編者按：昨天（3 月 30 日）晚間，萬科發(fā)布了 2021 年報(bào)。尤其值得一閱的是年報(bào)中的《致股東》?？梢哉f，郁亮的這封《致股東》是理解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的一把鑰匙。

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跟此前的「黑鐵時代」內(nèi)部講話相比，這封《致股東》至少是萬科在公開場合更深思熟慮的正式表態(tài)。我們未必要同意萬科的全部觀點(diǎn)（比如我們完全無法同意萬科對于「高速城鎮(zhèn)化行近尾聲」的判斷），但通過這封《致股東》，可以感受到哪些房企可以走出泥潭、哪些房企可以通往未來，哪些企業(yè)不能。

萬科《致股東》摘要

●從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司的凈利潤具有決定性作用。

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●雖然我們在部分大型復(fù)雜項(xiàng)目上展現(xiàn)出優(yōu)勢能力，但未能將其及時轉(zhuǎn)化為公司的標(biāo)準(zhǔn)動作和一致表現(xiàn)。

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●以我國龐大的人口基數(shù)，未來住宅開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動之一，也仍將是萬科最主要的業(yè)務(wù)。

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●經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)競爭將更貼近于制造業(yè)，考驗(yàn)的是對客戶需求的把握能力、對產(chǎn)出過程的掌控能力和對經(jīng)營行為的精細(xì)化管理能力。

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●公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)「一盤棋」建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。

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●為未來的不動產(chǎn)市場準(zhǔn)備更多合格資產(chǎn)。

致股東

來源:萬科2021年報(bào)，2022年3月30日

2021 年，對萬科集團(tuán)來說，是我們進(jìn)入新發(fā)展階段以來刻骨銘心的一年。這一年，盡管公司仍然保持經(jīng)營穩(wěn)健，但凈利潤繼 1995年、2008 年后，出現(xiàn)上市 31 年以來第三次下滑，交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。

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我知道，股東給與萬科信任和支持的同時，也賦予我們更多的要求和期待，面對這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產(chǎn)生的質(zhì)疑、批評，我完全能夠體會得到。我應(yīng)當(dāng)出來承擔(dān)責(zé)任，更應(yīng)該和團(tuán)隊(duì)一起，直面問題、查找不足、對癥下藥、堅(jiān)決行動，并為之付出加倍努力。我相信，這些行動和努力，將支撐公司在2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤企穩(wěn)回升，并為未來價值增長打下基礎(chǔ)。

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對凈利潤下降的檢討

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2021 年，在外部環(huán)境出現(xiàn)巨大挑戰(zhàn)的情況下，萬科守住了安全經(jīng)營的底線。公司處于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管「綠檔」范圍，各項(xiàng)指標(biāo)符合監(jiān)管規(guī)則要求；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù) 13 年為正；年內(nèi)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，年末存量融資綜合融資成本降至 4.11%。但是，公司營業(yè)收入 4,528 億元，同比僅增長 8.0%，歸屬于上市公司股東的凈利潤 225 億元，同比下降 45.7%。尤其是凈利潤指標(biāo)，相較于股東期望和我們自身追求，有很大的差距。

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從財(cái)務(wù)分析上看，凈利潤下降主要源于毛利率下降。公司整體毛利率 21.8%，同比下降 7.4 個百分點(diǎn)?？鄢隣I業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從 2020 年的 22.8% 下降至 17.2%，對應(yīng)毛利總額同比減少 176 億元。同時，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021 年投資收益下降 69 億元。此外，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來，市場出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，公司對部分項(xiàng)目、個別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計(jì)減少歸屬上市公司股東的凈利潤約 26 億元。

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財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司的凈利潤具有決定性作用。去年，受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少 189 億元。近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

同時，各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項(xiàng)目，影響了整體業(yè)績。充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障。在追求效率優(yōu)先的高速增長階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場、捕捉機(jī)會，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。隨著業(yè)務(wù)復(fù)雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。盡管我們依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。雖然我們在部分大型復(fù)雜項(xiàng)目上展現(xiàn)出優(yōu)勢能力，但未能將其及時轉(zhuǎn)化為公司的標(biāo)準(zhǔn)動作和一致表現(xiàn)。

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關(guān)于公司未來價值增長的思考

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當(dāng)前，行業(yè)正面臨重大挑戰(zhàn)，但這并不改變我們一直以來對長期趨勢的看法。高速工業(yè)化、高速城鎮(zhèn)化這兩個市場重要推動力行近尾聲，也并不意味著住宅需求的消失。區(qū)域集約發(fā)展取代普遍性農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。以我國龐大的人口基數(shù)，未來住宅開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動之一，也仍將是萬科最主要的業(yè)務(wù)。

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中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門、各級政府也在不斷釋放信號、出臺政策穩(wěn)定市場，我們對市場恢復(fù)抱有充分信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)競爭將更貼近于制造業(yè)，考驗(yàn)的是對客戶需求的把握能力、對產(chǎn)出過程的掌控能力和對經(jīng)營行為的精細(xì)化管理能力。萬科有「優(yōu)點(diǎn)」，但關(guān)鍵是由點(diǎn)及面，將其擴(kuò)展成「優(yōu)勢」。以此為基礎(chǔ)，借助公司良好的品牌和信用，廣泛鏈接優(yōu)秀合作伙伴，市場有足夠多合適的投資機(jī)會供我們選擇，保障開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。

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與此同時，公司經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也將為未來價值增長提供更多支撐。萬科比較早就意識到，要保持良好增長，必須將視野擴(kuò)寬，尋找具備長期潛力的新賽道。在成立三十周年的時候（編者注：指 2014 年），公司將定位由「三好住宅供應(yīng)商」延展為「城市配套服務(wù)商」，希望用十年左右時間，做好其他業(yè)務(wù)的探索和布局，為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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我們新賽道選擇的原則是：這些業(yè)務(wù)必須能夠體現(xiàn)萬科的優(yōu)勢或潛力，不能脫離公司的客戶基礎(chǔ)和能力優(yōu)勢。中國城市經(jīng)過四十多年的發(fā)展，積累了數(shù)百萬億元的不動產(chǎn)資產(chǎn)，需要不斷維護(hù)和煥新。人們的工作和生活方式被互聯(lián)網(wǎng)深刻改變，對不動產(chǎn)軟硬件的要求，對服務(wù)和內(nèi)容的需求加速升級。高房價時代，城市年輕人住房問題仍然需要解題，租購并舉是住房制度導(dǎo)向?；谶@些判斷，我們最終將物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)確定為主要方向。

如果只看經(jīng)營收入和利潤，這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。起步階段，它們的投資對短期業(yè)績提升還會造成不小的負(fù)擔(dān)。特別是公司采用成本法對這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務(wù)進(jìn)行折舊攤銷，加大了對報(bào)表利潤的影響。今天，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，以其為對象的多種類型的長期股權(quán)投資開始增加。這些業(yè)務(wù)包含的價值出現(xiàn)了和過往不同的釋放途徑。公司投入收益將能夠通過多種方式體現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持。未來，經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)基于現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)價值、基于韌性和細(xì)分市場擴(kuò)展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

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經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況

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對于新進(jìn)領(lǐng)域，無論能力建設(shè)，還是商業(yè)模式的確立，都需要一個過程。萬科通過八年時間，完成了對它們的商業(yè)邏輯檢驗(yàn)和可復(fù)制性驗(yàn)證，這個過程并不輕松。新的業(yè)務(wù)在實(shí)踐之前，可行或不可行的邊界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些學(xué)費(fèi)。例如，公司堅(jiān)定相信租購并舉是大勢所趨，在長租公寓業(yè)務(wù)上更早布局、更早探索出可行的商業(yè)模式至關(guān)重要。我們嘗試了該業(yè)務(wù)所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報(bào)。與之類似，經(jīng)過不斷的嘗試和努力，今天公司多項(xiàng)業(yè)務(wù)在增長速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列。

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——萬物云是行業(yè)率先覆蓋「住、商、城」全域空間服務(wù)的公司。2021 年萬物云收入首次超過 200 億元，同比增長 32.1%。這塊業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)住宅服務(wù)單一驅(qū)動，擴(kuò)展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)「三駕馬車」協(xié)同驅(qū)動，并形成了極強(qiáng)的外部競爭力。去年萬物云新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。萬物云城創(chuàng)新城市空間服務(wù)模式，現(xiàn)已打造包括廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩等多個標(biāo)桿案例；

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——物流倉儲抓住國家基礎(chǔ)設(shè)施升級機(jī)遇，冷鏈倉儲位居行業(yè)第一。萬緯物流近三年收入復(fù)合增速 52%，其中 2021 年收入 32 億元，同比增長 69%，穩(wěn)定期項(xiàng)目 NOI 率達(dá)到 6.5%。目前，萬緯物流管理可租賃面積 1,136 萬平方米，其中冷鏈倉儲 138 萬平方米，為行業(yè)第一。去年，該業(yè)務(wù)成功引入 GIC、淡馬錫等四家機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者；

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——萬科泊寓已成為規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。公寓業(yè)務(wù)近三年收入復(fù)合增速為 40%，其中 2021 年收入同比增長 14%，NOI 5.25 億元，同比增長 193%。截至去年底，泊寓開業(yè) 15.95 萬間，全年平均出租率 95%，在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已經(jīng)具備較大的競爭優(yōu)勢。除自身資產(chǎn)外，我們還為 294 家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)；

——印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處行業(yè)第一陣營。印力近五年收入復(fù)合增速為 20%，其中 2021 年收入同比增長 24%，NOI 同比增長 17%。在商業(yè)最發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，印力展現(xiàn)競爭力，在管面積位于前列，近兩年新開業(yè)的大型購物中心項(xiàng)目首個完整年整體 NOI 率在 6% 以上。

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經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)不斷走向成熟，意味著公司不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力趨于完備。尤其在沒有先例可循的情況下，長租公寓、冷鏈倉儲等業(yè)務(wù)的獨(dú)立培育，為公司積累了孵化新業(yè)務(wù)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，這些都是我們的獨(dú)特優(yōu)勢。面向房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入的新發(fā)展階段，萬科已做好準(zhǔn)備。

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2022年的行動計(jì)劃

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2021 年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。2022 年，我們將采取堅(jiān)決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

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穩(wěn)健經(jīng)營、保持健康的財(cái)務(wù)狀況始終是公司的底線目標(biāo)。今年，我們將繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)與融資成本，堅(jiān)守「綠檔」和行業(yè)最領(lǐng)先的信用評級。

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開發(fā)業(yè)務(wù)將扭轉(zhuǎn)局面。公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)「一盤棋」建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。制定關(guān)鍵領(lǐng)域的通用標(biāo)準(zhǔn)，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，全力推動「優(yōu)點(diǎn)」向「優(yōu)勢」轉(zhuǎn)化，提高資源向業(yè)績轉(zhuǎn)化的質(zhì)量和效率，穩(wěn)定項(xiàng)目收益水平。嚴(yán)格投資管理，投資向市場更為穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中。警惕浮躁冒進(jìn)的情緒，避免超越能力的項(xiàng)目獲取。提高投前研判的精準(zhǔn)度和投后落地實(shí)現(xiàn)程度。

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經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升經(jīng)營效率和競爭力，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平。這一方面將為公司整體利潤率水平提供一定支撐，也為未來的不動產(chǎn)市場準(zhǔn)備更多合格資產(chǎn)，對接更廣泛的合作機(jī)遇。

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萬物云將保持內(nèi)生穩(wěn)健增長，其中住宅物業(yè)收入增長 25%，萬物梁行增長 35%，萬物為家增長 45%。繼續(xù)推動萬物云城這一獨(dú)特商業(yè)模式的拓展和成長，并為公司其他業(yè)務(wù)提供協(xié)同。

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萬緯物流將發(fā)揮成功引戰(zhàn)帶來的發(fā)展動力，完善倉網(wǎng)布局，保持業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；萬科泊寓將抓住政策窗口，擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢，繼續(xù)保持運(yùn)營效率的領(lǐng)跑地位，拉開與競爭對手的差距，向?qū)崿F(xiàn)成本法計(jì)量的凈利潤回正繼續(xù)努力；印力將著力于輕重并舉，保持營收和 NOI 的增長，建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的商管平臺。

沒有股東的支持和理解，萬科無法走到今天。在這個艱難的陣痛期，對依然選擇與公司同行的每一位股東，我深懷感激。萬科團(tuán)隊(duì)激勵與業(yè)績的緊密綁定，將確保我們始終和股東甘苦與共。我堅(jiān)信，你們的選擇不會被辜負(fù)，它將獲得與之相符的回報(bào)。

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在這里，我也想向每一位正在奮斗著的萬科員工致以感謝和敬意。即便焦灼于現(xiàn)狀的挑戰(zhàn)，即便失落于當(dāng)下黯淡的成績，我都能看到你們不服輸?shù)木瘛⒉恍傅呐筒贿d于任何人的身手，能與你們并肩是我的榮耀。無數(shù)平凡的每一步，拼就了萬科不平凡的過去，也將帶領(lǐng)萬科跑向不平凡的將來。這是一條充滿挑戰(zhàn)的征途，一根筋跑下去，就能成為冠軍。

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郁亮

董事會主席

中國深圳

2022年3月30日