韓飛律師|商品房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)利如何保護(hù)

韓飛律師?顧問(wèn)寶?2023-05-18 11:47?發(fā)表于北京 ??最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》法釋?zhuān)?023）1號(hào)發(fā)布后引起了熱烈的討論，出現(xiàn)了的各種爭(zhēng)議焦點(diǎn)，如：保護(hù)商品房消費(fèi)者的占有使用權(quán)（居住權(quán)）還是保護(hù)完整的所有權(quán)？帶押過(guò)戶(hù)給商品房消費(fèi)者，還是滌除抵押權(quán)后再過(guò)戶(hù)給商品房消費(fèi)者？類(lèi)似爭(zhēng)議焦點(diǎn)很多，各方爭(zhēng)議很大，在法律實(shí)務(wù)中會(huì)很大的困惑，為了厘清該批復(fù)的本來(lái)含義，談以下幾點(diǎn)意見(jiàn)，誠(chéng)請(qǐng)方家不吝賜教與斧正。

??1、法釋?zhuān)?023）1號(hào)對(duì)商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)利保護(hù)的價(jià)值選擇與之前是一脈相承的

??實(shí)際上商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的問(wèn)題早在2002年6月20日發(fā)布的最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中就有規(guī)定，該批復(fù)中規(guī)定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先權(quán)，建筑工程承包人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)及其它債權(quán)?！睹穹ǖ洹飞Ш蟆蛾P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》失效了，在實(shí)務(wù)中如何處理商品房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)問(wèn)題沒(méi)有明確的規(guī)定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條商品房消費(fèi)者可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人排除執(zhí)行，依據(jù)《民法典》第八百零七條及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一) 》第三十五條、三十六條之規(guī)定，法定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其它債權(quán)。但商品房消費(fèi)者的權(quán)利、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)之間的權(quán)利順位保護(hù)并不明確，因此，最高人民法院法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)對(duì)此進(jìn)行了明確，其價(jià)值選擇與之前的相關(guān)規(guī)定是一脈相承的。

??2、法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)不僅僅保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住權(quán)，更保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)

??法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)第二條規(guī)定了商品房消費(fèi)者以居住權(quán)為目的購(gòu)買(mǎi)房屋，支付了全部?jī)r(jià)款或在一審法庭辯論終結(jié)前支付了全部?jī)r(jià)款，商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第三條規(guī)定了商品房消費(fèi)者的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)的最優(yōu)先保護(hù)，這實(shí)際上是對(duì)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)的全面保護(hù)，不僅保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住權(quán)，更要保護(hù)商品房消費(fèi)者支付出去的每一份價(jià)款，保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。

??3、消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)在動(dòng)產(chǎn)抵押上有類(lèi)似的規(guī)定

??《民法典》第四百零四條規(guī)定，以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。消費(fèi)者（正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的買(mǎi)受人）優(yōu)先于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人得到保護(hù)，一方面是為了保護(hù)正常的交易秩序，另一方面也是為了減輕消費(fèi)者的調(diào)查義務(wù)，消費(fèi)者在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)還要去調(diào)查該動(dòng)產(chǎn)上是否有抵押權(quán)，增加了消費(fèi)者的義務(wù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者，更不利于交易秩序。法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)規(guī)定是類(lèi)似的，是在商品房上對(duì)消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)，商品房消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)沒(méi)有義務(wù)去調(diào)查商品房上、建設(shè)工程上或者土地上是否有抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，也沒(méi)有義務(wù)去調(diào)查是否有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。如果施加于商品房消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)查詢(xún)商品房、建設(shè)工程及土地上的抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，還要查詢(xún)是否有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，商品房消費(fèi)者的義務(wù)太重，試想一下有多少能查明白，即使查明白了這得付出多大的成本，還有幾個(gè)消費(fèi)者敢于去購(gòu)房。為了更好的保護(hù)商品消費(fèi)者的權(quán)利，賦予商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

??4、權(quán)利順位及權(quán)利實(shí)現(xiàn)問(wèn)題（購(gòu)房者是否可以要求過(guò)戶(hù)？是否須要帶押過(guò)戶(hù)？）

??有觀點(diǎn)認(rèn)為商品房消費(fèi)者只能請(qǐng)求交付房屋，不能要求過(guò)戶(hù)因?yàn)榉ㄡ專(zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)第二條規(guī)定的是保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住權(quán)，不保護(hù)要求過(guò)戶(hù)的權(quán)利；也有觀點(diǎn)為商品房消費(fèi)者可以請(qǐng)求過(guò)戶(hù)但要帶押過(guò)戶(hù)。這些觀點(diǎn)是值得商榷的。法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)第二條規(guī)定了商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先抵押權(quán)及其它債權(quán)，法律上的房屋交付不僅包含物理意義上的交付占有使用，還包含了轉(zhuǎn)移所有權(quán)（過(guò)戶(hù)），這是從字面上可以解釋商品房消費(fèi)者可以要求轉(zhuǎn)移所有權(quán)（過(guò)戶(hù)）。再?gòu)捏w系上及目的方面來(lái)看，法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)第三條規(guī)定了商品房消費(fèi)者每一分的價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)都能優(yōu)先得到保護(hù)，這不僅僅是保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住權(quán)，更保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。商品房消費(fèi)者的每一分價(jià)款均能優(yōu)先得到保護(hù)，全部?jī)r(jià)款當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，全部?jī)r(jià)款對(duì)應(yīng)的就是商品房的完整的所有權(quán)，商品房消費(fèi)者要求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求當(dāng)然應(yīng)該得到保護(hù)。

??法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)明確規(guī)定了優(yōu)先權(quán)順位：商品房消費(fèi)者權(quán)利＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞其它債權(quán)。商品房上同時(shí)存在多種權(quán)利，這些權(quán)利的優(yōu)先順位也是明確的，這些權(quán)利的實(shí)現(xiàn)程序也類(lèi)似于擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，優(yōu)先權(quán)利就是一種優(yōu)先受償或者優(yōu)先受保護(hù)的權(quán)利。如，A對(duì)房產(chǎn)1享有第一順位的抵押權(quán)100萬(wàn)，B對(duì)房產(chǎn)1享有第二順位的抵押權(quán)60萬(wàn)元，A、B如何實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)呢？可以通過(guò)訴訟的方式確定優(yōu)先權(quán)后，再通過(guò)執(zhí)行程序拍賣(mài)變賣(mài)房產(chǎn)1來(lái)分配價(jià)款，也可以直接實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的方式拍賣(mài)變賣(mài)房產(chǎn)1來(lái)分配價(jià)款，假設(shè)房產(chǎn)1拍賣(mài)了90萬(wàn)元被C買(mǎi)走了，那么A得到90萬(wàn)元的優(yōu)先受償款，B沒(méi)有得到一分錢(qián)，這時(shí)C買(mǎi)的房產(chǎn)1上還有A或B的抵押權(quán)嗎？A或B對(duì)C在房產(chǎn)1上沒(méi)有任何權(quán)利，因?yàn)锳或B的抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)過(guò)了，A或B在房產(chǎn)1上的抵押權(quán)都消滅了。

??與抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式類(lèi)似，商品房消費(fèi)者權(quán)利＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞其它債權(quán)的優(yōu)先權(quán)利順位實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，商品房消費(fèi)者的權(quán)利最優(yōu)先保護(hù)，支付全部購(gòu)房?jī)r(jià)款商品房消費(fèi)者的要求是交付并過(guò)戶(hù)房屋而不是對(duì)拍賣(mài)款優(yōu)先受償。將商品房交付并過(guò)戶(hù)到商品房消費(fèi)者名下時(shí)，優(yōu)先權(quán)順位分配已實(shí)施完畢，在后的優(yōu)先權(quán)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)消滅，優(yōu)先順位在后的抵押權(quán)也消滅了，根本不存在帶押過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，商品房消費(fèi)者取得了沒(méi)有任何權(quán)利負(fù)擔(dān)的所有權(quán)基于優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果，與負(fù)擔(dān)有抵押權(quán)的商品房轉(zhuǎn)讓是不一樣的，是因?yàn)橘x予了商品房消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利。當(dāng)商品房消費(fèi)者請(qǐng)求購(gòu)房?jī)r(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)時(shí)，與抵押權(quán)順位的實(shí)現(xiàn)方式完全一樣。因此，支付了全款的商品房消費(fèi)者有權(quán)要求過(guò)戶(hù)，且取得的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有任何權(quán)利負(fù)擔(dān)的所有權(quán)（完整的所有權(quán)/干凈的所有權(quán)）。

??5、法釋?zhuān)?023）1號(hào)批復(fù)第二條為什么用的是“房屋交付請(qǐng)求”而不是“房屋過(guò)戶(hù)請(qǐng)求權(quán)”？

??法律上的房屋交付包括物理上的交付占有使用，也包括轉(zhuǎn)移所有權(quán)。在某些情況下，如房屋未經(jīng)初始登記的情況下，房屋過(guò)戶(hù)的條件不具備，無(wú)法要求過(guò)戶(hù)，不能用“房屋過(guò)戶(hù)請(qǐng)求權(quán)”主張權(quán)利，而不是因?yàn)榉课萆嫌械盅簷?quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，阻礙房屋的過(guò)戶(hù)請(qǐng)求。因此，商品房消費(fèi)者可以根據(jù)房屋的實(shí)際情況請(qǐng)求物理上的交付占有使用，也可以請(qǐng)求物理上的交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。