主動(dòng)“瘦身”降負(fù)后的融創(chuàng)，正加速奔向?qū)儆谧约旱氖⑹滥耆A。

撰文/何嬙

來源/每日財(cái)報(bào)

過去的一年，盡管房地產(chǎn)板塊受“三條紅線”及房地產(chǎn)貸款集中政策等利空影響，估值近乎處于近10年低位，但精準(zhǔn)調(diào)控反而加快了優(yōu)秀房企未來良性擴(kuò)表的正確路徑，即杠桿降、融資成本降、周轉(zhuǎn)穩(wěn)、利潤升。

3月12日，融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）披露了2020年的業(yè)績報(bào)告。2020年全年，融創(chuàng)錄得營收2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長36.9%。

或受益于超預(yù)期的業(yè)績增長，當(dāng)日年報(bào)發(fā)布后，融創(chuàng)中國股價(jià)盤中持續(xù)走高，一度大漲超11%報(bào)33.7港元，帶動(dòng)了港股市場內(nèi)房股整個(gè)板塊的集體走強(qiáng)。

2020年，融創(chuàng)錄得合同銷售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢，其中在12個(gè)城市銷售金額排名第一，另有25個(gè)城市排名前五。

在各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長的同時(shí)，融創(chuàng)還憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。成功實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，一年期內(nèi)迅速降至“黃檔”，保障了公司未來長期的高質(zhì)量發(fā)展。

01“降杠桿”超預(yù)期，基本盤優(yōu)勢盡顯

2020年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺“三道紅線”等長效調(diào)控機(jī)制。后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，土地市場保持較高熱度，同時(shí)市場分化也在持續(xù)加劇。

事實(shí)上，自2019年下半年起，融創(chuàng)便結(jié)合自身發(fā)展階段的要求，主動(dòng)執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更加均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕。

與此同時(shí)，得益于自身堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，融創(chuàng)三項(xiàng)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)連續(xù)實(shí)現(xiàn)顯著改善。2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至黃檔，“降杠桿”取得超預(yù)期成果。

這也意味著融創(chuàng)中國2021年的有息負(fù)債年增速上限從不能新增有息債務(wù)變更為可增加最多10%。

相比中小型房企，融創(chuàng)中國也展現(xiàn)了作為頭部房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其無需動(dòng)用引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或大面積出售項(xiàng)目這種非常規(guī)手段，倚仗經(jīng)營路徑的優(yōu)化就穩(wěn)妥地完成了降檔。

2020年12月融創(chuàng)贖回了原本于2021年到期的8.375%優(yōu)先票據(jù)，支付總額3.3億美元；2021年2月21日又提前一年贖回了2022年2月到期票面利率7.875%的美元債。

截至2020年底，融創(chuàng)中國的短期債務(wù)較半年報(bào)相比大幅下降了34.9%，占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位。

在融資成本控制方面，2019年下半年起，隨著融資環(huán)境逐步進(jìn)入寬松通道，融創(chuàng)中國的邊際融資成本就已開始明顯下降。2020年其新發(fā)的幾筆公司債利率明顯低于往年的平均融資成本，到了2021年1月，其3.25年期及5年期美元債票面利率已經(jīng)低至5.95%-6.5%，創(chuàng)歷史最低水平。

在國家宏觀調(diào)控趨于精細(xì)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著長期、穩(wěn)定、健康的方向邁進(jìn)，而具備規(guī)模及品牌優(yōu)勢的頭部企業(yè)，將憑借堅(jiān)實(shí)的基本盤，迎來更大的發(fā)展空間。融創(chuàng)中國主席孫宏斌也曾提到：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的邏輯，在全新的邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。

02地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢突出，堅(jiān)定聚焦高能級城市

2020年，融創(chuàng)中國通過銷售快速回款，錄得合同銷售額5753億元，創(chuàng)歷史新高，這其中權(quán)益總額為1778.3億元，較2019年同期大幅增長55.9%。

值得注意的是，2020全年融創(chuàng)在全國55個(gè)城市銷售額排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市銷售額位列首位，業(yè)績貢獻(xiàn)高的城市中杭州、重慶、武漢三城市單城貢獻(xiàn)超300億元。

在去年年初疫情影響及地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代的大背景下，融創(chuàng)中國能實(shí)現(xiàn)如此的亮眼成績更顯不易，而這與其背后持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新升級，保持產(chǎn)品力行業(yè)領(lǐng)先密不可分。

2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)中國在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“IAMI”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產(chǎn)超級產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)中國位居產(chǎn)品力榜首。

多年來，卓越的拿地能力以及對于周期的精準(zhǔn)把握，始終是融創(chuàng)發(fā)展的核心競爭力之一。2020年，在競爭激烈的土地市場，融創(chuàng)發(fā)揮多元的拿地優(yōu)勢，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)拿地策略，鞏固高質(zhì)量土儲優(yōu)勢。

全年新增土儲5877萬平方米，新增貨值約7261億元。2020年權(quán)益拿地金額約687.3億元，較上年同期1007億元大幅減少31.7%。

就土儲質(zhì)量來說，融創(chuàng)土儲高達(dá)78%位于一二線的高能級城市，平均土地成本約4270元每平米，即使以融創(chuàng)中國2020年的銷售均價(jià)14020元每平米來計(jì)算，利潤空間仍較為可觀。

2021年，融創(chuàng)中國全年可售貨值預(yù)計(jì)超過9000億，這其中一二線城市占比是78%。顯而易見，土儲質(zhì)量也間接決定著一家房企的業(yè)績目標(biāo)是否有保障，并進(jìn)一步?jīng)Q定流動(dòng)性是否充裕，以及負(fù)債水平能否穩(wěn)步下降。

按照2020年的銷售面積計(jì)算，融創(chuàng)中國目前的土儲可供銷售6年，在重點(diǎn)房企中處于最高水平。這也意味著，融創(chuàng)在未來持續(xù)降杠桿的過程中，業(yè)績增長潛力更大，拿地支出壓力更小

03“地產(chǎn)+”多元布局落定，物管、文旅加速領(lǐng)跑

在“地產(chǎn)+”的策略下，融創(chuàng)已搭建了融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個(gè)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

截至目前，融創(chuàng)中國在物業(yè)服務(wù)、文旅等方面都呈現(xiàn)出了蓬勃的生命力和競爭力，正在行業(yè)中加速領(lǐng)跑。

物業(yè)服務(wù)的高頻次消費(fèi)，可持續(xù)性的增長，成為融創(chuàng)“一魚多吃，價(jià)值重構(gòu)”方針的重要核心資源。去年11月，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）成功在港上市，建立了物管行業(yè)頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)2020年錄得營收46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.2億元，同比大幅增長約129.6%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比大幅提升至60%。此外，社區(qū)生活服務(wù)多元發(fā)力，業(yè)績逐步顯現(xiàn)。

融創(chuàng)文旅方面，2020年，融創(chuàng)文旅通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會(huì)員平臺等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復(fù)。

2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。

在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪依托四季運(yùn)營優(yōu)勢，已完成市場提前卡位，目前，融創(chuàng)已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營商。

與此同時(shí)，融創(chuàng)文化也在2020年取得長足發(fā)展，已完成七大動(dòng)畫工作室布局，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部內(nèi)容項(xiàng)目的穩(wěn)定輸出。2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分獲超9.83億和5.75億的票房。

隨著融創(chuàng)加快全國布局，以雪世界、茂、酒店、主題樂園、影都及會(huì)議會(huì)展為核心的一個(gè)個(gè)強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)集群正在全國多個(gè)城市快速建立起來。

海闊憑魚躍，天高任鳥飛。相信主動(dòng)“瘦身”降負(fù)的融創(chuàng)，未來將憑借全面的競爭優(yōu)勢，得以更加均衡、高質(zhì)量的發(fā)展，加速奔向?qū)儆谧约旱氖⑹滥耆A。