南京土拍超兩成地塊未成交,房企表現(xiàn)分化加劇背后樓市卻供不應(yīng)求

2021-09-27 17:50 作者:搜狐焦點(diǎn)官方號 0人讀過 | 我要投稿

焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第二批南京集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年9月27日

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

二批次供地面積和總價下滑，近郊區(qū)域仍未供地主力

9月27日，經(jīng)過兩天密集有序的出讓，南京土拍宣告結(jié)束。本批次共有53宗住宅用地正式公告，開拍前共有11宗取消出讓，開拍后有1宗流拍，最終有41宗地塊成功出讓。出讓面積為152.78萬平方米，較第一批次減少45%，計(jì)容建筑面積為356.32萬平方米，較第一批次下跌50%，成交總價為507.00億元，較第一批次下滑49%，計(jì)容樓面地價為14228.98元/平方米，較第一批次增加3%，溢價率為6%，較上次下滑12個百分點(diǎn)。本批次供求面積和總價的多指標(biāo)下滑，主要是由于12宗地塊異常交易導(dǎo)致的，在計(jì)容樓面價格方面總體保持不變。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

南京市公共資源交易中心

從各個行政區(qū)來看，本次除了玄武區(qū)以外，各個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，江北新區(qū)成交的出讓面積，計(jì)容建筑面積，成交總價均占各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為27.50萬平方米，75.64萬平方米，123.60億元。從價格方面來建鄴區(qū)成交計(jì)容樓面地價為32243.40元/平方米，居各個行政區(qū)之首。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

南京市公共資源交易中心

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分板塊來看，出讓地塊多位于近郊區(qū)域，出讓面積和規(guī)劃建筑面積分別為78.36萬平方米和178.66萬平方米，占比分別為51.3%和50.1%。和第一次供地結(jié)構(gòu)類似，近郊區(qū)域供地占比最大。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

南京市公共資源交易中心

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數(shù)據(jù)說明：玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)為主城區(qū)域，江寧區(qū)、浦口、區(qū)六合區(qū)和江北新區(qū)為近郊區(qū)域，溧水區(qū)和高淳區(qū)為遠(yuǎn)郊區(qū)域。

全方位調(diào)控出臺，多角度管控項(xiàng)目流程

本批次南京土拍調(diào)控趨嚴(yán)，可以稱得上一批次土拍的加強(qiáng)版。本批次針對不同的地塊實(shí)行一地一策的出讓政策，并作出多項(xiàng)更改。在競買資金方面，要求必須采用房企自有資金，同時對于部分地塊禁止聯(lián)合體進(jìn)行參拍，地塊的溢價率由之前的30%下調(diào)至15%，在達(dá)到最高限價后取消競配建環(huán)節(jié)。針對房屋質(zhì)量問題，對所有地塊提出了定品質(zhì)的要求，并對實(shí)施的細(xì)節(jié)進(jìn)行了明確規(guī)定。在項(xiàng)目的銷售環(huán)節(jié)，直接規(guī)定了項(xiàng)目的最高售價，同時規(guī)定拿地后6個月內(nèi)商品住宅不得上市，該規(guī)定和定品質(zhì)要求一樣主要是為了保證項(xiàng)目品質(zhì)，屬于政策打補(bǔ)丁類型。

拿地企業(yè)格局發(fā)生變化，國企央企拿地占據(jù)主流

和上次民營企業(yè)拿地為主不同，本批次以國企為主。本批次拿地企業(yè)多數(shù)為國有房企競得，其中部分為央企。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要有三方面的原因：1.本批次部分地塊為針對國企的定向出讓地塊；2.本批次加大了租賃住宅的供應(yīng)；3. 除央企和部分表現(xiàn)較好的民營房企外，全國性房企在二輪集中供地中普遍資金承壓。國有企業(yè)具有明顯的融資優(yōu)勢，且在二批次集中供地全國轉(zhuǎn)冷的背景下，部分本土國有企業(yè)托底作用非常明顯，像在已經(jīng)結(jié)束土拍的蘇州和南京等城市，這種現(xiàn)象也普遍發(fā)生，南京本輪土拍也是這種走勢。

土地溢價水平分化，地塊底價成交為主流

二批次南京集中供地中，25宗為底價成交，11宗地塊達(dá)到最高限價，還有5宗溢價成交，此外還有12宗地塊未正常出讓，兩極分化態(tài)勢明顯。這種情況和上次南京土拍的火熱形成了鮮明的對比。研判取消出讓和底價成交地塊可知，部分是由于去化預(yù)期較差，抑或是地塊利潤微薄，投資測算虧損風(fēng)險(xiǎn)較大，疊加本批次出讓政策較為完善，管控嚴(yán)厲，這也就導(dǎo)致了房企拿地積極性不高。

對于11宗達(dá)到最高限價地塊，8宗為純住宅用地，剩余3宗為商住用地，且商住地塊商業(yè)占比較低，可售部分面積較大，從區(qū)域上來看以主城區(qū)和南京熱門的江寧區(qū)為主，周邊配套較好，所處板塊庫存較少，像江心洲G71地塊和江心洲G72地塊，吸引眾多房企參與競買。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

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新房銷售供不應(yīng)求，庫存總量亟待補(bǔ)充

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年以來南京新建商品住宅總體上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，除1月以外，其它各月供應(yīng)量均小于成交量，3月以后成交量逐步下滑，8月無新房供應(yīng)，5月以后價格逐月下降，價格下滑主要是由于新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的。截止8月底，庫存599萬平方米，去化周期僅為4.9個月，新房供應(yīng)量亟待補(bǔ)充。隨著后續(xù)集中供地項(xiàng)目的入市，市場供求緊張的局勢或能得到緩和。全國范圍內(nèi)的房企融資承壓使得房企明顯放緩了拿地節(jié)奏，聯(lián)想到本次南京土拍，盡管南京新建商品住宅庫存緊張，但是資金壓力使得多數(shù)企業(yè)仍舊處于觀望狀態(tài)，僅有部分國企央企加大了拿地力度，使得本批次土拍熱度下滑明顯。