此，2021年第一季度石家莊土地市場的交易規(guī)模盡管不高，但無礙全年交易規(guī)模仍有回歸正常水平的前景。且從當(dāng)期交易情況來看，市場活躍度尚可，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模較2020年全年總量的比例高于國有建設(shè)用地，反映出當(dāng)期其交易活躍度尚可。

調(diào)控銀根同收緊無礙，住宅地價(jià)上升21%

當(dāng)期入市的住宅用地規(guī)模不高，但綜合焦點(diǎn)研究院進(jìn)一步分析，既無撤拍、流拍地塊，且成交地塊均系未售，將成為2021年下半年至2022年上半年的普通住宅交易主力。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度石家莊住宅用地掛牌出讓10宗，面積42.80萬平方米，約合642畝，相當(dāng)于2020年全年總量的19%；完成掛牌出讓并成交8宗，面積32.35萬平方米，約合485畝，相當(dāng)于2020年全年總量的20%；成交金額37.33億元，相當(dāng)于2020年全年總量的24%；成交單價(jià)769萬元/畝，較2020年全年水平上升15%；可形成建筑面積74.77萬平方米，相當(dāng)于2020年全年總量的19%；成交樓面價(jià)4993元/平方米，較2020年全年水平上升21%。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院進(jìn)一步分析，上述完成掛牌出讓并成交的8宗住宅用地，均處于未售狀態(tài)，即房企獲取地塊前未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性銷售，待地塊開發(fā)時(shí)序到位，項(xiàng)目證件手續(xù)齊全后再進(jìn)行公開銷售。這也就意味著，上述74.77萬平方米的建筑面積，將在2021年下半年至2022年上半年成為市場交易的主力。且與2020年完成掛牌出讓并成交，且亦系未售的住宅用地成交樓面價(jià)相比，2021年第一季度實(shí)現(xiàn)9%的上升，顯示出住宅用地價(jià)格的全局性和實(shí)質(zhì)性上揚(yáng)。盡管政策層面從嚴(yán)從緊趨勢(shì)不改，且當(dāng)年房地產(chǎn)市場面臨更大的銀根收緊壓力，為房企和項(xiàng)目去化形成障礙，且當(dāng)期又有新冠肺炎疫情對(duì)市場的強(qiáng)勁沖擊，但住宅用地價(jià)格并未出現(xiàn)普遍預(yù)期的趨勢(shì)，相反出現(xiàn)呈現(xiàn)幅度較大的上揚(yáng)。

超過110萬平方米商品房將在2021年下半年形成有效供應(yīng)

除住宅用地外，另一項(xiàng)可形成商品房有效供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地也呈現(xiàn)出上揚(yáng)趨勢(shì)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度住宅、商服混合用地掛牌出讓4宗，面積22.12萬平方米，約合331畝，相當(dāng)于2020年全年總量的11%；完成掛牌出讓并成交5宗，面積23.96萬平方米，約合359畝，相當(dāng)于2020年全年總量的16%；成交金額45.85億元，相當(dāng)于2020年全年總量的20%；成交單價(jià)1275萬元/畝，較2020年全年水平上升27%。

在上述完成掛牌出讓并成交的5宗住宅、商服混合用地中，處于未售狀態(tài)的地塊有4宗，面積22.12萬平方米，約合331畝；另有1宗系部分未售，面積1.83萬平方米，約合27畝。根據(jù)焦點(diǎn)研究院初步測(cè)算，至少40萬平方米的建筑面積，也將成為2021年下半年至2022年上半年石家莊市場的交易主力。與住宅用地相比，住宅、商服混合用地的價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì)更為顯著，其中，處于未售狀態(tài)的住宅、商服混合用地的成交單價(jià)1281萬元/畝，較2020年全年水平上升22%；處于部分未售狀態(tài)的成交單價(jià)1201萬元/畝，較2020年全年水平上升23%。

此外，當(dāng)期商服用地掛牌出讓11宗，面積20.50萬平方米，約合307畝，相當(dāng)于2020年全年總量的24%；完成掛牌出讓并成交8宗，面積19.10萬平方米，約合286畝，相當(dāng)于2020年全年總量的30%；成交金額7.87億元，相當(dāng)于2020年全年總量的29%；成交單價(jià)274萬元/畝，較2020年全年水平下降5%；可形成建筑面積49.91萬平方米，相當(dāng)于2020年全年總量的27%；成交樓面價(jià)1578元/平方米，較2020年全年水平上升7%。

二至三環(huán)供應(yīng)規(guī)模上升，二環(huán)內(nèi)不乏焦點(diǎn)地塊

自2019年以來，石家莊土地市場在區(qū)域交易結(jié)構(gòu)上的變化，直接導(dǎo)致2020年商品房，特別是普通住宅在區(qū)域交易結(jié)構(gòu)上的變化，與二環(huán)內(nèi)交易規(guī)模上揚(yáng)同時(shí)的，是改善需求的覺醒亦顯得有的放矢。經(jīng)歷一年的去化，后市在普通住宅交易結(jié)構(gòu)上是否將延續(xù)此前的狀態(tài)，2021年第一季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地在區(qū)域上的交易結(jié)構(gòu)給了我們答案。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)期石家莊掛牌出讓并成交的21宗房地產(chǎn)開發(fā)用地中，有2宗位于一環(huán)內(nèi)，面積1.84萬平方米，約合27畝，占總量的2%；5宗位于一至二環(huán)，面積9.47萬平方米，約合142畝，占總量的12%；另有5宗位于二至三環(huán)，面積41.26萬平方米，約合619畝，占總量的54%。

這其中，住宅用地和住宅、商服混合用地的區(qū)域交易結(jié)構(gòu)，向著二至三環(huán)傾斜。當(dāng)期完成掛牌出讓并成交的8宗住宅用地中，有2宗位于一至二環(huán)，面積2.83萬平方米，約合42畝，占總量的8%；3宗位于二至三環(huán)，面積23.94萬平方米，約合359畝，占總量的73%。當(dāng)期完成掛牌出讓并成交的5宗住宅、商服混合用地中，有3宗位于一至二環(huán)，面積6.63萬平方米，約合99畝，占總量的27%；2宗位于二至三環(huán)，面積17.32萬平方米，約合259畝，占總量的72%。

不過，一個(gè)季度的交易情況不能全面、完整地體現(xiàn)后市石家莊房地產(chǎn)市場的交易格局和演變趨勢(shì)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院目前掌握的情況，2021年的石家莊土地市場仍不乏二環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊掛牌出讓，特別是以原石藥中潤廠區(qū)，原棉一、棉二廠區(qū)，以及原華藥廠區(qū)等地塊，均已進(jìn)入供地時(shí)序。然而，從供地規(guī)模和開發(fā)空間來看，二至三環(huán)亦不乏亮點(diǎn)，特別是將在4月初掛牌出讓原信工學(xué)院南校區(qū)首批地塊，不僅成為近期房企激烈爭奪的焦點(diǎn)，也將啟動(dòng)以信工學(xué)院為首，高職高專院校搬遷騰退后掛牌出讓的高潮。

融創(chuàng)潤江領(lǐng)銜，五家房企擴(kuò)大土地儲(chǔ)備

隨著石家莊土地市場上，既有項(xiàng)目補(bǔ)辦手續(xù)現(xiàn)象大幅減少，隸屬于勾兌，甚至凈地出讓的地塊數(shù)量和規(guī)模顯著增加，土地市場對(duì)商品房市場的影響愈發(fā)強(qiáng)烈。特別是2021年第一季度，完成掛牌出讓并成交的全部8宗住宅用地，以及5宗住宅、商服混合用地中的4宗均處于未售狀態(tài)，房企獲取土地情況也正從一個(gè)側(cè)面顯示出房企在未來的市場地位和銷售規(guī)模。盡管2021年第一季度石家莊土地市場并未出現(xiàn)惹人關(guān)注的焦點(diǎn)地塊，也并未出現(xiàn)場面激烈的競價(jià)現(xiàn)象，但部分房企并未停止其獲取土地、擴(kuò)大儲(chǔ)備的步伐，為未來市場的準(zhǔn)備從未停止。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國、中冶置業(yè)和潤江集團(tuán)位居2021年第一季度石家莊房企在獲取土地面積方面的前三位，中冶置業(yè)、保利發(fā)展和融創(chuàng)中國則位居獲取土地金額方面的前三位。其中，融創(chuàng)中國、潤江集團(tuán)獲取土地的步伐最為“兇猛”，融創(chuàng)中國獲取了融創(chuàng)未來中心項(xiàng)目的后續(xù)地塊，使這一項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備和開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步放大，這個(gè)項(xiàng)目將在2021年年中進(jìn)入市場，并將成為繼融創(chuàng)中心后，融創(chuàng)中國在石家莊市場的又一個(gè)“流量項(xiàng)目”。根據(jù)焦點(diǎn)研究院目前掌握的情況，該項(xiàng)目在原強(qiáng)大泵業(yè)地塊定位面向中高端改善需求，在原北豆地塊則定位首置剛需和首次改善需求，利用地塊質(zhì)素和周邊環(huán)境，形成鮮明的差異化。此外，項(xiàng)目定價(jià)也值得關(guān)注，特別是在2020年高新區(qū)市場以價(jià)換量項(xiàng)目大行其道，交易規(guī)模有限，但價(jià)格表現(xiàn)弱勢(shì)的背景下，融創(chuàng)未來中心項(xiàng)目將與萬科翡翠四季項(xiàng)目一起，形成改變高新區(qū)市場面貌的關(guān)鍵力量。

與之相比，潤江集團(tuán)獲取土地則呈現(xiàn)出“小步快跑”的態(tài)勢(shì)。潤江集團(tuán)當(dāng)期獲取位于新華區(qū)的原新華中學(xué)地塊，以及位于長安區(qū)和高新區(qū)交界的原搏達(dá)彩鋼地塊。兩宗地塊在獲取之初均面臨不同的障礙，對(duì)多數(shù)房企而言獲取和開發(fā)難度極大，但潤江集團(tuán)憑借其處理能力，克服障礙，將兩宗地塊收入囊中。這意味著潤江集團(tuán)在2021年已有三個(gè)新項(xiàng)目。2020年潤江集團(tuán)首次躋身石家莊房企銷售規(guī)模TOP3行列，一方面因其相對(duì)審慎的開發(fā)和定價(jià)策略，另一方面則因其項(xiàng)目數(shù)量較多，結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，在2021年的石家莊市場，潤江集團(tuán)將延續(xù)這些特點(diǎn)。

當(dāng)期中冶置業(yè)通過合作開發(fā)獲取東良廂剩余地塊，擴(kuò)大其土地儲(chǔ)備，其“完成一個(gè)、開發(fā)一個(gè)、儲(chǔ)備一個(gè)”的節(jié)奏使其在石家莊市場維持一定的銷售規(guī)模和市場份額。這一位于橋西區(qū)西南片區(qū)內(nèi)，交通條件已有基礎(chǔ)且具備軌道交通規(guī)劃利好，但配套尚待完善的地塊，既有三圣古寺的歷史文脈特點(diǎn)，亦有相對(duì)可觀的開發(fā)空間，對(duì)中冶置業(yè)而言，既是項(xiàng)目規(guī)劃施展拳腳的機(jī)會(huì)，也是對(duì)其市場定位能力的再次考驗(yàn)。

此外，保利發(fā)展通過參與保晉南街棚戶區(qū)項(xiàng)目，獲取位于東五里的項(xiàng)目配地，終于擴(kuò)大了其在主城區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備。這個(gè)項(xiàng)目也將成為2021年保利發(fā)展在石家莊銷售規(guī)模的重要來源之一。東勝集團(tuán)獲取棉五小區(qū)剩余地塊，也獲取到了棉五小區(qū)項(xiàng)目唯一的純商品房地塊，也是市場價(jià)值最大的地塊，這將有利于東勝集團(tuán)擴(kuò)大其銷售規(guī)模和市場占有率，并為其重新躋身石家莊房企前列創(chuàng)造條件。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點(diǎn)。本文著作權(quán)歸搜狐焦點(diǎn)所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時(shí)，請(qǐng)注明來源。