報(bào)告出品/作者：國(guó)海證券、夏磊

以下為報(bào)告原文節(jié)選

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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。今年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積12.1億平，同比大幅下降23.3%。房地產(chǎn)未來(lái)需求仍是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)需求是否還在？能否有效激活？

從短期到長(zhǎng)期，我們對(duì)2023年房地產(chǎn)整體及各線城市房地產(chǎn)需求情況進(jìn)行展望。

1、預(yù)計(jì)2023年銷售面積是多少？

房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)乎金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將在2023年二季度初復(fù)蘇，后半年市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。全年商品房銷售面積或達(dá)到13.2億平，同比增加1.5%。

1.1、2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

房地產(chǎn)銷售能否企穩(wěn)，主要看反映購(gòu)房意愿的“信心”、反映購(gòu)房能力的“杠桿”。從政策放松到市場(chǎng)企穩(wěn)，要經(jīng)歷“增強(qiáng)信心”、“加上杠桿”兩個(gè)過(guò)程。

第一階段是增加購(gòu)房信心，受四大因素影響。一是期房。部分房企暴雷削弱購(gòu)房者對(duì)期房信心，加重觀望情緒。二是收入預(yù)期。經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)不樂(lè)觀，居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄增加，且擔(dān)心斷供問(wèn)題，買房決策比以往更謹(jǐn)慎。三是疫情。購(gòu)房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲幅趨緩時(shí)，購(gòu)房者可能選擇觀望。

當(dāng)前看，這四大因素開(kāi)始出現(xiàn)邊際改善跡象。針對(duì)期房，“保交房”重鑄對(duì)期房的信心。近期保交樓方面政策頻出，國(guó)家也把穩(wěn)地產(chǎn)放在了工作任務(wù)的前列。“金融16條”頒布以后，各銀行紛紛落實(shí)政策，與房企簽約。11月14日，政策允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換資金用途優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資。針對(duì)收入預(yù)期、疫情。部分城市正逐漸優(yōu)化防疫措施，2023年疫情對(duì)購(gòu)房消費(fèi)的影響將減弱。針對(duì)房?jī)r(jià)，政策正加大對(duì)房地產(chǎn)的扶持力度，緩解房企為去庫(kù)存大幅降價(jià)的壓力。同時(shí)，部分地方政府也在收購(gòu)商品房項(xiàng)目作為保障性租賃住房，以穩(wěn)定市場(chǎng)。

第二階段是加上杠桿，形成直接的購(gòu)買力。金融政策，特別是對(duì)首付比例、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率的調(diào)整，能有效提升購(gòu)買力。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，已有80余城調(diào)整首套商貸首付比例至20%。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，至少有115個(gè)城市將公積金或商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付比例降至20％。人行2022年以來(lái)3次調(diào)低5年其貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知：對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)再一次發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。在多番政策的調(diào)整下，我國(guó)個(gè)人住房貸款利率大幅下降，人民銀行發(fā)布的2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，從實(shí)際發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率看，2022年11月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.09%，較上月下降21個(gè)基點(diǎn)，較上年末下降154個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，當(dāng)前已有天津、武漢等超20個(gè)城市下調(diào)首套住房商貸利率下限至4%以下。同時(shí)，下調(diào)首套住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上利率已下調(diào)至3.1%。目前，房貸利率處于歷史低位，購(gòu)房成本下降，且利率預(yù)計(jì)進(jìn)一步下行，“降成本”層面整體看會(huì)是未來(lái)銷售的支撐項(xiàng)。

1.2、2023年房地產(chǎn)銷售面積測(cè)算

今年1-11月全國(guó)商品房銷售面積共12.1億平，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售面積合計(jì)約為13億平，同比下降27.5%。其中，一線城市銷售面積4219萬(wàn)平左右，同比下降20.5%；二線城市銷售面積約30542萬(wàn)平，同比下降43%，三四線城市銷售面積約95239萬(wàn)平，同比下降21%。預(yù)計(jì)2023年銷售會(huì)小幅增加。一線城市預(yù)計(jì)增幅2.0%，銷售面積達(dá)4303萬(wàn)平；二線城市預(yù)計(jì)增幅0.7%，銷售面積達(dá)30743萬(wàn)平；三四線城市預(yù)計(jì)增幅1.8%，銷售面積達(dá)96953萬(wàn)平；合計(jì)2023年全國(guó)銷售面積約132000萬(wàn)平。

2、2023年各線城市需求走勢(shì)怎么看？

2.1、一線城市需求如何？

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)，剛需長(zhǎng)期存在。2020年一線城市人口占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤s為4.4%，GDP合計(jì)占全國(guó)的比重卻高達(dá)12.5%。二是優(yōu)質(zhì)供給房源出現(xiàn)、貸款可得性高、房貸利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民購(gòu)房需求。三是新政策助推。一線城市疫情政策優(yōu)化，北京、深圳、廣州近期大力落實(shí)“20條”，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和人民生活的影響逐漸減小，2023年商品房銷售會(huì)因此受益。需求端政策放松，地方有意通過(guò)放松限購(gòu)等來(lái)保障居民的自住需求。如北京近期宣布劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住房不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”。

2020、2021年及2022年1-10月，一線城市銷售面積分別為5229萬(wàn)、5309 萬(wàn)、3608萬(wàn)平，占全國(guó)總銷售面積比重為3.0%、3.0%、3.2%。2023年一線銷售面積預(yù)計(jì)為4303萬(wàn)平，同比增加2.0%，占比3.3%。

2.2、二線城市需求如何？

二線城市需求主要來(lái)自三個(gè)方面。一是城市間人口流動(dòng)需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)城-城流動(dòng)人口達(dá)8200萬(wàn)人，較2010年增加3500萬(wàn)人。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房需求，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城市置業(yè)買房的需求。2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率64.7%，目前城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)十年年均約1100萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，會(huì)產(chǎn)生較大的購(gòu)房需求。三是一線城市年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會(huì)城市外，也不乏蘇州、青島等新一線城市。這些城市生活壓力沒(méi)有一線城市大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)仍有很大的空間，且距離家鄉(xiāng)較近，對(duì)無(wú)力在一線城市安家的年輕人的吸引力越來(lái)越強(qiáng)。對(duì)年輕人口的吸引未來(lái)也會(huì)帶動(dòng)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。

以上需求會(huì)由于各地市放松限購(gòu)限貸政策而逐步釋放。二線居民購(gòu)房需求順利釋放需要三大條件：有購(gòu)房資格、有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。一是購(gòu)房資格，主要由限購(gòu)等因城施策措施影響；二是購(gòu)房能力，對(duì)于二線城市來(lái)講，房?jī)r(jià)高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。而截至12月20日，36個(gè)二線城市中已有35個(gè)通過(guò)宣布下調(diào)購(gòu)房首付比例、貸款利率、取消限購(gòu)區(qū)域、上調(diào)公積金貸款限額等方式放寬限購(gòu)限貸政策。如近期杭州宣布二套首付降20%，且對(duì)于首套房首付三成的認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是熱點(diǎn)二線城市政策放松的樣板。三是購(gòu)房意愿，則主要受“房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)上升”、“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。二線城市是民企前期積極布陣的區(qū)域，市場(chǎng)恢復(fù)速度尤其受保交樓進(jìn)度影響。2022年以來(lái)有關(guān)不同類型保交樓的措施陸續(xù)出臺(tái)，如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，這些均穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

2020、2021年及2022年1-10月，二線城市銷售面積分別為54842萬(wàn)、53609萬(wàn)、26120萬(wàn)平，占全國(guó)總銷售面積比重為31.1%、29.9%、23.5%。2023年二線銷售面積預(yù)計(jì)為30743萬(wàn)平，同比增加0.7%，占比23.3%。

2.3、三四線城市需求如何？

需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求，包括對(duì)住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積升級(jí)的需求，以及婚育購(gòu)房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長(zhǎng)期在本地工作、定居而購(gòu)房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對(duì)于部分年輕人來(lái)說(shuō)，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會(huì)選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量低下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。對(duì)于購(gòu)房能力，相對(duì)于一二線的高房?jī)r(jià)、高總價(jià)、高首付額來(lái)說(shuō)，三四線城市房屋購(gòu)買難度低，多數(shù)城市近年調(diào)整住房公積金貸款政策更降低了置業(yè)門檻。對(duì)于購(gòu)房意愿，隨著地方政府對(duì)“保交樓”高度重視，購(gòu)房者信心在不斷修復(fù)，但由于房?jī)r(jià)高企，買房暴富的情況不再出現(xiàn)，甚至新房一旦變成二手房就會(huì)失去流動(dòng)性，三四線購(gòu)房更趨理性。需要注意，三四線城市市場(chǎng)分化也在加大，發(fā)達(dá)城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則持續(xù)大幅凈流出，后市因需求萎縮而面臨壓力。

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