2021年的下半年，與2020年上半年，不少開發(fā)企業(yè)應(yīng)該明顯感受到了樓市的不容易。

現(xiàn)在下半年又過去三分之一之三分之一。第四季度樓市何去何從？結(jié)合2020年樓市，已經(jīng)有了答案，那就是：降價、跑量。

接下來，我們看一下2020年?？蔀?021年樓市參考，也是2021年第四季度樓市走向參照。

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上半年：量價不濟

想當(dāng)年，恒大等房企開始打折促銷，直到目前仍然可以看到一些房企的打折宣傳銷售房源，至于效果如何？誰做誰知道。

以鄭州為例，一季度樓市不言而喻，壓力可知。二季度里，四五月期間有一波回升，一是五一期間樓市活動，再者就是隨著返程人員的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，購房置業(yè)也慢慢開始常態(tài)，還有一種更準(zhǔn)確的說法，就是剛需匯聚之后的釋放。

這兩三年來，對于開發(fā)商來說是不平凡的一年，對于購房者而言，亦是在所難免。經(jīng)過幾年連續(xù)不斷的樓市新政調(diào)控，國家從土地、房貸、資金、稅收等各個環(huán)節(jié)多管齊下控制樓市價格上漲，特別是限購、限貸，雖然進(jìn)入2020年，漲息不再金融利息下調(diào)，但還是出現(xiàn)了一些大中城市相繼出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，眼下，又有觀點認(rèn)為，三四線及縣城樓市壓力風(fēng)雨欲來，拭目以待。

損友阿黃說，2020年，可謂是被業(yè)界意為“樓市蕭條的冬冷時期”或?qū)⒒星靶小?/p>

當(dāng)然，樓市壓力下，有不堪壓力者也有逆風(fēng)前行者，未雨綢繆的開發(fā)商們對政策影響的滯后性了然于胸，早前進(jìn)行資金和項目的統(tǒng)籌，市場和產(chǎn)品的布局，對潛在消費力的估算進(jìn)行規(guī)劃摸探，在項目新盤和尾盤的操盤上采取了一系列讓利、優(yōu)惠、團購、禮品等促銷手段。

樓市奮力前行，大環(huán)境不爭氣，疫情點狀出現(xiàn)，目前仍然重視。

02

購房者：持幣觀望

購房者，相對往年持幣觀望態(tài)勢有增無減。

△樓盤照片

樓市銷量下降的被動局面，使得樓市的慣性滑行期延長，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)不放松和樓市調(diào)控期的繼續(xù)延長，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況正在持續(xù)變差。

這一點，鄭州各大房企的月季度投放資金消費可見一斑。節(jié)衣縮食，保證資金平臺和渠道健康。更糟的是企業(yè)資金鏈斷掉，企業(yè)倒閉破產(chǎn)。

按照一句套話，今年以來房地產(chǎn)業(yè)的資金狀況一直是在緊張上過渡，可謂是史上最緊張的一年。

據(jù)介紹，目前企業(yè)資金已經(jīng)到了“偏緊”程度，對此，不少房企有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)企業(yè)的開支在繼續(xù)甚至加大，目前年中已過，開始下半年沖刺，但市場受到各地樓市縮進(jìn)的正政策實施，對其他地域購房者的心理難免不會造成影響。

“花銷在一天天的增大，但銷售又不好，資金成本越來越高，房企的負(fù)擔(dān)越來越大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，下半年不僅是對房企項目銷售的考驗，也是對企業(yè)資金鏈面臨更加緊張的考驗，企業(yè)為度過難關(guān)是將會出貨促銷還是坐地起價？

2020樓市、2021年樓市，兩個年度樓市問題擺在了大多數(shù)開發(fā)商的面前。

03

下半年：出貨套現(xiàn)

那么，開發(fā)商如何緩解資金緊張的情況呢？又如何避免出現(xiàn)資金緊張的局面呢？

首先，要從資金緊張局面的原因說起。

有業(yè)內(nèi)人士就是，開發(fā)商的工程投資是通過建筑商（施工方）承建來完成建設(shè)的，這一顯著的特點是建筑工人（農(nóng)民工）流動性大，下半年面臨秋收和年關(guān)，與上半年一樣，面臨收麥季，這些時點部分甚至大部分農(nóng)民工是一定要回家的。這也是成開發(fā)商一年中幾次的集中向施工兌現(xiàn)工程款，特別是春節(jié)前的付款多為是多、急、鬧的狀態(tài)，多是付款集中而又多，急是施工方上門坐等要錢，鬧是一旦不測就會引發(fā)農(nóng)民工群訪事件。

可見，下半年房企資金壓力不止來自于項目銷售和回款。

另一方面，下半年樓市出現(xiàn)量價飆升的可能性不大，遇到樓市不景氣銷售不好資金回籠困難的變數(shù)加大，再加上銀行貸款不易、社會融資又沒門路，開發(fā)商將會受到資金的壓力鏈繃緊可斷裂，一些倒閉破產(chǎn)的企業(yè)等案例足以說明這個問題。

樓上認(rèn)為，也就是說，開發(fā)商必須有足夠資金保證才能應(yīng)付這個突擊花錢的非常時期。

此外。下半年，與此關(guān)聯(lián)的各項開支都在悄悄地發(fā)生。如企業(yè)員工13薪兌現(xiàn)，年終評比獎金支出，年會活動安排，職工福利發(fā)放等問題都在集中花錢。另外還有利用雙節(jié)期間促銷活動中高昂廣告費用的投入等?？傊髽I(yè)需要錢的地方多多。

綜上，樓市通過長期的調(diào)控，樓市銷售受到限制，資金和管理成本不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營明顯轉(zhuǎn)弱，在信貸緊縮及銷售成交不斷下滑的重壓下，房地產(chǎn)企業(yè)對樓市信心也很重要，開發(fā)商如何推盤收益，實現(xiàn)資金快速回籠？

業(yè)內(nèi)人士分析，一些樓盤項目特質(zhì)不明顯，產(chǎn)品和服務(wù)性價比超低，量質(zhì)不符的房企和項目，下半年通過讓利、優(yōu)惠、低價出售房源的手段在所難免，只有在“降價”，“跑量”的基礎(chǔ)上才會打贏下半場，打烊樓市收成。

但，無論旺季還是淡季，房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)是有規(guī)律的。房產(chǎn)質(zhì)量、高性價比、口碑......依然成為樓市主流。