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? ? 借名買(mǎi)房的原因眾多，比如為規(guī)避限購(gòu)令或?yàn)榱艘?guī)避貸款障礙等，或者為了隱藏本人真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息以及其他原因。因?yàn)槔碚摻鐚?duì)其規(guī)范較少，導(dǎo)致在法院的判決中存在較多的爭(zhēng)議。借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)也由此而來(lái)，比如借以規(guī)避政策規(guī)定而借名買(mǎi)房的，名義產(chǎn)權(quán)人反悔的，實(shí)際出資購(gòu)房人很可能無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，尤其是在案涉房產(chǎn)已經(jīng)為第三人取得；其次，名義產(chǎn)權(quán)人去世，繼承人不了解借名買(mǎi)房之事，不承認(rèn)借名之事，或主張實(shí)際出資人為出借人，名義產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際出資人為借貸關(guān)系；再次，第三人對(duì)名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為提出異議的。比如在婚姻關(guān)系中，名義權(quán)利人作為婚姻關(guān)系的一方，另一方對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓提出異議、要求確認(rèn)該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的；最后，名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或該房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的。因此，在借名買(mǎi)房中一定要盡力規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)經(jīng)檢索梳理，就法院審判工作中的判決觀點(diǎn)歸納如下：

? ? 觀點(diǎn)一：借名買(mǎi)房合同系雙方簽署的合同，合同依法成立對(duì)雙方均有約束力（2011）民申字第261號(hào)

? ? 法院裁判思路：廣志公司于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購(gòu)買(mǎi)公寓樓協(xié)議書(shū)》所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)中涵蓋了本案訟爭(zhēng)的房產(chǎn)，再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協(xié)議書(shū)》明確約定：“廣志公司以譚萬(wàn)興的名義購(gòu)買(mǎi)涉案房產(chǎn)、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產(chǎn)權(quán)歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬(wàn)興）的姓名所購(gòu)買(mǎi)的房屋所有權(quán)歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)”。一、二審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記于再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興名下屬于代持有性質(zhì)有事實(shí)依據(jù)。再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興雖對(duì)再審被申請(qǐng)人擁有訟爭(zhēng)房產(chǎn)持有異議，但其無(wú)法否認(rèn)代持有的事實(shí)，其也未提供證據(jù)證明本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項(xiàng)由其本人支付，故本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定屬于再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興所有。

? ? 觀點(diǎn)二：不具備購(gòu)房資格者借名買(mǎi)房，之后請(qǐng)求辦理過(guò)戶手續(xù)的，法院不予支持（2015）新民申字第1879號(hào)

? ? 法院裁判思路：國(guó)家對(duì)雙方爭(zhēng)議房屋的交易有特殊規(guī)定和限制，購(gòu)買(mǎi)人必須滿足國(guó)家規(guī)定的條件，購(gòu)買(mǎi)資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購(gòu)買(mǎi)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，而借用章乃文的名義購(gòu)買(mǎi)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，該行為違反了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效行為。關(guān)于承擔(dān)責(zé)任比例問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房有特殊規(guī)定和限制，購(gòu)買(mǎi)人具有專屬性。雙方當(dāng)事人對(duì)此規(guī)定均明確知道，故對(duì)借名買(mǎi)房行為的無(wú)效后果，雙方均有過(guò)錯(cuò)。對(duì)造成的相關(guān)損失，雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

? ? 觀點(diǎn)三：借名買(mǎi)房協(xié)議僅具有內(nèi)部約束力，不得對(duì)抗第三人（2016）粵行申984號(hào)

? ? 法院裁判思路：申請(qǐng)人主張其不擁有涉案集建國(guó)際名園×座×號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)、其被借名買(mǎi)房的事實(shí)不能作為市住建局收回羅利紅經(jīng)濟(jì)適用住房的依據(jù)。本院認(rèn)為，雖然民事判決確認(rèn)涉案集建國(guó)際名園×座×號(hào)房產(chǎn)屬于案外人羅松鵬所有，但申請(qǐng)人是在被訴收回決定作出之后才提起該民事訴訟的，且申請(qǐng)人與案外人羅松鵬之間關(guān)于借名買(mǎi)房的約定，對(duì)作為外部人的市住建局不能產(chǎn)生約束力?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！蓖瑫r(shí)，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”本案被申請(qǐng)人根據(jù)涉案集建國(guó)際名園B座1807號(hào)房屋的相關(guān)登記信息，認(rèn)定羅利紅存在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年又購(gòu)買(mǎi)其他住房的事實(shí)，并于2013年3月20日作出被訴收回經(jīng)濟(jì)適用住房決定，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分。對(duì)再審申請(qǐng)人該項(xiàng)主張，本院不予采納。

? ? 觀點(diǎn)四：因借名買(mǎi)房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能因此否定其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利（2018）遼民終211號(hào)

? ? 法院裁判思路：關(guān)于中集哈深公司主張“房產(chǎn)代持協(xié)議的效力無(wú)論是否真實(shí)，目的都是規(guī)避限購(gòu)政策，行為目的及方式均存在不正當(dāng)性，具有法律上的可非難性”，首先，限購(gòu)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且徐沛欣占用了曾塞外的購(gòu)房資格，曾塞外即失去了購(gòu)房資格，并不會(huì)導(dǎo)致本地區(qū)限購(gòu)政策的落空，并不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買(mǎi)賣(mài)合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，并不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買(mǎi)房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，但不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

? ? 觀點(diǎn)五：親屬間的借名買(mǎi)房協(xié)議，實(shí)際出資人可依據(jù)資金往來(lái)記錄、購(gòu)房票據(jù)、實(shí)際使用控制情況綜合判定（2017）京民申4182號(hào)

? ? 法院裁判思路：關(guān)于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買(mǎi)房關(guān)系問(wèn)題，根據(jù)涉案房屋的來(lái)源、拍賣(mài)款的支付、房屋相關(guān)手續(xù)憑證持有、房屋實(shí)際使用、任某4和王某的往來(lái)等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買(mǎi)房一事具有高度可能性并認(rèn)定該事實(shí)存在，具有一定的事實(shí)依據(jù)。任某1、任某2雖然對(duì)此予以反駁，但對(duì)于購(gòu)房款由誰(shuí)支付、任某4是否實(shí)際入住、購(gòu)房手續(xù)和任某4證件為何由王某掌握等事實(shí)均不清楚，亦未提供充分有效的證據(jù)佐證。王某雖然違規(guī)以任某4的名義競(jìng)拍涉案房屋，但不必然導(dǎo)致借名買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業(yè)費(fèi)等證據(jù)，不能推翻借名買(mǎi)房事實(shí)的成立。

? ? 觀點(diǎn)六：雖無(wú)直接證據(jù)證明實(shí)際出資人系真實(shí)購(gòu)房人，但間接證據(jù)若能形成完整的證據(jù)鏈條，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其系房屋產(chǎn)權(quán)人（2016）津民申1745號(hào)

? ? 法院裁判思路：本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛。關(guān)于雙方是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系事實(shí)的問(wèn)題。再審申請(qǐng)人趙建章與被申請(qǐng)人趙建國(guó)是兄弟關(guān)系，雙方之間不存在借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議。但是根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，涉訴房屋的買(mǎi)賣(mài)合同中“趙建國(guó)、趙媛”的簽名系被申請(qǐng)人趙建國(guó)親筆書(shū)寫(xiě)，涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等費(fèi)用均由被申請(qǐng)人趙建國(guó)支付，涉訴房屋的買(mǎi)賣(mài)合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均由被申請(qǐng)人趙建國(guó)持有，且房屋交付后由被申請(qǐng)人趙建國(guó)進(jìn)行裝修并居住至今。綜合上述因素，本院認(rèn)為被申請(qǐng)人趙建國(guó)已經(jīng)完成了舉證責(zé)任，以上事實(shí)形成了完整的證據(jù)鏈，原審法院據(jù)此認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)。再審申請(qǐng)人趙建章、趙媛主張包括購(gòu)房款、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用均系向被申請(qǐng)人趙建國(guó)所借，雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但未提供證據(jù)予以證實(shí)，該主張不能成立。關(guān)于借名買(mǎi)房的效力問(wèn)題，本案的訴爭(zhēng)房屋性質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房并非禁止流通物，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋的契稅繳納已滿五年，已經(jīng)取得了上市交易的條件。在符合交易條件并繳納稅款后進(jìn)行交易，并不會(huì)對(duì)國(guó)家、集體或者第三人利益造成損害，雙方借名買(mǎi)房應(yīng)屬有效。

? ? 律師總結(jié)：筆者并不建議采取借名的方式購(gòu)房，但鑒于客觀情況不得以選擇此種方式的，應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)的防范。比如，在實(shí)際出資人和名義產(chǎn)權(quán)人磋商時(shí)期，雙方的聊天記錄務(wù)必保存，之后應(yīng)當(dāng)簽署書(shū)面的借名買(mǎi)房合同，并聘請(qǐng)律師對(duì)該過(guò)程進(jìn)行見(jiàn)證；對(duì)于價(jià)款的支付要留存好各種單據(jù)等。以盡可能完備的方式將借名買(mǎi)房可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。