據(jù)馬女士反映，自家花了大價錢購置的新房，入住沒多久就發(fā)現(xiàn)污水反流。有時由于樓上排水多，自家排水不暢，自己可能需要站在水中洗澡。馬女士家的裝修工人介紹，該狀況可能是樓外的污水井的設(shè)計存在問題，此前馬女士本人曾聽到開發(fā)商派來的測量工人說兩個污水井的之間的坡度不夠。

但是，最終開發(fā)商給的回復(fù)中表示，污水井設(shè)置的高度符合相關(guān)設(shè)計及驗收規(guī)范要求，且該小區(qū)整體驗收合格后已于2013年6月30日交付，目前已經(jīng)過了質(zhì)保期。雖然馬女士購買的是二手房，但是若污水井的設(shè)計存在“先天”問題，是一句已經(jīng)過了質(zhì)保期就可以解決的嗎？

其實未必，報道中，馬女士認為是由于污水井的設(shè)計存在問題才導(dǎo)致污水反流。

筆者此前有碰到過類似的案件，在此分享給大家。

李四在年后從老家回到自己新買的房子，發(fā)現(xiàn)自家的房子由于污水反流，被糞水浸泡，自家的家具無一幸免，給李四帶來了重大損失。據(jù)悉，此前李四家發(fā)生過該情況，但是當時家中有人，及時發(fā)現(xiàn)并及時處理，并未造成重大損失，但是當時也是告知了物業(yè)公司。此次，再次發(fā)生該事件，李四當即通知了物業(yè)公司、開發(fā)商，要求物業(yè)公司及開發(fā)商賠償損失。李四的房屋仍在質(zhì)保期內(nèi)，但是物業(yè)公司和開發(fā)商互相踢皮球，最后，李四將物業(yè)公司與開發(fā)商一同上訴。

最后的結(jié)果是物業(yè)公司與開發(fā)商各承擔李四50%的損失。法院要求開發(fā)商賠償一半損失主要出于以下兩個因素：

首先，開發(fā)商具有確保房屋設(shè)計科學(xué)及建筑質(zhì)量過關(guān)的義務(wù)。經(jīng)查明，李四家的房屋排污管道在設(shè)計方面存在缺陷，即把廚房下水管道和衛(wèi)生間排污管道連接在一處，且排污管道施工坡度不夠。房屋在質(zhì)保期內(nèi)，設(shè)計及施工的缺陷導(dǎo)致李四的房屋發(fā)生反水，開發(fā)商應(yīng)對其建設(shè)設(shè)計問題承擔保修責(zé)任。

其次，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。由于開發(fā)商未及時向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，導(dǎo)致下水管道的設(shè)計缺陷未能及時發(fā)現(xiàn)，對此，開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的責(zé)任。

開發(fā)商固然有責(zé)任，但是物業(yè)公司也難辭其咎。法院判決李四的另一半損失由物業(yè)公司承擔，主要出于以下原因：

首先，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。也就是說，自接管該小區(qū)的物業(yè)管理后，物業(yè)公司有義務(wù)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗與驗收，并要求雙方詳列清單、簽字、蓋章、存檔。因此，物業(yè)公司在檢查、交接手續(xù)中存在不作為的行為。

其次，李四家引起反水的部位為廚房下水管道和衛(wèi)生間排污管道的連接處，該部分屬于公共部分。小區(qū)內(nèi)共用部分的維修、養(yǎng)護是由物業(yè)負責(zé)，該部分導(dǎo)致李四的財物受損，則物業(yè)公司應(yīng)負相應(yīng)的責(zé)任。同時，作為物業(yè)管理服務(wù)方，對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務(wù)，對于可能引起業(yè)主財產(chǎn)損害的小區(qū)共有部分的安全隱患，應(yīng)當及時消除。雖然下水道設(shè)計存在問題，若物業(yè)公司及時加大疏通管道的力度，發(fā)現(xiàn)并消除管道堵塞隱患的，也就能夠避免李四的財產(chǎn)損害。

最后，物業(yè)公司對于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備負有維護、管理的義務(wù)，且需保障公用排水、排污管道的暢通。該項義務(wù)應(yīng)當由物業(yè)公司定期、及時、主動地履行，而非由業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題后才予以解決。在李四家第一次反水時即通知了物業(yè)公司，但是物業(yè)公司未能夠進行下水管道排查、引起足夠重視，導(dǎo)致李四產(chǎn)生重大損失。

該案件與馬女士的案件存在相似之處，可能有網(wǎng)友覺得馬女士家的房屋已經(jīng)過了質(zhì)保期，開發(fā)商可以免責(zé)。但若開發(fā)商本身的設(shè)計存在問題是可以不受質(zhì)保期的限制的。因此，馬女士在維權(quán)時可以采取以下措施：

一、取證很關(guān)鍵。例如：污水反流的圖片、視頻，與開發(fā)商、物業(yè)公司溝通的通話錄音、聊天記錄等，都可以作為證據(jù)。

二、還可以找相關(guān)的機構(gòu)進行鑒定，確認是否因設(shè)計問題導(dǎo)致污水反流。但是鑒定可能會面臨三個問題，一是鑒定的成本較高；二是開發(fā)商可能不承認鑒定結(jié)果，即使開發(fā)商不承認也并不影響鑒定結(jié)果；三是某些鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)果并不公允。

三、必要的時候，可通過訴訟的方式來保護自己的權(quán)利。訴訟過程中也可以申請鑒定，而且，這個時候的鑒定是在法院主持下進行，相應(yīng)的鑒定結(jié)論也更加權(quán)威。

四、充分利用政府信息公開申請與核實。業(yè)主可以通過政府信息公開等方式去進一步發(fā)掘開發(fā)商及物業(yè)公司存在的問題。知己知彼，才能更好維護自己的權(quán)利。若開發(fā)商或物業(yè)公司存在違法違規(guī)行為，可以及時提起違法查處。知己知彼，才能更好維護自己的權(quán)利。

必要的時候，可通過訴訟的方式來保護自己的權(quán)利。訴訟過程中也可以申請鑒定，而且，這個時候的鑒定是在法院主持下進行，相應(yīng)的鑒定結(jié)論也更加權(quán)威。

五、談判。在進行上述工作的基礎(chǔ)上可以與開發(fā)商與物業(yè)公司進行談判，通過談判解決問題。當然，談判是需要籌碼的，而上述法律手段就是獲取籌碼的一些方式方法。

如果最終協(xié)商、談判的方式無法解決問題，業(yè)主可以用法律的武器維護自己的權(quán)益。至于開發(fā)商與物業(yè)公司各自應(yīng)該承擔多少責(zé)任，可以交給法律來定奪，法律不會給任何人踢皮球的機會。