作者 | 王迪

出品 |?焦點財經(jīng)

4月15日，在陽光城業(yè)績會現(xiàn)場，執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌對未來房地產(chǎn)趨勢做了三個總結。

一，多個紅利基本消失，包括土地紅利、剛需紅利和金融紅利；二，多個紅利還在繼續(xù)，新型城鎮(zhèn)化、建設都市圈、人口遷徙、內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟、改善性需求等依舊給行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造巨大空間；三，多個政策持續(xù)調(diào)控，包括“三線四檔”、土地供應兩集中等。

根據(jù)趨勢研判，對此，他講述了陽光城未來的十年發(fā)展規(guī)劃，即“兩個五年計劃”。

第一個五年計劃：2020年到2024年，陽光城要成為安全經(jīng)營、有競爭力的骨干房企，利潤規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，“三道紅線”全部達標，“綠色智慧家”成為IP，實現(xiàn)向管理要效益。第二個五年計劃：2025年到2029年，在開發(fā)業(yè)務中保持優(yōu)勢，在地產(chǎn)相關領域開辟新賽道。

第一個五年，意味著陽光城還會堅持地產(chǎn)主賽道，繼續(xù)把主業(yè)做大做強，第二個五年則明確指明，陽光城將在住宅消費升級、新型城鎮(zhèn)化、新基建、家居科技等方向拓寬第二賽道，實現(xiàn)規(guī)模和利潤的跨越。

相對于很多掉隊的千億成員來說，2020年陽光城的業(yè)績差強人意。2020年陽光城實現(xiàn)銷售金額2180億，銷售面積1529萬平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長34.60%；歸母凈利潤52億，同比增長29.85%。2021年陽光城銷售目標直指2200億以上，財務方面“三道紅線”保持在黃檔不降檔。

與此同時，在業(yè)績會現(xiàn)場，針對低利潤率、發(fā)債融資、分拆物業(yè)、與泰康合作等熱點問題，陽光城的管理層也作了相關的回應。

營銷組織下沉與城市更新賽道

業(yè)績會上最特殊的便是，線上直播以上海及北京兩分會場同時連線的方式進行。陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌等管理層坐鎮(zhèn)上海，而泰康集團委派至陽光城的董事陳奕倫則身居北京。從這一矩陣安排來看，陽光城對這位“金主”的重視程度可見一斑，直接用“神隊友”來稱呼它。

對于與泰康的合作，陽光城管理層在會上則表示，“這對我們來說是很大的考驗，我們利潤總和的增長要求我們必須擴大規(guī)模，實現(xiàn)利潤總額的增長，完成對賭。”

2021年爭取實現(xiàn)2200億+的銷售目標。據(jù)朱榮斌透露，陽光城在今年年初已經(jīng)完成了營銷大區(qū)的組織下沉，讓營銷更貼近一線。同時推廣營銷數(shù)字化創(chuàng)新，加快開發(fā)銷售中的動態(tài)過程管理，實現(xiàn)標準化、線上化、數(shù)字化，實時反映經(jīng)營情況。去年推出全民營銷，今年又提出全員客服。

與此同時，針對公司利潤率低的問題，朱榮斌表示，利潤低不可怕，可怕的是虧損，未來陽光城的規(guī)模還要增長，利潤率可能還會下降，這要求經(jīng)營管理精準化的提升，這些年陽光城一直堅持品質(zhì)工程，在銷售方面得到了良好的印證，在溢價上有良好的體現(xiàn)。

營銷保證了去化的效率，而投資則為糧儲打好根基。

據(jù)了解，陽光城2021年的投資目標是：第一，嚴格遵守“三收三支”，堅持“以銷定投”；第二，推進“萬億舊改”戰(zhàn)略，城市更新是未來的主戰(zhàn)場。陽光城已經(jīng)完成了對投資的組織變革，將集團原投資中心拆分為投資發(fā)展中心與投資管理中心，投資發(fā)展中心組建了一支專業(yè)化的投資拓展隊伍，負責全集團的城市更新、收并購業(yè)務。

在土地拓展方面，去年全國商品住宅市場整體呈現(xiàn)“南熱北冷”的特征，陽光城加大了南方區(qū)域布局。2020年，陽光城全年共計支付總地價707億元，其中權益地價402億元，新增確權總貨值1802億元，平均成本6347元/平方米，一二線貨值占比約70%，大福建、長三角、珠三角占比約63%。同時，公司拓展多種拿地方式，額外鎖定貨值約1289億元，全年共計新增土儲3091億元。

對于集中供地政策，管理層則表示，新政對哄抬土地價格會形成一種透明公正的機制，陽光城會按照自身的研判及資源進行拿地，之前很難進入北京上海等城市，期待在政策之后能在這些城市有多進入。

此外，在拿地方式上，2020年，陽光城在產(chǎn)業(yè)勾地工作上取得突破，舊改項目推進順利：2020年，公司新增落地上海松江腦智項目、南京百家湖項目、貴陽修文溫泉項目若干產(chǎn)業(yè)勾地項目，帶來新增確權貨值約62億元。

在城市更新賽道方面，陽光城稱，已確定廣州、深圳等20個參與舊改重點城市，明確了舊改合作模式，搭建了舊改平臺，編制了舊改實施計劃，正式制定了公司舊改萬億戰(zhàn)略。2020年，昆明高朱村、昆明西邑村項目已實現(xiàn)確權，廣州茶滘項目今年可以實現(xiàn)供地供貨進入銷售，共新增400億元舊改貨值。

年報顯示，截至報告期末，公司總可售面積4,252萬平方米，可售貨值5,627億元。在城市能級分布上，一線城市占比26%，二線城市占比50%。在區(qū)域分布上，三大城市群合計占比51%，大福建占比14.5%，其他區(qū)域以分布在省會城市為主?？偼羶?zhàn)略性聚焦一二線城市帶和最具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L性城市，除已確權的5627億元土儲外，額外鎖定在途貨值1289億元。

“一二線城市熱點城市相比于三四線城市會更加活躍，目前迎來一二線城市的分水嶺，陽光城今年在上海、北京、廣州等一線城市銷售會有比較大的提升?！睋?jù)陽光城管理層透露。

十年對賭與“黃檔”維穩(wěn)

令人可喜的是，2020年陽光城完成年初提出的六大工作目標，分別是：引入戰(zhàn)略投資人、提升資本市場認可度、銷售取得2000億+、投資取得3000-5000億貨值、品質(zhì)工程再提升以及10萬+順利交付。

33億引投，解了陽光城的燃眉之急，泰康入股比例高達13%，同時派駐兩名董事參與公司管理，而簽下十年對賭，降本增效的結果是，陽光城提前實現(xiàn)“三線四檔”由橙檔降至黃檔的目標，凈負債率于2020年末降至94.90%，同比2019年末下降43個百分點。

對于三道紅線及債務問題，陽光城稱，未來陽光城將長時間保持黃檔，2021年融資圍繞總額控制、調(diào)結構等方面進行。

很顯然，規(guī)模突破，指標優(yōu)化依舊是陽光城今年的重點。

就年報來看，截至報告期，陽光城有息負債總額為1060億元，在前三年有息負債規(guī)模保持平穩(wěn)的基礎上，降負債又實現(xiàn)了突破；同時有息負債保持良性結構，短長比3:7，非銀占比繼續(xù)降至20.34%，境內(nèi)外債券占比37%。融資成本在有息負債規(guī)模不增長的前提下下降30個bp；全年管理費用19.78億，同比下降9.58%，管理費率2.41%，同比下降1.18個百分點。

管理層表示，繼2019年度將分紅比例提高至20%后，今年公司進一步將分紅比例提高至30%，實現(xiàn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.81元（含稅），較2019年增加了一倍。

債券發(fā)行方面，2020年公司新發(fā)及轉(zhuǎn)售共計167億境內(nèi)債以及13.58億美元債，完全100%市場化發(fā)行，債券新發(fā)成本及估值下行200-300bp。2020年公司加權平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達到20.76%，平均每股收益1.20元，創(chuàng)歷史新高。

為了拓寬融資渠道，去年，陽光城成功發(fā)行定價2.7億美元境外綠色債券，得到了渣打銀行及其他機構對其支持。據(jù)了解，未來陽光城會在市場有機會的前提下繼續(xù)發(fā)綠色債券，推出新的融資計劃。

此外，對于去年房企物業(yè)分拆融資熱潮，陽光城在業(yè)績會現(xiàn)場也做了相關回應。陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，物業(yè)分拆全面推進預計本年度可以完成香港上市，2019年、2020年兩年的審計已經(jīng)完成，2018年的資料也已經(jīng)完成，今年陽光城物業(yè)公司將實現(xiàn)上市。

就在業(yè)績發(fā)布會前一天晚上，陽光城披露，擬分拆所屬企業(yè)上海陽光智博生活服務集團到境外上市。

“物業(yè)公司是陽光城旗下的子公司，陽光城持有它的股權大概是72.39%，我們在香港上市，按照香港的規(guī)定，發(fā)25%的新股去完成上市。”吳建斌稱。