四川迎來除藍光發(fā)展外的第二家上市房企。

12月10日，領(lǐng)地控股（06999.HK）成功在港上市，集合競價報5.69港元，平盤平開，總市值約57億港元。

而在此前一日（12月9日），領(lǐng)地控股暗盤收報5.67港元/股，較發(fā)行價跌0.35%，成交額221.35萬港元。

此次IPO，領(lǐng)地控股擬全球發(fā)售2.5億股股份，發(fā)售價定為5.69港元/股，預(yù)計籌資凈額為13.19億港元，至多募資15億港元。

其中，所籌資金的約60%用作現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目，約20%用于給未來項目提供資金，約10%用于償還項目貸款，最后約10%用于一般營運資金。

踩中“兩道”融資紅線

成立于1999年的領(lǐng)地控股，發(fā)軔于四川眉山。2006年，領(lǐng)地將總部遷至成都，開啟全國化擴張。按綜合實力計，領(lǐng)地控股排在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前100 強。

截至今年9月底，領(lǐng)地共有107個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項目。其中，89個項目由領(lǐng)地的附屬公司開發(fā)，18個項目由公司的合營及聯(lián)營企業(yè)開發(fā)，分布于全國20多個城市。

當期，領(lǐng)地控股的應(yīng)占總土地儲備為1656.77萬平方米，包括應(yīng)占的可作銷售而仍未出售的建筑面積及已售但未交付的建筑面積61.6萬平方米，應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積959.63萬平方米及應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計總建筑面積635.7萬平方米。

進入2020年，在融資渠道持續(xù)收緊的背景下，業(yè)內(nèi)房企紛紛選擇登陸資本市場，謀求新的發(fā)展機會，領(lǐng)地控股也不例外。

今年4月9日，領(lǐng)地控股首次向港交所遞交了招股書，但未獲通過，招股書半年后失效。隨后在10月12日，領(lǐng)地控股第二次向港交所遞交了招股書，上市之路迎來新進展。

更新后的招股書顯示，2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的收益分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元以及30.27億元；利潤凈額為6.49億元、5.17億元、6.72億元和1.66億元；毛利率為20.1%、35.7%、27.8%及32.2%；凈利率為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%。

從盈利能力上來看，領(lǐng)地控股的毛利率呈現(xiàn)波動，凈利率持續(xù)下跌。參照億翰智庫的統(tǒng)計，2019年，中國房企的平均凈利潤率由2018年的16.73%降至16.39%。以此來看，領(lǐng)地控股當期8.9%的凈利率，僅為行業(yè)均值的一半。

在不少分析人士看來，盈利能力偏低，正是領(lǐng)地控股首次IPO未獲成功的原因之一。

焦點財經(jīng)梳理獲悉，近期，選擇登陸資本市場上市的房企，大多面臨較高的債務(wù)壓力，領(lǐng)地控股也不例外。

招股書披露，2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的流動負債總額分別為86.47億元、172.4億元、292.8億元和331.87億元，3年多時間，其負債規(guī)模增長了近4倍。

同期，領(lǐng)地控股的待償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元和151.76億元，逐年上升。其中，信托融資借款占2019年借款總額的50.69%，部分信托利率介于12%到14%之間，成本較高。

截至9月30日，領(lǐng)地控股應(yīng)于一年內(nèi)償還的借款為26.15億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為11.32億元，不能覆蓋其應(yīng)于一年內(nèi)償還的借款。

經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流較差，也是領(lǐng)地控股頻被外界詬病的方面。2017年至2019年，領(lǐng)地控股的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元，連續(xù)三年為負值。

在更新后的招股書中，領(lǐng)地控股對上述財務(wù)指標進行了更新。截至今年5月底，其經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流達到3.73億元，由負轉(zhuǎn)“正”，相較2019年底增長75.7%，這也是其該項財務(wù)指標，近年來首次回正。

在杠桿率方面，自2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的凈負債率分別為60%、110%、140%及150%；融資成本分別為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%，節(jié)節(jié)走高。

“領(lǐng)地集團會積極地開拓新的融資渠道，改善資本結(jié)構(gòu)。比如，可能發(fā)行公司債券及資產(chǎn)抵押證券，以降低債務(wù)水平及減少財務(wù)成本”，11月25日，領(lǐng)地管理層在上市新聞發(fā)布會中稱。

按照“三道紅線”的標準：“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍”來看，領(lǐng)地控股的負債比率、凈負債比率及現(xiàn)金短債比分別為80.2%、153.1%及1.1倍，觸及兩道紅線。

“家族色彩”濃厚

截至今年9月底，領(lǐng)地控股的總土儲為1657萬平方米，較2月底的1331.45萬平方米，增加326萬平方米，較7月底的1615.22萬平方米，增加41.78萬平方米，梳理這些數(shù)據(jù)獲悉，領(lǐng)地控股的擴張速度有所放緩。

其中，約60%土儲集中于成渝經(jīng)濟帶及四川省，華中、粵港澳大灣區(qū)及京津冀地區(qū)占比較小，大本營四川依然占據(jù)領(lǐng)地控股總土儲的半壁江山。

目前來看，領(lǐng)地控股仍是一家“家族色彩”濃厚的房企。公司最新的股權(quán)架構(gòu)圖顯示，劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤和侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%，而這些人均來自劉氏家族。

其中，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

管理層中，持股1%的魏悅，是一位有多年澳大利亞房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的企業(yè)家，也是唯一處于劉氏家族之外的人。2016年，魏悅在業(yè)務(wù)及社交活動中結(jié)識劉玉輝及龍一勤，由于看好領(lǐng)地控股的發(fā)展前景及表現(xiàn)，繼而作出了投資的決定。

2019年，領(lǐng)地控股曾不斷引入明星職業(yè)經(jīng)理人，有意淡化家族色彩。比如，恒大集團前副總裁許曉軍曾在該年加盟領(lǐng)地，出任地產(chǎn)總裁。前金科地產(chǎn)品牌總經(jīng)理姚科也于同年加入了領(lǐng)地，任助理總裁兼品牌總經(jīng)理。

不過，在一個家族關(guān)系網(wǎng)盤根錯節(jié)的環(huán)境里，職業(yè)經(jīng)理人能否最大限度發(fā)揮作用，仍未可知。

領(lǐng)地控股也在招股書中提及了公司可能會面臨的風險。2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的應(yīng)占訂約銷售額分別為65.58億元、113.11億元、61.42億元及62.35億元，應(yīng)占總建筑面積為80.6萬平米、134.9萬平米、197.6萬平米及79.27萬平米。

其中，來自五大客戶所貢獻的銷售占比分別為19.6%、22.2%、2.0%及0.9%，單一最大客戶的銷售占比為11.3%、15.3%、0.8%及0.3%。倘若主要供應(yīng)商的業(yè)務(wù)與公司的業(yè)務(wù)關(guān)系中斷，公司的財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績則受到重大不利影響，領(lǐng)地控股稱。

按照管理層的表態(tài)，未來3至5年，領(lǐng)地控股會專注于二線及主要三線市場發(fā)展，繼續(xù)鞏固公司于中國西南部的市場地位及占有率，并繼續(xù)提高其它地區(qū)的投資，如華東地區(qū)，這也是近年房企擴張較為熱門的區(qū)域。

去年4月，領(lǐng)地曾對外宣布了2020年至2021年實現(xiàn)千億戰(zhàn)略。然而，截至今年11月底，其銷售額尚不足500億元，與千億相比仍有不小差距。