今天跟大家聊一下黃埔回遷房買賣的那些事。

不少朋友問過我，回遷房能不能買來投資？畢竟便宜！對比隔壁商品房價格便宜一半不止，享受同等配套，部分回遷房還可以直接入讀開發(fā)商配建的名校。

當(dāng)你問出這個問題的時候，我肯定是不建議了，回遷房這條賽道專門殺生，不熟就不玩，熟的人是不會這么問的。

不可否認(rèn)，確實有那么一批人專門炒作回遷房獲取過暴利，但我相信這種偏門的投資賽道不適合在座99%的朋友。

就好像有人去做二房東，有人去玩老破小鳳變冰，也能玩得風(fēng)生水起，告訴你方法去實操，你也不一定能賺錢。

最重要的是，大部分人買回遷房，都不知道自己買的是哪種回遷房。

（以下內(nèi)容只針對非村民買家）

一般來說，回遷房有兩種：一種是買村民回遷指標(biāo)；一種是買的實物回遷房。

一、村民回遷指標(biāo)

第一種情況就是村民將自己手上的回遷房指標(biāo)賣出去，然后跟買家簽訂房屋買賣合同書，這種指標(biāo)價格是最低的，風(fēng)險也是最高的。

風(fēng)險點：

1

合同是沒有法律效力的，你買的是一個指標(biāo)，你連房屋所在地在哪你都不知道，因為還沒抽簽搖號分房，回遷房地塊是集體用地，能否轉(zhuǎn)國有土地也不能確定（集體用地不能交易給外村人），已經(jīng)有過案例判決這種合同是無效的。官方也明確說過，禁止市場炒作回遷房指標(biāo)買賣，回遷房初衷是給村民遷回原址，居有定所，不是給市場拿去炒作的商品。

2

周期太長，舊村改造從拆村到建設(shè)，再到辦證，再到解除限售期，每一步都是漫長的歲月。

舊村建設(shè)現(xiàn)在明顯放緩了，官方也明令禁止大拆大建，對舊村改造的進(jìn)度會放緩，審批會更加嚴(yán)謹(jǐn)，已經(jīng)有文件等出來，這里就不放了。

辦證，要知悉一點，不是所有回遷房都可以辦紅本，能不能辦開頭時村委也會跟開發(fā)商、政府那邊談，即使能辦，也不是收樓后馬上下證，要排隊，時間官方把握。要相信：官方最不想看到的是天量回遷房紅本上市交易，對當(dāng)?shù)氐纳唐贩繜o疑就是一記重錘，商品房價格上不去，拍地也不會好過。

限售期，這個就更長了，之前出過一份號稱黃埔舊村改造3.0版本的文件，抬頭很長就不列了，戳重點給大家看。

3

只能一次性付款，不能貸款，因為還沒有房本下來，那就不能跟銀行貸款，雖然總價低，但也只能全款給。無杠桿不投資，房產(chǎn)投資的魅力，更多是在于杠桿。

除此之外，本金的風(fēng)險不容忽視，后面萬一回遷房價格升上去了，村民不賣毀約，吃虧也是買家；最糟糕的是，遇到一個周身欠債的村民，“爛命”一條，玩?zhèn)€“一房多賣”，一個指標(biāo)作假賣幾次給好幾個買家，錢撈一筆逃命天涯，到時候找誰說理去？別忘了，平時我們買正規(guī)二手房（假如說500萬吧），在過戶之前，也就給個十來萬的定金就差不多了，絕不會給個百萬大定讓自己徒增風(fēng)險。

二、實物回遷房

第二種情況就更復(fù)雜，分成紅本出來前跟紅本出來后。

紅本出來后就很好理解，回遷房出了房產(chǎn)證后，正常上市交易沒問題，不過，回遷房都到了這一步了，價格能便宜到哪里去？參考琶洲新村回遷房的報價，更讓人腦殼疼的是，回遷房的價格很模糊，村里面的中介專門殺生，看客報價。這趟渾水你敢碰不？

紅本出來前，這里面爭議是比較大的。重點看土地是否完成轉(zhuǎn)性，直白點就是村集體是否向政府申請把集體用地轉(zhuǎn)為國有土地，轉(zhuǎn)性后才可以有后續(xù)發(fā)紅本這一步，才有上市交易的可能。

如果土地完轉(zhuǎn)性后，出紅本前買的，房屋已經(jīng)不再是村集體用地，交易對象不局限本村，國有用地是允許轉(zhuǎn)讓，交易時補(bǔ)繳土地出讓金就好。

最怕你是土地未完成轉(zhuǎn)性前買的，跟村民賣家發(fā)生糾紛時，如果糾紛時土地性質(zhì)仍是集體用地，那你合同必然是無效的；如果是糾紛時土地性質(zhì)已經(jīng)更改成國有用地，這時候法院是很難界定合同是否有效，屬于模棱兩可的階段，我想你也不想承擔(dān)著未知的風(fēng)險。

炒作回遷房，屬于官方嚴(yán)禁打擊的范疇。就算你在合同上明確規(guī)定了買賣雙方的責(zé)任、找了村委見證、律師把關(guān)、全程拍照錄像、每一步都做得很“完美”，也只能說是降低了風(fēng)險，但不能完全避開。

后期跟村民賣家起了糾紛，就算法院判定合同有效，你的房本什么時候下來也不一定，政府也要考慮下回遷房紅本對商品房市場沖擊的影響力。

綜上，對于普通人來說，炒作回遷房是一件吃力不討好的活，便宜的背后隱藏著巨大的風(fēng)險，不要學(xué)人家低成本高風(fēng)險追暴擊去玩投資，這是賭博行為，正常人老老實實找個好地段買個好房子，即便按照正常市場價買入，幾年后遇到一輪行情也能獲得不錯的回報。（老狗說廣州樓市）