富田興合苑業(yè)主的大事小事449、廣州祈樂苑小區(qū)開除物業(yè) 業(yè)主自管 3年凈賺400w

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2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201發(fā)送名為《廣州祈（qí）樂苑（yuàn）小區(qū)開除物業(yè) 業(yè)主自管 3年凈賺400w》的小視頻。

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相關(guān)文章：《廣州一小區(qū)業(yè)主自管3年，不漲物業(yè)費，還“賺”了600萬》（社工客發(fā)表于2017-02-26 21:05）

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樓梯樓物業(yè)費0.7元/月/平方米，電梯樓物業(yè)費1元/月/平方米。實行三年業(yè)主自管以來，一個約1400戶的小區(qū)不僅沒有上調(diào)一分錢物業(yè)費，還“賺了”五、六百萬元并全部投入對小區(qū)環(huán)境的升級。這個小區(qū)并不在郊區(qū)，而是海珠區(qū)祈樂苑，一個緊挨著中山大學(xué)的繁華小區(qū)。

三年多前，該小區(qū)因管理混亂而受社會關(guān)注；三年前業(yè)主開始自管，試行酬金制聘請物管；兩年前正式將所有物管請出，由業(yè)委會組建物業(yè)團(tuán)隊直接管理，如今居民滿意度大幅提升，物業(yè)費繳納率達(dá)100%。

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小標(biāo)題：看看這小區(qū)自管怎么管

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走進(jìn)祈樂苑小區(qū)，映入眼簾的就是漂亮的大門、小區(qū)園景以及裝飾一新的入口長廊。三年前，這里治安混亂、垃圾亂扔、設(shè)施損壞嚴(yán)重。這些變化讓業(yè)主們想都不敢想。

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“小區(qū)環(huán)境的這些改善都是自管后三年內(nèi)發(fā)生的變化。自管的第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部換新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子；自管第二年，業(yè)主開始用結(jié)余款項對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行了改造，包括大門和花園整治、兩個網(wǎng)球場換新、之前大片的衛(wèi)生死角改造等?！?/p>

2013年6月，祈樂苑第一屆業(yè)委會成立時，冼（xiǎn）敏強(qiáng)就是業(yè)委會委員；去年換屆時，他變成了業(yè)委會主任，一路見證了小區(qū)物業(yè)的發(fā)展變遷史。

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如今，小區(qū)里居民的休閑設(shè)施更多了，設(shè)備更加完善了，同時物業(yè)管理人員的忠誠度也更高了，物業(yè)費繳納率更是高達(dá)100%。

值得注意的是，物業(yè)管理費仍跟10多年前一樣：樓梯樓0.7元/月/平方米，電梯樓1元/月/平方米，分文未漲。

如今，祈樂苑小區(qū)成為業(yè)主自管的廣州樣本，不少小區(qū)業(yè)委會前來取經(jīng)。

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探秘：究竟如何實現(xiàn)盈余？

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物業(yè)費分文不漲，那究竟是如何實現(xiàn)盈余的呢？

冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬。

據(jù)他介紹，祈樂苑小區(qū)每年收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費、車位費和車輛管理費、其他收益等三個部分。

其中，每月的物業(yè)管理費約13萬元，車位費和車輛管理費每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、租賃（lìn）網(wǎng)球場收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費等。此外，在收益部分還有對前物業(yè)的資金追討等，有數(shù)十萬元。

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支出部分則包括50多名物業(yè)管理人員的工資、園區(qū)工程建設(shè)、購買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費用及相關(guān)辦公費用等，每月的員工薪酬約為20余萬元。

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“在三年的業(yè)主自管中，業(yè)委會共收入約1200萬元，除去物業(yè)管理人員工資外，還有結(jié)余約五、六百萬元，這些款項全部用在了小區(qū)建設(shè)上?！辟魪?qiáng)稱。

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“我們的物業(yè)中心員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是自聘的。”冼敏強(qiáng)介紹稱，如今業(yè)委會形成了三層框架，其中業(yè)委會共有10位委員，資金統(tǒng)歸業(yè)委會調(diào)配，物業(yè)中心直屬業(yè)委會，下設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門。

“我們就相當(dāng)于一個公司，也正常給員工發(fā)工資和繳社保。”冼敏強(qiáng)說，不同的是，業(yè)委會10位委員全部為兼職，不拿取一分錢工資，而與企業(yè)的逐利相比，業(yè)委會則將所有的“盈余”用于整個小區(qū)的翻新建設(shè)。

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另外，為了留住人才，祈樂苑業(yè)委會還為物管人員開出了有競爭力的薪酬，甚至高于周邊的大樓盤?！肮べY逐年上漲，已經(jīng)上漲了800元。”冼敏強(qiáng)稱。

為了加強(qiáng)業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會還對每月的開支收入進(jìn)行了公告欄和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到會議中購買水果的費用。

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如今物業(yè)中心共有50多名員工，全部包吃包住，還建立了員工飯?zhí)谩T工福利一項不少，節(jié)假日還按照國家規(guī)定有兩倍或三倍工資，員工忠誠度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

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小標(biāo)題：業(yè)主自管有三難

業(yè)主嘆：大型小區(qū)難借鑒

專家說：探索模式可推廣

祈樂苑的業(yè)主自管如此成功，究竟能否復(fù)制呢？冼敏強(qiáng)認(rèn)為，如果是單體樓等規(guī)模不大的小區(qū)，要實現(xiàn)業(yè)主自管比較容易，但如果是大型小區(qū)，那就不容易了。

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“要業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！”冼敏強(qiáng)說，業(yè)主自管一方面是對業(yè)委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益。

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日前，祈樂苑小區(qū)發(fā)起了2017年廣東業(yè)委會互助論壇首屆新春茶話會，來自全省的數(shù)十個小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會和物業(yè)管理論題。其中不少小區(qū)仍處于無業(yè)委會狀態(tài)，要成立業(yè)委會就非常艱難。其中一家業(yè)委會還分享了換物管的經(jīng)歷，成立五年來還是沒能換成。“業(yè)委會成立了5年時間，與物業(yè)公司打了17場官司，勝了16場，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行的階段，但老物業(yè)仍不肯撤場。”該業(yè)委會負(fù)責(zé)人稱。

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不過，雖然自管艱難，但在廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會會長鄧躍暉（huī）看來，這不失為一種物業(yè)管理趨勢。

“現(xiàn)在，很多物業(yè)公司是屬于開發(fā)商的，里面牽扯到的各個方面利益，非常復(fù)雜，如果實施小區(qū)自管的話，可能社會矛盾就會少很多。我們希望能探討一種模式出來進(jìn)行推廣，當(dāng)然我們并不是否定物業(yè)公司的作用，而是這種模式能推進(jìn)物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)?！彼嘎?，目前祈樂苑小區(qū)正在協(xié)助兩個小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。

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小標(biāo)題：自管之路多波折

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2012年：前任物業(yè) 暗漲收費

祈樂苑現(xiàn)有約1400戶業(yè)主，2000年，開發(fā)商與祈×物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)合同，此后，物管費10多年未變。2012年9月，祈×物業(yè)貼出通知，宣稱將上調(diào)物管費。同年10月30日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)銀行賬戶被扣多了錢。經(jīng)海珠區(qū)房管局和區(qū)物價局協(xié)調(diào)，祈×物業(yè)同意退款。同年12月28日，祈×物業(yè)再度張貼公告，稱漲價獲得“雙過半”支持。同年12月開始，小區(qū)物管費漲價。

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2013年：物業(yè)冒簽 業(yè)主起訴

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2013年1月，該小區(qū)4名業(yè)主以個人名義將祈×物業(yè)告上法庭。由于不滿意小區(qū)管理混亂，同年6月，該小區(qū)成立了業(yè)委會與祈×物業(yè)平等對話。經(jīng)過業(yè)委會的收集核對發(fā)現(xiàn)，祈×物業(yè)提供的737份業(yè)主簽名中，發(fā)現(xiàn)共有192戶業(yè)主被冒簽。同年9月3日，海珠區(qū)人民法院判決物管費漲價無效，業(yè)主一審勝訴。

業(yè)主們決定換物管，判決生效后，該小區(qū)業(yè)委會啟動新物管招標(biāo)工作，同年11月，最終經(jīng)全體業(yè)主表決選定“新管家”。

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2014年：更換物業(yè) 交接波折

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2月28日，新舊物管正式交接，然而，原物業(yè)始終拒交小區(qū)全部管理權(quán)。幾經(jīng)波折的交接之后，新物管卻發(fā)現(xiàn)，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)、6部電梯的上行保護(hù)裝置不見蹤影，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控攝像頭都不見了。此外，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設(shè)備由于老化故障等問題無法正常使用。

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2015年：炒掉物業(yè) 全面自管

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新物管接手后，祈樂苑開始了業(yè)主“半自管”，即所有收支全部由業(yè)委會進(jìn)行，管理采用酬金制的方式聘請新物業(yè)公司：按照崗位支付所有物業(yè)工作人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤。

冼敏強(qiáng)稱，這種做法初步實現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主，但也出現(xiàn)了一些新的問題?！拔飿I(yè)公司會向我們提供一個人員表，我們撥付工資，但卻出現(xiàn)吃空餉的情況?！北碇泄灿?5位保安，業(yè)委會卻發(fā)現(xiàn)，經(jīng)清點只有18人。2015年2月，祈樂苑業(yè)委會炒掉新物業(yè)，并自行組建了物管中心，開始實施全面自管。

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“偽造簽名的駭人做法，讓業(yè)主們下定決心換掉物業(yè)公司。判決生效后，業(yè)委會啟動新物業(yè)招標(biāo)工作，同年11月經(jīng)全體業(yè)主表決，選定了“新管家”。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事450、一個小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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