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內(nèi)容簡(jiǎn)介

我們正身處一個(gè)島鏈化時(shí)代。如果把國(guó)家、企業(yè)、個(gè)體比作孤島，那么全球貿(mào)易、金融市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)分工和信息流動(dòng)就是連接它們的鏈條，世界因此形成了一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)體。當(dāng)鏈條被拉動(dòng)時(shí)，任何一個(gè)島嶼的傷口，都會(huì)讓其他島嶼感受到疼痛。

但是，疼痛常在，希望不滅。

香帥老師用一年時(shí)間，查閱了數(shù)萬(wàn)份資料和數(shù)據(jù)，調(diào)研了20多個(gè)城市，積累了100余萬(wàn)字素材，力圖在充滿(mǎn)疼痛與不確定性的島鏈化時(shí)代，找到確定的底層邏輯和未來(lái)趨勢(shì)，為萬(wàn)千普通的中國(guó)家庭和個(gè)體找到安全、向上的財(cái)富之路。

這里有經(jīng)濟(jì)金融趨勢(shì)的前沿洞察：

國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)巨變，如何保護(hù)資產(chǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

疫情沖擊下，如何祛除“疤痕”，從創(chuàng)傷中恢復(fù)？

數(shù)字時(shí)代，怎樣突破瓶頸，找到第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)？

還有跟普通人密切相關(guān)的種種問(wèn)題：

長(zhǎng)期持有還是最佳投資策略嗎？

房子還是不是安全資產(chǎn)？

未來(lái)還存在可以干一輩子的職業(yè)嗎？

翻開(kāi)這本書(shū)，一起實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)。

作者簡(jiǎn)介

香帥

本名唐涯，著名金融學(xué)者，香帥數(shù)字金融工作室創(chuàng)始人。

曾任北京大學(xué)金融系副教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橘Y產(chǎn)定價(jià)、宏觀金融、行為金融學(xué)和數(shù)字金融。

在國(guó)內(nèi)外核心學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表多篇學(xué)術(shù)論文，，主持多項(xiàng)國(guó)家自然科學(xué)基金課題研究。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》廣受歡迎的財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家，著有《熟經(jīng)濟(jì)》《金錢(qián)永不眠》《錢(qián)從哪里來(lái)》《香帥金融學(xué)講義》《香帥財(cái)富報(bào)告：分化時(shí)代的財(cái)富選擇》等暢銷(xiāo)書(shū)。

“香帥的金融江湖”公眾號(hào)創(chuàng)始人，得到“香帥中國(guó)財(cái)富報(bào)告”“香帥的北大金融學(xué)課”主理人。

精彩書(shū)摘

2022年之后，中國(guó)房產(chǎn)還能買(mǎi)嗎

房?jī)r(jià)下跌，是否意味著不要再買(mǎi)房了呢？比如上一節(jié)講到的周阿姨，比如我們團(tuán)隊(duì)小伙伴在二三線(xiàn)的原生家庭，比如我身邊在一線(xiàn)城市的朋友，他們可以買(mǎi)房嗎?

對(duì)于買(mǎi)房，現(xiàn)在市場(chǎng)一般持兩個(gè)態(tài)度，要么是“2022年房?jī)r(jià)見(jiàn)底，抓緊買(mǎi)”，要么是“房?jī)r(jià)還得崩，趕緊賣(mài)”。要不要買(mǎi)房，這個(gè)問(wèn)題涉及的是絕大多數(shù)中國(guó)家庭最核心的財(cái)富積累，值得我們細(xì)致分析。

在買(mǎi)房這個(gè)問(wèn)題上，有三重邏輯。

第一，增長(zhǎng)邏輯。分析歷史數(shù)據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲跌幅和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)是一致的。2000年到2012年這13年，以及2013 年到2021 年這9 年，中國(guó)平均GDP 增長(zhǎng)率分別是10.2%和6.5%，一線(xiàn)城市房產(chǎn)收益率下降的幅度其實(shí)比中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的速度要慢，而三線(xiàn)城市房產(chǎn)的收益率其實(shí)從來(lái)沒(méi)有趕上過(guò)經(jīng)濟(jì)增速。

未來(lái)3 年到5 年（現(xiàn)在不能進(jìn)行1 0 年趨勢(shì)的判斷，因?yàn)橥獠凯h(huán)境變化太大，很多偶然發(fā)生的沖擊，會(huì)把所謂的底層邏輯全部打碎），中國(guó)平均GDP 增長(zhǎng)率超過(guò)5% 的概率很低，可能會(huì)在3% 和4% 之間。這就意味著，未來(lái)二三線(xiàn)城市房產(chǎn)收益率應(yīng)該會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，而一線(xiàn)城市房產(chǎn)收益率應(yīng)該略高于這個(gè)數(shù)字。

但是，需要認(rèn)清的現(xiàn)實(shí)是，未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)的收益率必然是下降的。我們的判斷是，一線(xiàn)城市的房產(chǎn)收益率大概在4%~5%，三線(xiàn)城市的房產(chǎn)收益率可能在1%~2%，而且一線(xiàn)城市城區(qū)內(nèi)部分化和二三線(xiàn)不同城市之間的分化會(huì)非常嚴(yán)重。

第二，通脹邏輯。房產(chǎn)是抗通脹的資產(chǎn)。雖然2023年中國(guó)沒(méi)有通脹風(fēng)險(xiǎn)，但如果要保一定的經(jīng)濟(jì)增速，降低債務(wù)，貨幣和財(cái)政政策就需要較大尺度地放開(kāi)。所以，2024 年后，中國(guó)可能會(huì)有一定的通脹壓力，房產(chǎn)的抗通脹屬性會(huì)被給予一定的市場(chǎng)溢價(jià)。

第三，機(jī)會(huì)成本邏輯。這是最具象、最個(gè)體的邏輯，也是決策時(shí)最實(shí)用的邏輯。所謂機(jī)會(huì)成本，就是你為了一個(gè)機(jī)會(huì)而放棄的另一個(gè)機(jī)會(huì)的成本。比如說(shuō)，今年你手里一共有3 0 0 萬(wàn)元，付了房子的首付后，就沒(méi)法再買(mǎi)股票、債券了。股票、債券可能掙到的錢(qián)，就是你買(mǎi)房的機(jī)會(huì)成本。

除了這三重邏輯，更直截了當(dāng)?shù)膯?wèn)題是，我有其他選擇嗎？然后還要問(wèn)自己，我的生活目標(biāo)是什么？這兩個(gè)問(wèn)題，每個(gè)家庭都需要拷問(wèn)自己三遍。只有獲得清晰的答案，才能為家庭財(cái)富做出更好的安排。

人不同，場(chǎng)景不同，答案也不同。我的答案是，一事一議，快速迭代。 下面我們就以三個(gè)不同的案例，來(lái)講講在不同的場(chǎng)景中該如何應(yīng)對(duì)。

四五線(xiàn)城市家庭

以我們家的周阿姨為例。周阿姨一直在大城市里陪伴、照顧老人，但她現(xiàn)在已經(jīng)五十多歲了，大概再干十年就干不動(dòng)了，那時(shí)她該去哪里呢？留在上海？沒(méi)有社保、退休金，沒(méi)有足夠的收入，不太現(xiàn)實(shí)。想來(lái)想去，只能回戶(hù)籍所在地養(yǎng)老，老家有地，物價(jià)低廉，還有基本的社會(huì)保障。

那么，周阿姨手里現(xiàn)有的幾十萬(wàn)元儲(chǔ)蓄能干什么呢？

買(mǎi)股票，買(mǎi)債券？她連最基本的概念都沒(méi)有，別提什么價(jià)值投資理念、挑選基金經(jīng)理，更別提什么宏觀策略、股權(quán)回報(bào)。對(duì)于8 0% 以上的中國(guó)百姓來(lái)說(shuō)，這些其實(shí)十分遙遠(yuǎn)，掉坑的概率遠(yuǎn)大于賺錢(qián)的概率。

另一個(gè)選擇是存銀行。存銀行的利率極低，2022 年，央行三年期定期存款基準(zhǔn)利率只有2.75%，存到銀行里的錢(qián)壓根增不了值。不過(guò)，存銀行最大的問(wèn)題還是安全性問(wèn)題。什么，把錢(qián)存銀行居然不安全？是的，因?yàn)閬?lái)借錢(qián)的太多了。很多人不知道，根據(jù)中國(guó)人民銀行2019 年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，中囯居民家庭的資金中有一半是現(xiàn)金，其中“白條”（親戚熟人之間拆借）占中國(guó)社會(huì)金融資產(chǎn)的1 2% 以上，尤其是縣城以下的鄉(xiāng)土社會(huì)，民間借款比例高達(dá)6 4%，這些借款的壞賬率不言而喻。同時(shí)你可以想象， 一個(gè)老人在鄉(xiāng)土社會(huì)中生活，很多時(shí)候逃不開(kāi)這張網(wǎng)。

曾經(jīng)有朋友對(duì)我說(shuō)，你要知道，大部分人未來(lái)面臨的均衡資產(chǎn)收益率是負(fù)的。當(dāng)時(shí)我還覺(jué)得這句話(huà)過(guò)于殘忍，但在周阿姨問(wèn)“我的錢(qián)應(yīng)該怎么辦”之后，我呆了半天，突然無(wú)力地發(fā)現(xiàn)，“周阿姨們”并沒(méi)有更好的選擇。房子買(mǎi)下來(lái)，可能會(huì)是負(fù)收益率，但不會(huì)血本無(wú)歸。這不是一個(gè)最優(yōu)決策，但可能是保證安全底線(xiàn)的次優(yōu)選擇。所以，最后我回答周阿姨，那你還是買(mǎi)房吧，不過(guò)一定要記得，盡量買(mǎi)縣城里學(xué)校周邊、最好出租的地方。

這個(gè)問(wèn)題不是特例。數(shù)億底層勞動(dòng)人民都面臨著這樣的問(wèn)題。在外打工的60 后、70 后回老家買(mǎi)房，可能是因?yàn)槊媾R“葉落歸根”的問(wèn)題，而在外的80 后、90 后回老家買(mǎi)房，則是因?yàn)槊媾R著“別無(wú)選擇”的問(wèn)題。他們的孩子大多留在老家上學(xué)。

2022 年以來(lái)，各地政府給樓市松綁，積極“救市”，尤其是縣級(jí)政府，用盡了各種辦法，其中一條就是“拿房本入學(xué)”。周阿姨老家是湖南省婁底市的一個(gè)小縣城雙峰縣，最近她告訴我，老家的很多朋友都在買(mǎi)房，因?yàn)楹⒆由闲W(xué)、中學(xué)都是按片區(qū)劃分，入學(xué)需要看房產(chǎn)證，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，入學(xué)就會(huì)遇到很多麻煩。這樣一來(lái)，房子即使既沒(méi)有居住需求也不具備投資價(jià)值，但是有入學(xué)資格證明的作用，一下子就變成了“剛需”。

很多時(shí)候，我們別無(wú)選擇。

二三線(xiàn)城市家庭

以我們團(tuán)隊(duì)小伙伴的原生家庭為例。他們的家分別在山西、山東、貴州、四川、吉林、甘肅等地，父母的職業(yè)也多種多樣，比如公務(wù)員、教師、商人等。他們通常屬于城市中產(chǎn)階級(jí)家庭，有一定積蓄，有一定認(rèn)知能力，也起碼有一套屬于自己的房產(chǎn)。

小伙伴問(wèn)我，老師，我們家該怎么辦？

說(shuō)實(shí)話(huà)，根據(jù)宏觀判斷與歷史數(shù)據(jù)分析，我當(dāng)然應(yīng)該告訴他們，未來(lái)十年，基金和股票的年化收益率大概率是超過(guò)房產(chǎn)的，因?yàn)橹袊?guó)的增長(zhǎng)將會(huì)從城市化驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)楹闷髽I(yè)驅(qū)動(dòng)，這部分增長(zhǎng)的溢價(jià)會(huì)在金融市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。所以，你要做價(jià)值投資者，投中國(guó)增長(zhǎng)。

但我的答案是“買(mǎi)房”。

為什么？因?yàn)檫@是安全底線(xiàn)。

2 0 2 2 年之后，資產(chǎn)的安全底線(xiàn)更加重要。這是一個(gè)充滿(mǎn)高度不確定性的時(shí)代，增長(zhǎng)的不確定性是在不斷加大的。在趨勢(shì)確定的時(shí)期，“梭哈”趨勢(shì)可能是最優(yōu)策略。但2022年之后，缺乏確定的長(zhǎng)期趨勢(shì)， 任何趨勢(shì)都可能被反復(fù)的波折打碎。任何今天看起來(lái)最穩(wěn)妥的投資，明天都可能變成最危險(xiǎn)的投機(jī)。 所以，家庭更需要保底，需要將下限守得更牢，這樣才有機(jī)會(huì)追逐上限。即使追逐上限失敗，也不至于導(dǎo)致命運(yùn)軌跡改變。

2 0 2 2 年，我有一個(gè)朋友買(mǎi)了不少黃金，就是小金條那種實(shí)物黃金。我覺(jué)得不劃算，不說(shuō)別的，實(shí)物黃金的磨損和攜帶都是成本。但朋友有自己的邏輯，他認(rèn)為，這是應(yīng)對(duì)最壞情況的預(yù)案，沒(méi)有收益率的期望，是10%還是-10%，不在考慮范圍之內(nèi)。就像古人身上隨時(shí)備著的火折子一樣，它也許不能照亮旅程，卻可以幫助你捱過(guò)最黑暗的時(shí)期。 更何況，這也是一種心理安慰。 時(shí)代的動(dòng)蕩不可怕，心理的動(dòng)蕩才是最大的敵人。覺(jué)得心里有底，做人做事才能更好地往前沖。 對(duì)于很多二三線(xiàn)城市家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)，就是動(dòng)蕩時(shí)代的安全底線(xiàn)和心理安慰。你可以問(wèn)問(wèn)自己，你的底線(xiàn)是否已經(jīng)扎得足夠牢靠？

在這個(gè)案例里，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題——買(mǎi)哪里的房子。

我的答案是，首先支援孩子在北上廣深落地生根，幫助孩子付房子的首付，先讓一只腳邁進(jìn)中產(chǎn)的大門(mén)。如果家境好，就直接給孩子；如果家境不夠好，就當(dāng)作長(zhǎng)期免息或者低息貸款，也算是變相儲(chǔ)蓄。剩下的財(cái)富，最多放一半在金融資產(chǎn)上，其余的可以在所在省份的省會(huì)或者大城市買(mǎi)房，即使收益率并不高。

我們團(tuán)隊(duì)用詳細(xì)的大數(shù)據(jù)做過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)有一個(gè)因素對(duì)中國(guó)人口的流動(dòng)影響非常顯著，那就是廣義上的鄉(xiāng)土情結(jié)。

第一，人口天然會(huì)朝著與自己毗鄰的，文化、氣候、飲食都相近的最大都市流動(dòng)，比如東北人流入北京，華東和華中北部的人流入上海，華中南部的人流入廣州、深圳，而西南、西北的人則傾向于成都、西安這些“水土更服”的地方。

第二，除了北上廣深外，所有城市的人口第一流向地都是本省省會(huì)，比如湖南人去長(zhǎng)沙、遼寧人去沈陽(yáng)、河南人去鄭州、云南人去昆明，無(wú)一例外。更有意思的地方是，985、211 大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生回本省工作的比例很高，因?yàn)楦菀走M(jìn)入體制——熟人的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)在這種時(shí)刻會(huì)起到巨大作用。

出于以上原因，我之前給團(tuán)隊(duì)小伙伴的建議是，如果在北上廣深買(mǎi)不了房子，要“夠一夠”，盡量買(mǎi)自己所在省份的省會(huì)城市的房子，因?yàn)檫@樣收益率會(huì)偏高。但是2022 年，我覺(jué)得要稍微調(diào)整一下說(shuō)法。

比如，我們團(tuán)隊(duì)其中一個(gè)小伙伴來(lái)自山東濰坊，她父母如果再購(gòu)房，應(yīng)該在濰坊，還是濟(jì)南？從純經(jīng)濟(jì)角度分析，應(yīng)該是后者。但如果考慮到未來(lái)不管是濰坊還是濟(jì)南，房?jī)r(jià)的漲幅都不一定高出通脹太多，反而是房子本身的附加值，比如學(xué)區(qū)、

商業(yè)便利度，以及物業(yè)等因素更容易產(chǎn)生高下之分，決策就會(huì)發(fā)生變化——孩子在北京，大概率是不會(huì)回山東了。自己未來(lái)要么去北京， 要么留在老家。把房子買(mǎi)在老家濰坊， 似乎是“最優(yōu)選擇”，畢竟包括親戚、朋友、同事在內(nèi)的幾十年的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)都在本地，看個(gè)病，辦點(diǎn)事，聊個(gè)天，組個(gè)牌局，包括挑個(gè)好樓盤(pán)，都要方便得多。而如果買(mǎi)到省城濟(jì)南，雖然離得并不遠(yuǎn)，但在某種程度上也相當(dāng)于背井離鄉(xiāng)、連根拔起。當(dāng)然，如果孩子大學(xué)畢業(yè)后回省城工作，這個(gè)決策又會(huì)變得很簡(jiǎn)單。

所以，跟著家庭網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)走，才是歸宿。人類(lèi)畢竟是社會(huì)動(dòng)物，而不是純粹的經(jīng)濟(jì)動(dòng)物。

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前言/序言

時(shí)間真快，“香帥財(cái)富報(bào)告”系列居然已經(jīng)寫(xiě)到第四年了。還記得四年前，在離北京SKP 商場(chǎng)不遠(yuǎn)的一個(gè)餐廳，羅胖（羅振宇）和脫不花忽悠我“每年做一本給中國(guó)百姓的財(cái)富指南”，“從親歷歷史到成為歷史”。

2 0 1 9 年元旦后，我在深圳舉辦了人生中第一場(chǎng)線(xiàn)下大課，跟參加大課的用戶(hù)相約在2024 年1 月6 日的深圳機(jī)場(chǎng)凱悅酒店宴會(huì)廳重聚，因?yàn)椤爸袊?guó)在那時(shí)一定會(huì)進(jìn)入高收入國(guó)家行列”。

2019 年，我國(guó)人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）為70892 元，按年平均匯率折算達(dá)1 0 2 7 6 美元。中國(guó)首次進(jìn)入“ 萬(wàn)元美金社會(huì)”。那一年，高收入國(guó)家的衡量標(biāo)準(zhǔn)是人均GNI（國(guó)民總收入）12375 美元 。中國(guó)距離高收入國(guó)家，僅有一步之遙。

2020 年1 月23 日，武漢“封城”。我永遠(yuǎn)也忘不了那個(gè)心慌的夜晚。

2022年，則比任何一年都來(lái)得魔幻。有時(shí)候，我會(huì)感到一陣恍惚，歷史不過(guò)踉蹌了一步，但幻化成的，卻是普通人的歲月漫長(zhǎng)。

2022年終于走到了尾聲。這一年的難，我不想再贅述：從全球來(lái)看，是通脹、戰(zhàn)爭(zhēng)、隔閡；從中國(guó)來(lái)看，是消費(fèi)收縮、房?jī)r(jià)下跌、股債雙殺、中年失業(yè)、生意清盤(pán)、公司倒閉……

“難”，大概是2022 年所有人的感覺(jué)。世界如此大，卻又如此小，每個(gè)地方的傷痛都會(huì)牽動(dòng)普通人，在他們身上留下痕跡。

帶著隱隱作痛的傷口，我們能感覺(jué)到，一個(gè)新的世界已經(jīng)呈現(xiàn)，很多決策的邏輯需要在新的歷史環(huán)境下重新思考。