前言

最近市場上最火的新盤，大家要問是哪一個，保利天匯首當其沖。我就聊聊去現(xiàn)場的感受（售樓處和地塊現(xiàn)場都去了，對比明顯）。售樓處和地塊現(xiàn)場基本用兩重天來形容，咱們先去售樓處看看吧。

之前對這個樓盤的基本情況，進行了介紹，想了解的可查閱。今天重點說實際感受吧。

全方位剖析--朝陽--東壩--保利天匯值得買嗎？#N1000

一、售樓處

售樓處

這個盤的售樓處和地塊是分開的（大概率售樓處建在地塊邊上，基本能嚇退三分之一的購房人群。那地方也沒法建設售樓處。周圍都是黃土滿天飛，還要灑水車經(jīng)常來噴灑一下，大風天，那絕對是漫天黃土）。售樓處在姚家園路北側，泛海國際的東側，東風苑小區(qū)的路邊商業(yè)樓里面（一到這里可以感受到熱烈的氣氛--鑼鼓喧天，鞭炮齊鳴倒是沒有，但是人山人海是真的有，以至于我去看最大的那個樣板間，人太多，進去都有點擁擠，只能轉戰(zhàn)看下一個樣板間了）。

1.1、氛圍

售樓處人群組成：有一半是中介+銷售（你看著拿著相機到處拍照的，還有直接端著支架現(xiàn)場直播的，拿著草稿在念稿子的。更多是各個脖子上掛著中介牌子，帶客戶來看房的，基本是周邊的二手看完了，這里還有一個新盤，一并過來看看吧），剩下的一半里面，又有一半是打電話邀請來看的，基本是抱著隨便來逛逛的態(tài)度，只有剩下的四分之一的人是真看房的（這里還有好多是再次返回來琢磨的，那這才是真買家，好多帶著全家出動，老少都來。特別是老人來看的，基本是準備了兩代人的錢包往里砸的）。保利的營銷做的還是非常不錯的。

這個大家還是要好好看看的

1.2、項目周邊

氣氛到這里了咱們就說點干貨吧。

①、項目指導價格是8.6W。（一房一價的基礎上，開發(fā)商還是有一定優(yōu)惠力度的）。

②、基本在售樓處對著區(qū)塊圖，介紹周邊的的各種規(guī)劃和利好，大家要注意識別那些是真利好，那些是畫的餅，你到底能吃到多少餅呢？（我就告訴你現(xiàn)在這里就是一片空地，下面詳細寫寫地塊周邊此時此刻真實場景。這里就說說到交房的時候，你能享受到的真實利好有哪些）。

地鐵：12號線和3號線這兩條線算是能吃到的利好（12號線是東西向沿著北三環(huán)走的，這個還是不錯的利好。基本直達中關村，換乘一次基本可達大部分產(chǎn)業(yè)區(qū)域），地鐵上的商業(yè)（號稱TOD，這個有點噱頭，頂多上面建一個小型商業(yè)體+寫字樓，這里的整體建筑面積比北熙區(qū)的商業(yè)要大一些），滿足生活還是可以有的（太高端的就別想那么多，需要過程。未來可以從地鐵站，不用出地面直接進入小區(qū)，這個還是比較牛的）。

東風站軌道微中心

學校：這里的學校也基本會落地，但是你孩子就是在交房那兩年上學，那你得謹慎一點（北區(qū)的幼兒園會和小區(qū)同步一些，但是小學，中學就不好說具體時間了，但是有學上是真的）。

其它的利好：使館區(qū)和三里屯，以及金盞產(chǎn)業(yè)區(qū)你最好抱著聽聽的態(tài)度，有更好，沒有也能接受，那你這個盤就可以買。否則你考慮好了再來（交錢了，即使退錢，也是需要周期，你還得費好大口舌）。

③、樓盤的北區(qū)靠近東側是醫(yī)院。這個好多在意這個的要慎重考慮一下（好多時候買二手房，一般正對著或者窗戶能看到**間的咱們就避開買。還是有人在乎醫(yī)院旁邊的樓盤，但還是少數(shù)）。

④、還有就是北側的西北面是12號線的車輛段。未來這個大概率還是京投拿地，必然是和北熙區(qū)連起來形成一個大的地鐵上蓋綜合體住宅（外面看起來是一體，但是估計物理上會加欄桿分割成不同社區(qū)，這塊地還沒有拍賣出去了），因為地鐵車輛段整體已經(jīng)被包了起來，噪音會很小，基本不會影響生活。

⑤、小區(qū)的東側是一條小河，這條河流未來兩邊的會進行綠化，建成一個沿河綠化帶，形成景觀（但是這條河也不是特別寬，一會可以看看我現(xiàn)場拍的照片）。

⑥、小區(qū)的東南側還有一塊地待掛拍賣（這塊地相對比較小）。

⑦、項目的西側遠處是已經(jīng)建成的大型回遷房社區(qū)（以高層為主，好幾十棟）。

⑧、這里周邊的新盤。北熙區(qū)（屬于地鐵上蓋，高層建筑為主，主要是以剛需和剛改為主，單價一期7.9W，二期8.2W）。華悅國際（之前賣的還是比較火熱，已經(jīng)賣完了，二期的領尚也就剩下一點尾盤了）。德賢御府（賣的確實一般，之前一直想寫一篇，一直沒下得去筆，特點不夠明顯）。

1.3、社區(qū)：

大家基本看到上面的樓棟，不知道北區(qū)是斜的，還是南區(qū)是斜的。再看看下圖就感覺到了，原來北區(qū)才是斜的（采用高低配置，基本不存在遮擋問題，提高了地塊的利用率，同時也保障了園林設計）。南區(qū)方正布局（地塊有點斜角，樓棟未采用斜角布置，采用前后南北向的方式，這樣每個建筑都有那么一點相互遮擋。），

①、整個小區(qū)定位是屬于保利的高端“天”系列。從社區(qū)的建設規(guī)劃，園林、樓棟及物業(yè)都算是保利的頂配。（物業(yè)費8.38元，保利物業(yè)還是非常不錯的，那到了天字系列的小區(qū)物業(yè)會比其它保利小區(qū)的物業(yè)好在哪里呢？增加了體貼細致的場景式服務，老人小孩照看服務）。戶型分布參考上圖。

北區(qū)的樓棟分布

北區(qū)（8棟樓，共332戶，北區(qū)115/119平米三居，136/170平米四居，北區(qū)的容積率是2.2）：緊鄰南側路邊的是115平米的三居室，屬于底層洋房。樓棟與前面的路相對還是近一點。最后排的高層是119平米的三居室。中間是170的三居室（高端改善型戶型）和136平米的四居（剛需改善的四居室）。洋房是一梯兩戶。小高層是兩梯四戶。北側是學校和籃球場（北側高層擔心噪音的可以避開）。

整體樓盤

南區(qū)樓盤以高層為主（這次開盤也是主推南區(qū)，共9棟樓，494戶，南區(qū)容積率是2.4。層高是9-17層，南區(qū)97/105/110/119三居，160平四居），最小戶型是97平米的三居室。得房率在75-87%之間。

北區(qū)的園林設計

北區(qū)的園林設計

整體樓盤

樓棟的外立面是：鋁板+石材+真石漆（號稱用的比一般小區(qū)高檔一點）。屋頂采用金屬材料做的屋檐（傳統(tǒng)+現(xiàn)代的結合）。開放式陽臺還是不錯的（這個陽臺也是經(jīng)歷了幾次的發(fā)展變革，這兩年陽臺又重出江湖了）。

1.4、戶型

總體上來說整體戶型還算說的過去。

②、97平米的三居室，一共64套。南向三面寬還是不錯的，北向次臥相對比較?。?strong>沒有陽臺，得房率在76%左右--確實有點低）。

③、105平米的三居室，屬于97平放大版，沒有陽臺，大門正對著次臥的門（和97的保持了一樣的問題）。

④、110平米三居室（一共65套），南向變成了兩面寬，這個是有樣板間的。優(yōu)勢就是增加了陽臺，但是屬于西向的（上午沒太陽，下午西曬）。主臥和次臥緊鄰，相互會吵到?？托l(wèi)也沒有窗戶。

⑤、115平米三室（一共96套），這個戶型的亮點就是增加了南向的陽臺（6.7米長），綜合得房率達到了83%以上。上面的缺點好保持（大門正對著臥室，有人還是很在乎的）。

⑥、119平米三室（共201套）。屬于115平米稍微放大了一下，得房率78%。確實有點低。比較好買到，但是性價比不如115平米。

⑦、136平米四室（一共48套）。四葉草戶型，增加家政間，全明格局，得房率在86%以上（這個是非常高的了），基本沒什么缺點（缺點就是套數(shù)有點少，相對不好買）。

⑧、160平米四居室（合計68套）。大廳設計的四葉草戶型，屬于136平米的放大版。優(yōu)勢是玄關做了專門的設計。大陽臺，大的空間感還是非常不錯的（這個戶型還是非常不錯的，缺點就是相對大的改善戶型，動靜沒有做分離設計，得房率在80%，相對低了那么一點點）。

⑨、170平米的三居室。

這個戶型的設計戶型更大了，但是居室相對減少了。這個三居室的設計思路，其實也是符合高端改善的要求（好多時候也用不了那么多的居室，多居室屬于剛需改善，而不屬于高端改善）。不是居室越多房子越好（三居室也基本能滿足需求，把更多的空間釋放出來，在舒適度和空間感受上更能符合高端改善的目標）。大面寬，大陽臺，玄關設計，基本沒有浪費面積，私密性相對也比較好。這個戶型真么什么大毛?。?strong>問題就在在剛需和剛需改善的小區(qū)定位中，買一個高端改善的戶型，總不是那么優(yōu)，圈層還是稍微不那么純粹）。

二、樓盤現(xiàn)狀

樓盤位于東壩的北面的西區(qū)。

東壩的河南區(qū)

二、建設現(xiàn)場

站在壩河上向北望去的場景（到處是工地，有人看到是的是未來規(guī)劃落地的場景，滿是歡喜。有人看到是的是一片荒涼，滿眼黃土，看到的是各種失望）

2.1、周邊規(guī)劃&回遷房區(qū)域

東壩的北區(qū)（目前除了安置房之外，其它區(qū)域處在正在建設和建設圍墻階段，地鐵地下也正在施工，地上目前能看到的就是3號線和12號線的車輛段水泥建成的蓋子）

東壩的規(guī)劃，估計關注項目的都快背下來了，整個東北的壩河以北的區(qū)域作為新的規(guī)劃發(fā)展區(qū)，東壩的北西區(qū)是主要以居住為主。以南北向的河流為界限，東壩的北東區(qū)是第二三里屯，第四使館區(qū)和金盞國際服務貿易區(qū)（這一片區(qū)域已經(jīng)拆遷完成，回遷房已經(jīng)在原址建起來了，周邊的商品房正在建設中--北熙區(qū)和保利天匯為代表）。

整個板塊太大，各個門只能用編號來區(qū)分，圍起來形成一個個工地

回遷房已經(jīng)建設完成

回遷房（數(shù)量還是不少的，未來這些房子進入二手市場，主要是和剛需回你個競爭，特別是北熙區(qū)。但是保利可以以高品質勝出，不形成同品質競爭）

東壩北部的新建大型回遷房社區(qū)（從外立面看，品質還是不錯的，沒人專門說，還以為是商品房）。安置房的外立面采用的是真石漆，樓頂采用金屬鋁板。其它區(qū)域采用玻璃+圍欄。

2.2、壩河
壩河是東壩南區(qū)和北區(qū)分開的一條重要河流?，F(xiàn)在景觀已經(jīng)形成，未來就是稍微修飾一下。

靠近北熙區(qū)的區(qū)段

壩河南岸（也就是東壩的成熟區(qū)，城市界面確實差了一點，5年以后北面會遠遠碾壓南面）

壩河靠近東面的遠景

1.3、北熙區(qū)

京投的北熙區(qū)（采用的是裝配式建筑）

北熙區(qū)的北側（地體3號線車輛段上面的蓋子）大家是不是被上面的高壓線震撼到了確實很近。

1.4、保利天匯

保利天匯的北區(qū)施工現(xiàn)場

保利天匯的施工工地（遠處的高樓是回遷房）

保利天匯的南區(qū)和地鐵兩軌交匯的施工現(xiàn)場（就在這個小土丘后面）

保利天匯的東側

總之：現(xiàn)場是一片荒涼，同時也是機器隆隆，一片繁榮，就看你怎么看了。不能簡單的下結論說能不能買，每個人的角度不同，我這里就只能客觀說明了（還是那句話，等2026年交房的時候，地鐵及小區(qū)周邊的基本生活配套還是沒問題的，但是其它的配套也許那時候還在同步建設中。東面的三里屯和產(chǎn)業(yè)區(qū)你就慢慢盼著建起來吧，沒那么快）。估計看完現(xiàn)場銷售的場景，直接就下定的，再去看看現(xiàn)場退定的不在少數(shù)--這么一大筆的支出，糾結一下很正常。

戶型上是這種態(tài)勢，在精裝上同樣如此，都是8.6萬/㎡的指導價，天匯還是雙軌，戶型+精裝還有這么大的優(yōu)勢，買房人肯定會用腳投票的。

而且據(jù)說部分119樓棟中高層，首開能到8.1萬/㎡，堪稱是對某熙區(qū)的絕殺。

本次預售證，南北所有樓棟都下證了，但據(jù)說首開的樓棟不多，只有300套房。

北區(qū)是4/5/6/8/9/10六棟樓。

南區(qū)是1/2/3/4/6/10六棟樓。

變異戶型方面，幾乎所有樓棟都有變異戶型，全部集中在首層大變小。感興趣的同學可以關注下。

看房咨詢戶型圖上售樓員。這種盤，咱們有物業(yè)費福利，還沒去過的，或者想去的，記得私信。

全部近20棟樓都貼出來太多了，有同學反應有點影響觀感，就僅貼出北區(qū)的啦。對南區(qū)有需要的可以私信。

以下是一房一價表：

1號樓

3號樓

4號樓

5號樓

6號樓

8號樓

9號樓

10號樓

價格最關鍵，之前的文章中寫過，這里就不單獨評價了。均價在8.6W左右（單價從8.3-9W的都有）。