北京市東元律師事務(wù)所王文靜民商事訴訟糾紛團(tuán)隊(duì)，專注民商事糾紛十余年，辦理了大量的房地產(chǎn)糾紛、繼承糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛等。專業(yè)功底扎實(shí)，辦案經(jīng)驗(yàn)豐富，值得信賴和托付。

一、案情簡(jiǎn)介：

2016年1月28日，孫某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定孫某購(gòu)買該公司開發(fā)的商品房。房屋總價(jià)款520萬(wàn)元，孫某為享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定在簽約后的一個(gè)月內(nèi)付了全款。2016年12月31日，孫某持收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)公司換取了正式的購(gòu)房款發(fā)票。同日，房地產(chǎn)開發(fā)公司向?qū)O某交付了房屋。為明年結(jié)婚所用，孫某收房后立即開始裝修。2017年7月份，孫某和家人實(shí)際入住涉案房屋至今。期間，孫某多次催促房地產(chǎn)開發(fā)公司盡早辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司以各種理由搪塞孫某。直到2018年6月份，孫某所居住的涉案房屋突然被法院查封了，一頭霧水的孫某經(jīng)了解才得知事情始末。

原來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015年3月1日向北京某銀行借款15億元用于投資涉案商品房項(xiàng)目，并以其名下涉案的商品房項(xiàng)目的建設(shè)用地進(jìn)行抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)登記。擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為15億元整，抵押方式為一般抵押，土地面積為9萬(wàn)平方米，在建建筑物抵押范圍為20萬(wàn)平方米，債務(wù)履行期限為2015年3月1日起至2018年3月1日止。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司未按期償還借款被北京某銀行起訴至法院要求還款及賠償損失。在訴訟過(guò)程中，銀行向法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，法院于2018年6月13日作出民事裁定，查封、扣押、凍結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的全部財(cái)產(chǎn)。其中就包括了涉案商品房項(xiàng)目地塊的在建工程房產(chǎn)及相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)，被查封的300套房產(chǎn)中就包括了孫某購(gòu)買的商品房。

花了500多萬(wàn)買的房子，難道真的保不住了嗎？孫某急得像熱鍋上的螞蟻，不知所措。

二、王律師以案說(shuō)法：

相信孫某的經(jīng)歷不是個(gè)例，我們借著孫某的案例來(lái)談?wù)勥@種情況下作為買房人該如何在房產(chǎn)被法院查封的情況下保全房產(chǎn)。

雖然涉案房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移登記至孫某名下，但是法律賦予了孫某對(duì)法院的查封行為提起執(zhí)行異議的權(quán)利。孫某要想排除法院的查封執(zhí)行需要滿足四個(gè)條件：1、查封是基于金錢債權(quán)的執(zhí)行；2、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；3、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；4、已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。孫某只有在同時(shí)滿足上述四個(gè)條件的情況下，才能排除法院的查封執(zhí)行。否則，孫某的房產(chǎn)很有可能會(huì)面臨被拍賣的命運(yùn)。我們根據(jù)孫某的情況來(lái)具體分析。

首先，孫某所購(gòu)買的房屋之所以被法院查封，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司與銀行之間的金融借款糾紛而產(chǎn)生的，屬于金錢債權(quán)的執(zhí)行。

其次，孫某與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的認(rèn)購(gòu)協(xié)議在法院查封之前已經(jīng)簽訂。雖然協(xié)議名為認(rèn)購(gòu)協(xié)議，但認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定了交易雙方的基本情況、交易的商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房?jī)r(jià)款及支付方式和付款時(shí)間、商品房交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任等商品房買賣合同的法定必備條款。加之孫某已向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了全款，根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，雙方之間所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為商品房買賣合同，也就是說(shuō)孫某與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間是具有商品房買賣合同關(guān)系的。

再次，孫某與配偶名下只有這一套用途是住宅性質(zhì)的涉案房產(chǎn)，孫某自房屋交付裝修完成后實(shí)際居住使用至查封時(shí)，孫某提供的裝修合同、購(gòu)買建材的票據(jù)、交納日常生活維護(hù)費(fèi)用的單據(jù)可以直接說(shuō)明孫某一直在實(shí)際居住使用涉案房屋，并非用于投資的目的。孫某名下雖然還有一處商鋪，但是商鋪不是住宅用途的房產(chǎn)，因此不影響孫某的執(zhí)行異議。

最后，購(gòu)房款發(fā)票可以說(shuō)明孫某在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后一個(gè)月內(nèi)已經(jīng)支付了全款。

基于上述分析，孫某的情況是符合排除查封執(zhí)行的法定情形的。因此，我們建議孫某及早向法院提出執(zhí)行異議，維護(hù)自身權(quán)益。