作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

與往年一樣，開(kāi)年第1月再現(xiàn)融資潮，眾房企在海內(nèi)外密集發(fā)債。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月30日，今年已有逾50家房企發(fā)行債券，募集資金規(guī)模達(dá)1157.68億元。其中，境外發(fā)債113.45億美元（約732.98億元），境內(nèi)發(fā)債424.7億元。

此外，還有21家房企披露即將發(fā)行債券，預(yù)計(jì)募資資金規(guī)模約380.7億元。其中，境外擬發(fā)行22.52億美元（約145.5億元），境內(nèi)擬發(fā)行235.2億元，合計(jì)約380.7億元。總體來(lái)看，個(gè)體房企融資規(guī)模由0.5億美元到8.72億美元不等；融資利率由2.7%到15%不等；融資年限由不足1年到10年不等。

2021年1月，房企已發(fā)債及擬發(fā)債規(guī)模達(dá)到1538.38億元。

借新還舊，7224億債券到期

房企密集發(fā)債的背后，除年初流動(dòng)性寬松之外，是償債高峰的逼近。一方面，由于房企自2015年后開(kāi)始密集發(fā)行公司債，而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年，2021年房企迎來(lái)新一波的還債期；另一方面，在2016年年底境內(nèi)債發(fā)行受限后，房企發(fā)債轉(zhuǎn)向海外，2017年開(kāi)啟海外債潮“元年”，2-5年的發(fā)債年限是主力，房企近幾年境外的到期量均較大。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長(zhǎng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(zhǎng)56.52%到3034.92億元。

借新還舊成為房企發(fā)債的主要目的。1月份，寶龍地產(chǎn)先后發(fā)行一筆1億美元優(yōu)先票據(jù)，一筆10億元公司債和一筆4.4億元超短期融資券，合計(jì)募資約20.86億元，全部用于償還一年到期的境內(nèi)外債務(wù)。

與此同時(shí)，融資“三道紅線”疊加銀行貸款“兩條紅線”，房地產(chǎn)融資的閥門(mén)持續(xù)在收緊，房企面臨愈加嚴(yán)峻的資金壓力。

去年8月，監(jiān)管層推出“三道紅線”融資新規(guī)，即按照剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍的標(biāo)準(zhǔn)，將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，據(jù)此分別設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，每降低一檔，上限增加5%，并要求30家試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

2021年開(kāi)始，又增加了“兩條紅線”，即根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類(lèi)型進(jìn)行分為“五檔”，并設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，從而達(dá)到管理房地產(chǎn)貸款規(guī)模的目的。

在外界看來(lái)，給房企設(shè)置“三道紅線”與給銀行涉房設(shè)置“兩條紅線”有著異曲同工之妙，一個(gè)是收緊了房企銀根，一個(gè)是控制了水龍頭，目的都是為了防止資金過(guò)多流向房地產(chǎn)。

這意味著，多數(shù)房企面臨著資金需求和降低負(fù)債規(guī)模的壓力，迫切需要抓住窗口期積極融資，甚至不惜高息發(fā)債。2021年1月，腳踩“兩道紅線”的佳兆業(yè)先后發(fā)行一筆10.88%的3億美元優(yōu)先票據(jù)及一筆9.95%的2億美元優(yōu)先票據(jù)；腳踩“三道紅線”的富力地產(chǎn)將發(fā)行5億美元的兩年期優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.75%，所得款項(xiàng)均用于一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)再融資。

房企融資“馬太效應(yīng)”凸顯

密集發(fā)債的同時(shí)，房企融資分化持續(xù)，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，中小房企融資成本難降，兩極分化嚴(yán)重。

一方面，梯隊(duì)越靠前，則利率最低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1月前兩周，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。如1月12日，碧桂園發(fā)行的一筆5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為2.70%，為所有發(fā)行債券的最低利率；時(shí)隔一天，明發(fā)集團(tuán)發(fā)行的8900萬(wàn)美元境外債利率則高達(dá)15%，為所有發(fā)行債券的最高利率。

另一方面，龍頭房企獲得更長(zhǎng)的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率。如世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%；碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債，利率最高為3.3%；而排名靠后的中小房企，融資利率多超過(guò)10%，且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。

面臨融資成本兩極分化，部分房企另辟蹊徑，選擇發(fā)行比普通票據(jù)成本更低的綠色票據(jù)。2021年1月，正榮地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、禹洲集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)合計(jì)發(fā)行了14.72億美元的綠色票據(jù)。其中，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的一筆兩年期美元綠色票據(jù)利率雖達(dá)9.8%，但利率遠(yuǎn)低于其2019年發(fā)行的15.5%普通美元票據(jù)。

相對(duì)于境外發(fā)債，房企境內(nèi)發(fā)債的融資成本分化差距較小。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月，房企共發(fā)行36筆境內(nèi)債券，包括公司債、中期票據(jù)、超短期融資券以及住房租賃債，融資成本大多集中在3%-5%。其中，鑫苑中國(guó)發(fā)行的一筆5億公司債和綠地控股發(fā)行的一筆10億公司債，利率分別為8.35%、7%，為所有發(fā)行債券的最高利率。

個(gè)別房企發(fā)債遇阻，“艱難”發(fā)債

在房企融資環(huán)境持續(xù)收緊的大背景下，并不是每次發(fā)債都能“一帆順風(fēng)”。1月27日，歷經(jīng)6次延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間，金科2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）票面利率確定為6.2%，且最終發(fā)行金額為7.5億元，較原計(jì)劃發(fā)行的19億元大幅“縮水”。無(wú)獨(dú)有偶，寶龍地產(chǎn)一筆五年期公司債原計(jì)劃發(fā)行25億元，最終實(shí)際發(fā)行規(guī)模為10億元。

另外，還有部分房企的境內(nèi)發(fā)債由于各種原因被迫終止。1月26日，陽(yáng)光城結(jié)合市場(chǎng)情況、綜合考慮成本及后續(xù)申報(bào)節(jié)奏，主動(dòng)申請(qǐng)終止一筆25.92億元的私募公司債的審核。1月27日，深交所顯示，俊發(fā)集團(tuán)13.69億商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)ABS終止發(fā)行。

1月28日，廈門(mén)國(guó)貿(mào)宣布，鑒于近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，決定取消2021年度第一期超短期融資券發(fā)行，該債券原計(jì)劃于2021年1月25日-26日發(fā)行本期超短期融資券，發(fā)行金額為人民幣10億元，期限177天。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，隨著疫情影響的逐步消散，房企的融資政策重新回到偏緊的狀態(tài)。從去年12月銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀?！钡谋響B(tài)來(lái)看，目前監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)融資的態(tài)度仍未改變，房地產(chǎn)融資形勢(shì)在2021年仍然不容樂(lè)觀。隨著“三道紅線”的設(shè)置，E50房企中大部分房企將面臨一定的去杠桿壓力，有息負(fù)債的增速預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下滑。