作者：周旭辰 田夢(mèng)瑾

2022年上半年開始，從中央到地方都在不斷出臺(tái)利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策。但政策紅利卻尚未傳導(dǎo)到全部房企，各大暴雷房企卻仍然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。而尚未暴雷的房企則為了自身的現(xiàn)金流安全，還會(huì)將壓力傳導(dǎo)到下游供應(yīng)商。隨著現(xiàn)金流壓力的傳導(dǎo)，也同樣影響著很多地產(chǎn)下游公司，設(shè)計(jì)公司就是其中之一。拿不出錢的甲方拖款的說辭從“暫時(shí)沒有額度”到“沒錢，我們付商票”再到“抵房”，最后設(shè)計(jì)公司卻發(fā)現(xiàn)，抵房到手的是犄角旮旯的期房，商票逾期了去找承兌商，承兌商說現(xiàn)在地產(chǎn)票只能2-3折接收，還需要保留追索權(quán)。很多設(shè)計(jì)公司都在在資金斷裂的懸崖邊，陷入被迫縮減開支、裁員等一系列窘境。因此，筆者想根據(jù)設(shè)計(jì)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合目前房企暴雷的背景，為設(shè)計(jì)公司進(jìn)行一些風(fēng)險(xiǎn)分析并提出風(fēng)控建議。

一、風(fēng)險(xiǎn)分析

我們先來看看設(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)服務(wù)合同簽訂及合同履行中經(jīng)常面臨的風(fēng)險(xiǎn)是什么。簡單說就是，合同中設(shè)計(jì)公司應(yīng)得的設(shè)計(jì)費(fèi)，無論在法律還是實(shí)務(wù)層面都不具有優(yōu)先性，天然就容易被能拖則拖。

首先，設(shè)計(jì)費(fèi)不具有法律上的優(yōu)先性。與工程款不同，設(shè)計(jì)費(fèi)在法律上沒有任何優(yōu)先權(quán)。這一點(diǎn)，《浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問題的解答》、《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》，都先后明確過“工程勘察人或設(shè)計(jì)人就工程勘察或設(shè)計(jì)費(fèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，不予支持?！?/p>

其次，設(shè)計(jì)費(fèi)也不具有房企業(yè)務(wù)付款中的優(yōu)先序列。房企在安排付款的優(yōu)先序列時(shí)，所考慮的優(yōu)先付款金額除了員工工資、稅費(fèi)等優(yōu)先級(jí)費(fèi)用外，還會(huì)考慮到政府壓力，會(huì)優(yōu)先安排客戶賠付款項(xiàng)等費(fèi)用，考慮后續(xù)銷售需求，還會(huì)優(yōu)先結(jié)算中介渠道，而對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)這類一般供應(yīng)商款項(xiàng)，基本的態(tài)度就是能拖則拖。

根據(jù)上述分析，由于設(shè)計(jì)費(fèi)沒有任何優(yōu)先權(quán)，因此設(shè)計(jì)公司更應(yīng)注重設(shè)計(jì)服務(wù)合同的合同風(fēng)險(xiǎn)控制工作。

二、風(fēng)控建議

基于上述背景，設(shè)計(jì)公司應(yīng)當(dāng)更加具有憂患意識(shí)，及時(shí)采取相應(yīng)風(fēng)控措施，避免隨著各家房企的現(xiàn)金流壓力而被拖垮。對(duì)此，筆者給房企現(xiàn)金流壓力背景下面臨風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)計(jì)公司提出以下建議：

1. 拒絕未簽訂設(shè)計(jì)服務(wù)合同即提供設(shè)計(jì)服務(wù)

在之前設(shè)計(jì)訂單都是香餑餑的背景下，很多設(shè)計(jì)公司都愿意先把設(shè)計(jì)服務(wù)干起來，然后再等開發(fā)商走內(nèi)部流程簽合同?？墒且坏╅_發(fā)商最終因各種原因未能與設(shè)計(jì)公司簽約，便無法根據(jù)之前談好的設(shè)計(jì)合同條款進(jìn)行求償，只能要求法院酌情判令開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

以(2015)西民初字第3300號(hào)案為例，法院認(rèn)為，原告依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同法律關(guān)系提起訴訟，但未能提供其與被告之間書面的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同，原告提交的被告單位工作人員出具的委托書雖記載了設(shè)計(jì)項(xiàng)目的地點(diǎn)、工程名稱、設(shè)計(jì)費(fèi)用金額，但欠缺被告對(duì)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體要求及原告應(yīng)向被告交付工作成果的標(biāo)準(zhǔn)，雙方此后就上述問題亦未達(dá)成一致意見，故本院認(rèn)為原告主張的建筑設(shè)計(jì)工程合同的標(biāo)的并不明確，在此情況下，本院認(rèn)為雙方之間未成立建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同法律關(guān)系，原告依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同法律關(guān)系起訴要求被告支付設(shè)計(jì)費(fèi)及遲延付款利息的請(qǐng)求，證據(jù)不足，本院難以支持。

因此，現(xiàn)在再有房企設(shè)計(jì)訂單，都必須堅(jiān)持簽訂設(shè)計(jì)服務(wù)合同才提供設(shè)計(jì)服務(wù)，保障自己的合同權(quán)益。

2. 在設(shè)計(jì)服務(wù)合同中設(shè)置先付款義務(wù)

基于上述風(fēng)險(xiǎn)分析，開發(fā)商一旦欠款，無論是商票還是抵房都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果說只要開發(fā)商欠錢就意味著風(fēng)險(xiǎn)，那么唯一規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是不讓開發(fā)商欠錢。在如今的背景下，不建議再接受先干活兒后付款的模式。

對(duì)于已經(jīng)簽訂的合同，則嚴(yán)格根據(jù)合同約定履行，如果開發(fā)商已經(jīng)欠付前一階段的設(shè)計(jì)款項(xiàng)，千萬別再被忽悠著在把全部合同設(shè)計(jì)工作干完了。所以，嚴(yán)格按照步驟先簽訂合同，并在設(shè)計(jì)合同中設(shè)置先付款義務(wù)，可以避免給設(shè)計(jì)公司帶來不必要的麻煩。

如可以在合同中約定：開發(fā)商應(yīng)于設(shè)計(jì)服務(wù)合同簽訂后X日內(nèi)支付總價(jià)X%的設(shè)計(jì)費(fèi)（第一筆設(shè)計(jì)費(fèi)），設(shè)計(jì)公司在開發(fā)商支付完第一筆設(shè)計(jì)費(fèi)后X日內(nèi)開展相應(yīng)設(shè)計(jì)工作。

3. 做好設(shè)計(jì)服務(wù)合同履行的規(guī)范化

筆者發(fā)現(xiàn)很多設(shè)計(jì)公司在履行設(shè)計(jì)服務(wù)過程中，都沒有做到規(guī)范化，比如 “未留存交付設(shè)計(jì)成果證據(jù)”、“提交的設(shè)計(jì)成果證據(jù)不完成或未達(dá)到合同約定”、“雖能舉證提交設(shè)計(jì)成果，但未根據(jù)合同約定交甲方確認(rèn)”等。在房企暴雷的背景下，開發(fā)商本身就缺錢，一旦設(shè)計(jì)公司在簽訂過程中沒有做好設(shè)計(jì)服務(wù)合同的規(guī)范化，很容易到起訴的時(shí)候，連設(shè)計(jì)費(fèi)是否達(dá)到支付條件都證明不了。

以(2021)粵04民終2127號(hào)案件為例，國中公司欠付素果公司設(shè)計(jì)費(fèi)用，素果公司與國中公司往來電子郵件記錄顯示素果公司于2017年11月8日已經(jīng)向國中公司交付了其全部的設(shè)計(jì)成果，但是法院認(rèn)為，根據(jù)雙方的合同第10條“本案各階段完后之設(shè)計(jì)或圖說經(jīng)甲方（國中公司）書面確認(rèn)后，即告定案”的約定，不能僅僅依據(jù)交付來判定設(shè)計(jì)是否定案。最終認(rèn)定，施工圖設(shè)計(jì)階段之前的設(shè)計(jì)服務(wù)已獲得了國中公司的成果確認(rèn)函予以支持，但國中公司未出具施工圖階段的成果確認(rèn)函，不能證明國中公司對(duì)該階段的圖紙進(jìn)行了確認(rèn)，因此一審法院對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)費(fèi)不予支持。

所以，對(duì)于設(shè)計(jì)合同的履行，設(shè)計(jì)公司一定要審慎對(duì)待，嚴(yán)格根據(jù)合同約定要求開發(fā)商確認(rèn)設(shè)計(jì)成果。

三、結(jié)語

綜上所述，由于設(shè)計(jì)費(fèi)沒有法定優(yōu)先權(quán)，在開發(fā)商無力支付欠款的大背景下，設(shè)計(jì)公司只有在簽訂合法有效的設(shè)計(jì)合同，在設(shè)計(jì)合同中設(shè)置先付款義務(wù)，并且即使獲得開發(fā)商確認(rèn)設(shè)計(jì)成果的文件后，才能控制自身風(fēng)險(xiǎn)，方能在房企暴雷的大背景下全身而退。

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周旭辰，畢業(yè)于上海政法學(xué)院，先后任職于多家品牌開發(fā)商，十余年房地產(chǎn)法務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)投資并購、開發(fā)運(yùn)營、銷售、交付等環(huán)節(jié)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

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田夢(mèng)瑾，海南大學(xué)法學(xué)本科學(xué)生。

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高云，本名汪宏杰，30年法律從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，“合同六法”、“中國高質(zhì)量合同范本庫”創(chuàng)始人，擅長不良資產(chǎn)、并購重組、企業(yè)合規(guī)和法律顧問等業(yè)務(wù)，服務(wù)客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、服務(wù)、快銷等行業(yè)。多年來先后出版《思維的筆跡》《公司法實(shí)務(wù)指南》《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》等14本法律實(shí)務(wù)類暢銷榜冠軍書籍，在中國法律界享有較高的知名度。