2020年，中國樓市跌宕起伏，先后經(jīng)歷疫情停擺，萬人搖號搶房，高價地塊再現(xiàn)，局部市場過熱，部分城市房價上漲，大型房企和頭部長租公寓爆雷等事件。穩(wěn)定樓市，成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的頭等大事。

中國地大城多，房地產(chǎn)市場情況復雜，區(qū)域樓市分化，增加了“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的壓力，但也為靈活、具體和精準的調(diào)控提供了動力。國家提出“因城施策”的調(diào)控方針，為地方調(diào)控放權(quán)。

著眼全年，各大城市主要從供給端和需求端兩大方向進行調(diào)控，各自有衍生出更加具體的調(diào)控方向和調(diào)控政策。比如供給端的土地供給、土地出讓、預售調(diào)控、行業(yè)監(jiān)管，需求端的限售限購、公積金貸款和商業(yè)貸款調(diào)控、買房搖號、無房家庭購房。另外，調(diào)控也在往宏觀方向延伸，比如新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域一體化、舊改棚改和租購并舉等。

縱橫Plus縱覽全年全國樓市調(diào)控政策，總結(jié)出十大樓市調(diào)控關(guān)鍵詞。

01 房住不炒

“房住不炒”是今年樓市調(diào)控的基調(diào)，也是樓市調(diào)控的目標。

在中央層面，今年兩會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議等多次全國性會上，均提及“房住不炒”相關(guān)內(nèi)容。今年政府工作報告中寫道：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。”中央政治局會議和中央經(jīng)濟會議上也有類似的表述。

在中央“房住不炒”精神的指導下，地方出臺了更加細致的調(diào)控方案，如臺州、常州、東莞等地都延長了限售期限，防止樓市過熱；

上半年疫情背景下，荊州、青島、赤峰、海寧等地推出降首付、放開限購、縮短限售、放寬限貸等都遭遇緊急撤回或不予執(zhí)行，中央落實“房住不炒”的決心可見一斑。

此外，銀保監(jiān)會強調(diào)，?？顚Ｓ?，禁止小貸等非房貸款用于支付購房首付或償還房貸。年初深圳經(jīng)營貸購房風波后，深圳也收緊了房抵經(jīng)營貸的口子，通過金融和信貸，為“房住不炒”提供支持。

要注意的是，今年11月，“房住不炒”首次被寫入規(guī)劃文件，即十四五規(guī)劃建議。這意味著在未來五年甚至更長時間，“房住不炒”都將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)。

02 剛需住房

前不久召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉。即要讓居民，尤其是大城市居民住得起房，買得起房，買得到房，解決好居民的“安居”問題。

“剛需”是居民的重要主體，剛需的住房問題亟待解決。今年多個城市針對剛需群體出臺了多種不同的支持政策，大致包括支持無房家庭購房和住房貸款兩大方面。

隨著全國樓市房價漲幅降低，與二手房相比，很多新房項目具有價格較低、戶型合理等優(yōu)勢，遭到購房者瘋搶，“萬人搖號”搶新房的現(xiàn)象時有發(fā)生。對此，杭州、南京、成都、寧波等熱點城市先后出臺相關(guān)政策，支持無房家庭優(yōu)先搖號，解決剛需家庭難買到房的問題。

針對剛需家庭買不起房的問題，今年廣州正式推出共有產(chǎn)權(quán)房政策。共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積不超120平方米，個人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%，僅向城鎮(zhèn)無房家庭供應。2021年，廣州計劃推出首批市本級共產(chǎn)房，房屋的民生屬性得到進一步強化。

另外，多地在支持住房貸款方面也出臺了相應政策，如上海、浙江、蘇州和安徽正式落地異地公積金一體化，哈爾濱支持異地公積金購房，海南提高公積金貸款額度，湖南將拒絕居民貸款買房的房企拉入黑名單，予以懲罰等等。為了解決居住難題，各地鼓勵剛需合法加杠桿，早日實現(xiàn)住有所居。

03 租購并舉

今年解決大城市居住難題的另一大調(diào)控政策是“租購并舉”，十四五規(guī)劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，北京十四五規(guī)劃建議則進一步將租購并舉納入住房保障體系。

在具體政策中，租購并舉主要包括規(guī)范住房租賃市場和擴大租賃房源兩大方面。

現(xiàn)階段，我國住房租賃市場還不夠完善，存在租賃房源不規(guī)范，租房租賃企業(yè)運營有隱患，租金管理不安全等問題，今年長租公寓爆雷的情況時有發(fā)生，蛋殼公寓風波更是引起了市場和政府的警覺。

對此，中央和地方發(fā)文規(guī)范住房租賃市場，包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺等不能用于居住，中介不得發(fā)布虛假房源，不得違法提供住房租賃金融服務，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為，嚴懲違法租賃，租房網(wǎng)簽備案，一次性繳納租金超過三月，將租金和租賃貸納入監(jiān)管等等。

另一方面，西安、合肥、武漢、廣州、深圳等地紛紛出臺政策，擴大住房租賃房源，包括新建租賃房源，允許其他非住宅類閑置房源轉(zhuǎn)化為租賃房源等等，為進一步落實“租購并舉”提供了落地空間。

國家重視，政策支持，住房租賃在未來無疑大有可為，但現(xiàn)階段行業(yè)仍處于摸索和洗牌階段，在市場競爭和政策規(guī)范下，未來租房租賃市場必將更加完善，也更加健康。

04 限房價競地價

地價與房價的關(guān)系，就像面粉和面包?！跋薹績r，競地價”，簡單地說，就是在限定項目預售價格的前提下，進行地塊價格的競拍。一些城市還會設(shè)定地塊的最高價格，土地價格觸頂之后，轉(zhuǎn)向競配建，競自持，轉(zhuǎn)向高品質(zhì)住房建設(shè)等等。

今年紹興、唐山、長春、沈陽、南京、杭州等地先后出臺“限房價，競地價”政策，加大宅地供應。唐山還規(guī)定推行“限房價，競地價”地塊數(shù)量不少于供地面積的50%；南京還規(guī)定，提高熱點區(qū)域的土拍準入條件，嚴控競拍房企數(shù)量，篩選競拍房企的質(zhì)量等等。

“限房價，競地價”政策發(fā)端于北京，即限競房政策。2018年北京首個限競房項目入市至今，北京的限競房政策已落地三年，在控制房價上漲方面成效顯著。今年多地推進“限房價，競地價”的土地出讓方式，在一定程度上可以看作是北京限競房經(jīng)驗的全國性推廣。

推行“限房價，競地價”的土地出讓方式，最主要的目的是控制宅地出讓的溢價率，讓新入市項目的房價回歸合理空間。這一政策落地，在控制房價方面，效果肯定立竿見影。但“限房價，競地價”很可能會壓縮房企的利潤空間。要保房價的同時保質(zhì)量，可能后續(xù)政策還需要繼續(xù)打補丁。

05 規(guī)范預售

今年項目爛尾、房企爆雷，預售資金遭挪用的情況并不鮮見，其中不乏泰禾一類的大開發(fā)商；一個項目，分期預售，加推漲價的情況也時有發(fā)生。在這樣的大背景下，多地出臺相關(guān)政策，規(guī)范項目預售，包括預售資金監(jiān)管，單期開盤面積要求和加推項目漲價要求等等。

為防止房企挪用項目預售資金，江西、昆明和太原等地要求設(shè)立監(jiān)管賬戶，做到?？顚Ｓ?，規(guī)范項目資金管理。其中昆明和太原對資金監(jiān)管額度提出要求，分別為預售總額的30%和40%。

為了防止房企隨意加推，麗水、臺州、紹興、常州、東莞和貴陽等地對項目單期開盤面積做出規(guī)定，其中多個城市以3萬平方米為界，單期開盤面積需不低于3萬平方米。麗水則將單期開盤面積提高至5萬平方米。貴陽規(guī)定，新開項目需一次性公開全部房源。

除了規(guī)定分期預售的項目面積，麗水、紹興、臺州、徐州和東莞等地還對項目預售價格進行了規(guī)定。其中麗水、紹興和臺州等地規(guī)定項目續(xù)推不漲價，東莞規(guī)定項目價格調(diào)整周期為180天，漲幅不得超5%，徐州規(guī)定項目價格調(diào)整周期為一年。

加強預售資金監(jiān)管，規(guī)范項目預售面積和預售價格，一方面能確保項目順利交付，另一方面也起到了“穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的效果。

06 限購限貸

限購、限貸是樓市調(diào)控見效最快，最有效的手段之一。今年樓市調(diào)控的限購、限貸政策主要體現(xiàn)在收緊限購，繼續(xù)推行差別化信貸和收緊公積金貸款三個方面。

銀川規(guī)定非本地戶籍限購一套，杭州規(guī)定父母投靠落戶三年方可買房，深圳落戶三年且連續(xù)繳納三年社保才具備買房資格，深圳將追溯三年內(nèi)的所有離婚記錄。如此總總，全是收緊限購的表現(xiàn)。

除此之外，西安、銀川、唐山、長春、常州、蕪湖和深圳等地均提高了二套首付比例，推行差別化信貸政策。其中唐山將二套首付提高至50%，三套及以上直接停止發(fā)放貸款。深圳規(guī)定名下無房有貸首付60%，名下有房首付80%。提高二套首付比例，雖然會傷害部分有二套需求的人，但對于保障無房剛需大有裨益。

深圳、長沙等地還收緊了公積金貸款的口子，深圳縮小了公積金貸款的適用范圍，長沙規(guī)定未婚人士公積金貸款僅可使用一次，已婚人士可使用兩次，配偶承擔還款連帶責任。為公積金貸款的使用設(shè)限，進一步剔除投資和炒房現(xiàn)象，讓住房向居住屬性回歸。

07 放松落戶

戶籍是阻礙人口自由流動最沉重的枷鎖。去年中共中央、國務院刊發(fā)的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》就指出，2022年城市落戶限制逐步消除，到2035年城鄉(xiāng)有序流動的人口遷移制度基本建立。今年，各地放松、放開甚至取消落戶限制的政策力度越來越大。

上海、珠海、蘇州、海南、西安、山東等地進一步降低人才落戶的標準，上海將本科落戶的范圍從清北進一步擴大到“雙一流”高校和學科；西安則進一步規(guī)定，在校大學生均可落戶；廣州的人才落戶范圍更大，中職學生、符合入戶條件的無房人員等，均可申請遷入集體戶口。

吉林、福州、廈門和沈陽則整體放寬了人口落戶的標準，其中福州、廈門取消了連續(xù)居住年限的要求，福州繳納社保不超兩年即可落戶，廈門繳納社保不超三年即可落戶。張家口、江門、蘭州等地，則全面取消了城鎮(zhèn)落戶限制，為人口的自由流動掃清障礙。

戶籍政策的放松，很大程度上能有效促進城市人口增長，帶動地方消費和經(jīng)濟增長。人才落戶的放松，配合人才補貼政策，更能為城市發(fā)展注入新鮮血液。但放松戶籍不意味著樓市松綁，需要把握落戶放松和限購的關(guān)系。

08 人才補貼

今年“搶人大戰(zhàn)”繼續(xù)升級，引進補貼、租房補貼、購房補貼/購房優(yōu)惠、人才優(yōu)先購房等，各地政策頻出，多管齊下，吸引人才目光。

保定、中山、廣州等地今年新出臺引進補貼政策，落戶即獎勵，中山最高補貼500萬元；蘇州、福州、合肥、中山、三亞等地出臺租房補貼政策或者免費租房政策，其中蘇州博士人才一次性補助5萬元以上。

在購房方面，各地也面向人才，出臺了不同程度的優(yōu)惠政策。常州創(chuàng)業(yè)人才購房補貼20萬元以上，福州配售型人才享7折買房優(yōu)惠，鄭州人才首次購房最高補貼300萬元……蘇州、太原和南京等地則推出人才優(yōu)先購房政策，太原還規(guī)定，符合條件的人才可認購二套住房，且不受限購條件限制。

各地“搶人”力度之大，足見其對人才的渴望。但引進人才的目的是為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，人才引進來，既要“安居”，也要“樂業(yè)”，現(xiàn)在的人才政策多集中在“安居”一端，未來還需要向“樂業(yè)”傾斜。

09 行業(yè)紓困

“房住不炒”大環(huán)境下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是謹慎的，今年8月“三道紅線”新規(guī)的出臺就是明證。但今年有其特殊性，疫情對房地產(chǎn)的沖擊很大，為了保持“行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，政府也出臺了很多行業(yè)紓困政策，涉及土地出讓、項目建設(shè)、預售管理等多個方面。

在土地出讓方面，杭州、上海、無錫等地規(guī)定，疫情期間，可延期或分期繳納土地出讓金；濟南、南昌和欽州等地，則降低了土拍保證金的繳納額，緩解房企的資金壓力。

在項目建設(shè)方面，考慮到疫情帶來的停工停產(chǎn)，安徽、山東、深圳和無錫等地出臺了相關(guān)政策，允許房企合理順延合同施工的約定時限，延遲項目的竣工交付時間。

在項目預售方面，山東、岳陽、大理等地適度降低項目預售條件，推進項目預售進度，加快房企預售資金回籠；桂林臨桂、吉林和江門等地降低預售監(jiān)管資金留存的比例，廣州、長春和武漢等地允許房企申請劃撥預售監(jiān)管資金，進一步增加房企的現(xiàn)金流，提高房企財務的抗風險能力。

上半年政府為房地產(chǎn)紓困，政策的力度和范圍都很大，對于幫助房企度過疫情難關(guān)有很大幫助。但這些政策大都是權(quán)宜之計，隨著疫情影響的減弱，政府對房企的態(tài)度重回謹慎。

10 推進舊改

解決城市的居住難題，一方面要增加土地供給，擴大增量。另一方面也要改善存量，優(yōu)化老舊小區(qū)的居住環(huán)境。今年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，大力改造提升老舊小區(qū)，今年新開工改造老舊小區(qū)3.9萬個，到十四五末基本完成2000年前需改造小區(qū)的改造任務。

中央為舊改定調(diào)，地方也出臺了相應的舊改辦法。杭州提出今年舊改小區(qū)300個，北京提出今年新開舊改小區(qū)80個，河北計劃今年改造老舊小區(qū)1369個，廣西計劃全面啟動舊改，年內(nèi)舊改16.7萬戶……

隨著舊改的進一步落地，老舊小區(qū)的居住條件和居住環(huán)境將進一步改善，對于帶動城市經(jīng)濟發(fā)展，重構(gòu)和優(yōu)化城市功能，改造和提升城市魅力有非常重大的意義。

任何總結(jié)都有其局限性。在十大關(guān)鍵詞之外，今年的樓市調(diào)控還涉及新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域一體化、盤活存量土地，打擊行業(yè)亂象等等。

整體來看，一方面，政府的市場觸覺十分敏感，區(qū)域一旦出現(xiàn)風吹草動，有關(guān)部門就會立馬察覺，從中央到地方，調(diào)控都會立馬迎頭趕上，撲滅市場異動，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

另一方面，這也說明今年的樓市調(diào)控呈現(xiàn)出很明顯的“追熱點”特征，政策的推出，更多是為了解決當下的即時性問題。社會一直在呼吁建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，尤其是房地產(chǎn)稅的出臺和落地，今年仍沒有實質(zhì)性的進展。

但這并不能抹殺今年樓市調(diào)控的重要意義，房住不炒，因城施策的基本政策方略，對于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”有重要作用。加大舊改力度、推行租購并舉，擴大保障房建政策力度等政策，都有助于解決居民的的居住難題。