焦點研究院·融資月報

監(jiān)測時間：2021年1月1日至7月31日

研究員：張子豪

摘要

2021年7月，針對房地產行業(yè)的資金監(jiān)管依舊從嚴，房企總體融資規(guī)模穩(wěn)中有升，總體結構保持穩(wěn)定。但是細分來看，中期票據發(fā)行量自四月以來逐漸減少，房企更青睞門檻低，資金靈活的資產支持證券；CMBS/CMBN產品也逐漸趕上供應鏈產品，與之成為資產證券化產品的“兩架馬車”。2021年以來出臺的各項監(jiān)管措施讓房企在融資壓力和流動性壓力上均承壓，如何以更好的形式獲得低成本的資金來源是全行業(yè)需要探討的課題。

融資規(guī)模：房企總體融資規(guī)模穩(wěn)中有升，境內債融資總額增長顯著

圖1：2021年7月房地產行業(yè)各渠道融資情況

從行業(yè)整體融資規(guī)模來看，2021年7月單月房地產企業(yè)通過各渠道共融資2284.28億元，環(huán)比增長5.82%，同比增長6.77%。其中，信托產品共發(fā)行614只，較上月減少7只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣607.22億元，環(huán)比基本持平，同比減少14.93%；境內債共發(fā)行77只，較上月增加4只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣693.20億元，環(huán)比增長9.39%，同比增長23.15%；境外債共發(fā)行25只，較上月減少3只，發(fā)行規(guī)模約為人民幣371.1億元，環(huán)比增長4.42%，同比減少18.81%；資產證券化產品共發(fā)行63只，較上月減少7只。發(fā)行規(guī)模約為人民幣612.76億元，環(huán)比增長8.83%，同比增長51.06%。

深入各渠道來看，信托方面，新成立融資類信托產品規(guī)模的下降，體現(xiàn)了行業(yè)積極遵行監(jiān)管要求，持續(xù)“壓通道、控地產”的監(jiān)管政策執(zhí)行力度。

圖2：2021年7月境內債分種類融資總額

境內債方面，2021年7月單月房地產企業(yè)共發(fā)行公司債337.28億元，占境內債總發(fā)行額的48.66%，可以看到公司債依舊是房地產企業(yè)使用最普遍的融資產品，同時，資產支持證券也達到了2021年以來發(fā)行規(guī)模的最高值，為145.12億元。

圖3：2021年1-7月境外債融資規(guī)模

境外債方面，2021年7月單月房地產企業(yè)發(fā)行總額為373.12億元，在度過4月份集中償付壓力較大的時段之后，境外債融資總額連續(xù)增長。其中規(guī)模最大的是首開集團發(fā)行的“首開集團 3.25% N20260715”，發(fā)行規(guī)模約為人民幣33.4億元。

圖4：2021年1-7月資產證券化分類別發(fā)行規(guī)模

資產證券化方面，2021年7月單月，CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模達到265.82億元，為2021年新高，并且超過供應鏈產品成為發(fā)行規(guī)模最大的融資產品。類REITs產品在經過6月份的集中發(fā)行之后，在7月發(fā)行總額降低較多。由于供應鏈產品不占用房企融資額度，CMBS/CMBN產品發(fā)行價格較低，流動性較強等特點，可以預見下半年這兩類產品仍將是房企融資的主要方式。

融資結構：各類融資結構比重無較大變化，境內債中中期票據占比創(chuàng)新低，資產支持證券正慢慢取代中期票據地位

圖5：2021年7月融資類別占比

從整體上看，2021年7月單月融資規(guī)模占比最大的類別為資產證券化產品，占總融資規(guī)模的30.35%，其次分別為信托，境內債和海外債，占比分別為26.83%，26.58%和16.25%。

圖6：2021年1-7月境內債分類別占比情況

具體來說，境內債方面，公司債持續(xù)處于統(tǒng)治地位，發(fā)行金額占比持續(xù)處在高位；自4月份迎來一波高潮之后，中期票據的發(fā)行量持續(xù)下降，至7月占比已降至8.74%，為今年新低，這主要由于市場調控壓力的達摩克斯之劍一直高懸在房企頭上；資產支持證券則逐漸填補中期票據地位，在7月創(chuàng)占比新高，以20.93%成為占比第二的融資工具。在企業(yè)信用評級整體有所下降的前提下，門檻較低、資金靈活的資產支持證券更加受房企青睞。

圖6：2021年1-7月資產證券化分類別占比情況

資產證券化方面，2021年7月單月CMBS/CMBN占比42.84%，超越供應鏈產品成為占比最高的資產證券化融資手段。購房尾款類產品占比9.39%，環(huán)比下降幅度較大。從結構上可以看到，房企商業(yè)類資產證券化產品正在逐漸成為主流。

融資成本：境內外債務成本環(huán)比均下降，企業(yè)加大發(fā)行規(guī)模或帶動成本降低

從整體上看，2021年7月單月，境內債券融資平均票面利率為4.22%，較上月下降64個基點；境外債券融資平均票面利率為6.00%，較上月下降195個基點。

信托方面，2021年7月單月，信托產品平均年收益率環(huán)比上升10個基點，同比下降23個基點。境內債方面，2021年7月單月，公司債平均利率為各種類融資工具中最高的，達到了4.59%。從趨勢上看，除中期票據平均利率略有上漲以外，其余各項均有所下滑，主要是由于2021年7月融資規(guī)模增長較快，債券利率相應有所下降。

圖7：2021年1-7月境外債平均利率

境外債方面，由于美國債市依舊低迷，長期利率可能會有降低趨勢，發(fā)行成本受此影響降至全年最低水平，平均利率水平為6.00%。

融資期限：境內債短期債券占比增大，房企短期流動性壓力有所上升；境外債因市場預期降低平均期限縮短

從整體上看，2021年7月，信托融資平均期限為1.61年，較上月下降0.03年；境內債券融資平均期限為3.41年，與上月基本持平；境外債券融資平均期限為2.91年，較上月上升0.28年。

具體來看，信托方面，今年以來單月平均期限總體變化不大，7月份相較上月有所降低，但仍處于正常水平之內。

圖8：2021年1-7月境內債期限分布情況

境內債方面，2021年7月單月，期限小于1年（含）的產品占比24.56%，為2021年最高，與此同時，1-3年（含）產品占比21.05%，為2021年最低。伴隨債務規(guī)模持續(xù)攀升，短期債務發(fā)行占比增多揭示了房地產企業(yè)債務融資結構弱化，房企多靠借新還舊來續(xù)接資金，短期流動性壓力有所上升。

圖9：2021年1-7月境外債平均期限

境外債方面，一年期短期債務和三年期中期債務逐漸成為市場主流，導致近兩個月來境外債平均期限有所減少，主要是受部分房企或有觸發(fā)違約事項，市場信心走低，導致發(fā)債期限趨短。

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