“毛利率升至30.6%，平均物業(yè)收費升至1.43元/平，仍低于百強物業(yè)平均2.1元/平。”

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜蒼穹

據(jù)IPO早知道消息，佳源服務控股有限公司（以下簡稱“佳源服務”）已于11月24日通過港交所聆訊，海通國際和國泰君安國際擔任聯(lián)席保薦人。此前媒體報道，佳源服務本次計劃募資1億美元（約7.8億港元）。

從6月26日遞表，到如今過審，佳源服務前后用時近五個月，這在物業(yè)公司赴港上市大潮中略顯偏慢。迄今為止，年內成功在港上市的物企已達12家，完成上市前置程序普遍在4個月左右，恒大物業(yè)更是以一個半月的最短時間封王。

佳源服務于2005年在浙江嘉興成立，上市前由佳源國際全資控股。通過逾15年的運營，佳源服務已從一家地區(qū)物業(yè)管理供應商成長為具有全國性業(yè)務的綜合物業(yè)管理服務供應商。

截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建筑面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份，涉及在管項目154個，在管總建筑面積約2760萬平方米。其中，約84.5%的在管面積位于長江三角洲地區(qū)。

根據(jù)中指院的資料，于2019年，在總部位于浙江省及長江三角洲地區(qū)的中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，按在管建筑面積計，佳源服務分別排名第五及第14；同時在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性領先企業(yè)中排名第13。

憑借在長三角州地區(qū)的深耕細作，近年來佳源服務實現(xiàn)業(yè)績的快速增長。其收入由2017年的2.10億元增至2019年的4.55億元，復合年增長率為47.2%；同期凈利潤由約1830萬元增至5020萬元，復合年增長率為65.4%。

而在2020上半年，疫情沖擊使得物業(yè)管理的價值更為凸顯，佳源服務亦實現(xiàn)逆勢增長。該期其取得收入2.80億元、取得凈利潤3630萬元，分別較去年同期增長33.0%及27.0%。

值得一提的是，2017-2019年佳源服務的整體毛利率分別為21.8%、23.8%及23.9%，這一水平明顯不及行業(yè)平均30%上下的毛利率。情況在2020上半年有所扭轉，該期佳源服務的毛利率跳躍至30.6%，相較2019上半年增加5.7個百分點。而據(jù)統(tǒng)計，2020上半年29家物業(yè)上市企業(yè)的平均毛利率為29.27%，客觀表明其盈利能力得到大幅提升。

繼續(xù)深究的話，過去佳源服務毛利率偏低的首要原因當是收費過低，前三年其每月平均物業(yè)管理費分別為1.05元/平米、1.21元/平米及1.32元/平米。僅以2019年為例，當期物業(yè)服務百強企業(yè)住宅物業(yè)每月每平方米平均物業(yè)管理費為2.1元，佳源服務平均物業(yè)費低于均值約37%。

亦可以看到，上半年佳源服務的平均物業(yè)管理費進一步提升到1.43元/平米，相較上一年同期增加0.21元/平米，由于收費尚存提升空間，按照當前的經(jīng)營效率，其毛利率還有望進一步提升。

如同大部分物業(yè)公司一樣，佳源服務提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務三大類業(yè)務。相對不足的是，佳源服務仍處在傳統(tǒng)物業(yè)服務為主的階段，社區(qū)增值服務一直徘徊在5%的下端，2020上半年這一數(shù)值為4.7%，其確實有必要在此加大投入力度。

此外，投資者亦應關注佳源服務的關聯(lián)方依賴和物業(yè)業(yè)態(tài)單一。招股書顯示，時至2020年6月末，佳源服務尚有68.8%的在管面積來自佳源地產品牌，同期關聯(lián)方收入占物業(yè)管理服務收入的70.2%；而在往績記錄期間，住宅物業(yè)貢獻佳源服務的在管面積及收入均在85%以上。