近幾年，爛尾樓頻出，停工則有可能無法按時(shí)交房，而延期交房的結(jié)局極有可能是爛尾。廣東東莞某樓盤停工三個(gè)月，開發(fā)商并未給出明確的答復(fù)及復(fù)工的時(shí)間，業(yè)主們憂心忡忡。據(jù)相關(guān)部門回應(yīng)，本次停工是由于施工單位與勞務(wù)單位存在商務(wù)糾紛導(dǎo)致的，相關(guān)部門正在積極協(xié)商解決二者的糾紛，等到原勞務(wù)單位退場(chǎng)后即可復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

與此同時(shí)，相關(guān)部門表示：“該項(xiàng)目的銷售情況良好，全盤總套數(shù)949套，已售535套，監(jiān)管賬戶內(nèi)有足夠資金可滿足項(xiàng)目施工?！辈⑶?，該項(xiàng)目在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，相關(guān)部門會(huì)將該項(xiàng)目列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，加強(qiáng)施工過程監(jiān)管力度，確保按時(shí)保質(zhì)交房。但是根據(jù)業(yè)主反饋，目前仍未復(fù)工。

筆者曾分析過樓房爛尾的原因，主要有以下幾種：

1、資金問題。開發(fā)商資金斷裂或者開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金，都會(huì)引發(fā)該項(xiàng)目的資金問題。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，業(yè)主繳納的房款是遠(yuǎn)高于開發(fā)商的建設(shè)成本的，如果開發(fā)商不存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的情況，那么房屋爛尾的概率是極低的。因?yàn)轭A(yù)售房款必須放到專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中接受監(jiān)管，只能用于這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在項(xiàng)目完全竣工之前不能挪作他用。

2、違規(guī)建設(shè)。少部分的樓房爛尾與開發(fā)商違規(guī)施工，被相關(guān)部門責(zé)令停工、處罰或者無法通過規(guī)劃驗(yàn)收有直接的關(guān)系。

3、股東打架。有些樓房爛尾并不是因?yàn)闆]錢，而是股東內(nèi)部在成本分擔(dān)、利益分割等產(chǎn)生了分歧，導(dǎo)致實(shí)際操盤的“項(xiàng)目公司”陷入停滯狀態(tài)，無法繼續(xù)施工。

4、開發(fā)商的違規(guī)成本過低。任何一個(gè)爛尾樓，開發(fā)商都是違約的一方，并且開往往伴隨著其他違法違規(guī)行為。但不論是立法層次上，還是執(zhí)法層次上，開發(fā)商的樓盤爛尾，其所承受的成本都不高。

根據(jù)東莞市相關(guān)部門的回復(fù)，該樓盤停工三個(gè)月的原因有可能是上述原因中的第三個(gè)，即施工方內(nèi)部出現(xiàn)了分歧和糾紛，導(dǎo)致工人無法繼續(xù)施工，但是也不排除仍存在其他原因。目前來看，該項(xiàng)目的施工時(shí)間較為充裕，距離約定的交房日期還有將近18個(gè)月，相關(guān)部門仍在積極協(xié)調(diào)推動(dòng)復(fù)工。

與此同時(shí)，筆者也十分能夠理解諸位業(yè)主的心情，雖然還沒到約定的交房日期，但是停工的時(shí)間越長(zhǎng)，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。因此，筆者建議業(yè)主們現(xiàn)階段可以重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、核實(shí)首付款是否打進(jìn)了監(jiān)管賬戶。業(yè)主要在第一時(shí)間核實(shí)之前付的首付款到底有沒有打該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上。資金監(jiān)管賬戶不是開發(fā)商隨意一個(gè)銀行賬戶都可以，只能是這個(gè)項(xiàng)目的專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商收取期房的房款必須使用監(jiān)管賬戶。在大部分城市的商品房買賣合同的范本里，一般都有監(jiān)管賬戶的相關(guān)約定。對(duì)于少部分沒有約定監(jiān)管賬戶的，業(yè)主們可以直接去住建部門查。

二、核實(shí)銀行是否將貸款放進(jìn)監(jiān)管賬戶。業(yè)主們可以看下銀行按揭貸款合同，貸款合同通常會(huì)明確約定開發(fā)商的收款賬戶。如果合同中約定的賬戶不是監(jiān)管賬戶，那么實(shí)際操作中，銀行基本上不會(huì)把錢打到監(jiān)管賬戶上。有些情況下，即使合同中有約定監(jiān)管賬戶，銀行也不一定按照約定的監(jiān)管賬戶去放貸。所以，保險(xiǎn)起見，業(yè)主們需要去貸款銀行核實(shí)。一般而言，銀行會(huì)在放貸后給一個(gè)放貸記錄證明，或者其他的書面材料。這個(gè)材料上會(huì)體現(xiàn)開發(fā)商的收款賬戶。如果沒有給，業(yè)主們也可以直接找銀行核實(shí)。

三、核實(shí)銀行是否在主體封頂后放貸。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂后才可以放貸，否則屬于違規(guī)放貸。如果不知道放貸是在什么時(shí)間，可以參考第一次還貸的時(shí)間。畢竟，只有放貸后才會(huì)開始還貸。

四、盯緊監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金。通過政府信息公開申請(qǐng)、查詢自己銀行流水等方式查清楚該項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金。如果后續(xù)開發(fā)商存在轉(zhuǎn)移資金的跡象，業(yè)主們可以盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請(qǐng)，申請(qǐng)建委部門對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果相關(guān)部門沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行職責(zé)，業(yè)主們可以提起相應(yīng)的行政訴訟，促進(jìn)其履行職責(zé)，進(jìn)而給開發(fā)商施加壓力，促進(jìn)復(fù)工。

五、核查開發(fā)商是否已經(jīng)被執(zhí)行。業(yè)主們可以去中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)輸入開發(fā)商的全稱，看一下它是否有被執(zhí)行的記錄，是否已經(jīng)被列入了失信名單。

六、積極協(xié)商，促使相關(guān)部門保交樓。保交樓政策下，促使相關(guān)部門充分發(fā)揮協(xié)商、監(jiān)管作用，推動(dòng)開發(fā)商復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保質(zhì)保量按時(shí)交房，讓業(yè)主有房可住。

七、提起相關(guān)違法查處。此階段，業(yè)主們可以充分運(yùn)用信息公開，進(jìn)一步挖掘開發(fā)商的違法違規(guī)點(diǎn)，視情況提起相關(guān)的違法查處。對(duì)于開發(fā)商存在的違法違規(guī)行為不要猶豫和拖沓，業(yè)主睜一只眼閉一只眼的后果有可能是房屋無法通過規(guī)劃驗(yàn)收，從而無法交房。即使交了房，由于沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，也無法辦理房產(chǎn)證。

現(xiàn)階段，還未到合同約定的交房日期，因此還不能完全按照延期交房、爛尾樓的案件進(jìn)行處理。但停工并不是一個(gè)良好的信號(hào)，大家仍然要積極關(guān)注，如果業(yè)主們自查以上內(nèi)容時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，問題越多風(fēng)險(xiǎn)越大，一旦問題比較嚴(yán)重，則需要盡快采取進(jìn)一步措施。