當(dāng)前正值大家矚目的財(cái)報(bào)季，各大房地產(chǎn)龍頭的成績(jī)單紛紛出爐，萬(wàn)科、碧桂園的表現(xiàn)向好，但是也有部分企業(yè)表現(xiàn)不及預(yù)期，很多人都在問(wèn)財(cái)報(bào)季后房地產(chǎn)市場(chǎng)到底該向何處去？我們?cè)撊绾畏治霎?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

一、萬(wàn)科、碧桂園帶頭的房地產(chǎn)財(cái)報(bào)季

最近，伴隨著各家房地產(chǎn)企業(yè)的成績(jī)單紛紛出爐，這次的財(cái)報(bào)季可謂是月兒彎彎照九州，幾家歡喜幾家愁，面對(duì)著房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全過(guò)去的寒冬，以及分化的業(yè)績(jī)，值得我們進(jìn)一步深思了。

據(jù)界面新聞的報(bào)道，萬(wàn)科發(fā)布2022年度報(bào)告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5,038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%；在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績(jī)表現(xiàn)的同時(shí)，萬(wàn)科也守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。

無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園的成績(jī)單也相當(dāng)不錯(cuò)，在碧桂園2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新任主席楊惠妍首次公開(kāi)亮相，并為外界描繪了碧桂園接下來(lái)的戰(zhàn)略方向。碧桂園實(shí)現(xiàn)4303.7億元收入；毛利潤(rùn)328.8億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)26.1億元。全年實(shí)現(xiàn)3574.7億元權(quán)益銷售額，交付近70萬(wàn)套房屋，位居地產(chǎn)行業(yè)首位。

在財(cái)務(wù)方面，截至2022年末，碧桂園凈借貸比下降至40%，相比2021年底優(yōu)化了5.4個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金回款率保持在93%的行業(yè)高位，總借貸余額下降至2713.1億元，較2021年底下降14.7%。另外，截至2022年末，碧桂園在手現(xiàn)金約1475億元，與2022年中期相比維持不變。

萬(wàn)科的財(cái)報(bào)可謂向好，碧桂園的財(cái)報(bào)則只算求穩(wěn)，雅居樂(lè)則算是不佳了，雅居樂(lè)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)，全年?duì)I收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤(rùn)虧損149.8億元，在已經(jīng)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)和年報(bào)的房企中，位列虧損榜第一名。

據(jù)野馬財(cái)經(jīng)的報(bào)道，2022年全年百?gòu)?qiáng)房企的銷售額僅約為7.29萬(wàn)億，規(guī)模較去年下降達(dá)4成，這相當(dāng)于回到了2015年的水平；千億房企數(shù)量也減少了23家，僅剩下20家。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月14日，發(fā)布了2022年度的業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)的85家A股和港股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，至少有50家企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損。

二、寒冬過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)到底該向何處去？

面對(duì)著當(dāng)前的財(cái)報(bào)季，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬之下，很多人還是在問(wèn)房地產(chǎn)到底該向何處去？這次的財(cái)報(bào)季能給我們答案嗎？

仔細(xì)研判當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，正如同這次萬(wàn)科掌門(mén)郁亮所說(shuō)的：對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng)，郁亮認(rèn)為既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”。從萬(wàn)科的視角，結(jié)論與去年類似，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。而對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，新房需求上有天花板，下有保底線。

其實(shí)，我們從各家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)，以及郁亮的一些研判就可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向，其實(shí)也已經(jīng)非常明確了，我們到底該怎么看這些市場(chǎng)的方向呢？以及房地產(chǎn)企業(yè)們到底該咋辦？

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的基調(diào)已經(jīng)形成。相比于前些年的房地產(chǎn)寒冬，這些年房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇的基調(diào)其實(shí)是已經(jīng)形成的，據(jù)界面新聞的報(bào)道，1-2月TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

從這些數(shù)據(jù)能夠看到，相比于之前的情況，現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售還是相對(duì)恢復(fù)的，但是這種恢復(fù)速度我們也只能用溫和復(fù)蘇來(lái)形容。從大宏觀的角度來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于繁榮期，那么人們的收入水平、就業(yè)形勢(shì)等都會(huì)得到較好的保障，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。相反，如果經(jīng)濟(jì)處于衰退期，人們的收入水平和就業(yè)形勢(shì)都將受到影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將減少。目前，全球經(jīng)濟(jì)依然處于震蕩狀態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇比較明顯，但是全球經(jīng)濟(jì)的震蕩下行壓力已經(jīng)較大，所以經(jīng)濟(jì)大幅度增長(zhǎng)的可能性依然不高，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇也處于較為弱勢(shì)的溫和狀態(tài)。

與此同時(shí)，從政策層面來(lái)看，政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)關(guān)鍵因素。政府的調(diào)控政策直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)格水平等。政策的變動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。如今，雖然“房住不炒”的主基調(diào)并沒(méi)有發(fā)生改變，但是不同地區(qū)的政策松綁已經(jīng)成為了一個(gè)趨勢(shì)，在這樣的情況下，政策的逐漸放寬也開(kāi)始為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了一個(gè)較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

因此，從宏觀和政策等層面共同分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫和復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)形成，但是這種復(fù)蘇是較為和緩的，而不是前幾年那種激進(jìn)型的爆發(fā)式增長(zhǎng)，這一點(diǎn)需要我們認(rèn)知。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)目前依然處于較為艱難的階段。從房地產(chǎn)的大形勢(shì)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)處于一個(gè)溫和復(fù)蘇的階段，但是我們?nèi)绻麖姆康禺a(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，各家房企的日子可能并沒(méi)有那么好，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額均下跌超過(guò)24%，出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大幅度的下跌。其中，克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42%，均值已經(jīng)回到了2017年的水平。

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)金融、建筑材料等多個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，政策環(huán)境、市場(chǎng)需求、技術(shù)創(chuàng)新等因素都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生影響。在當(dāng)前的情況下，我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為明顯的二八分化格局，以萬(wàn)科、碧桂園為代表的頭部房企以及部分央企房企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)依然較為顯著，但是一些之前較為激進(jìn)的房企所面臨的壓力卻相對(duì)較大。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的144家房企中，有105家凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，降幅超過(guò)10%的房企有55家，其中有12家降幅超過(guò)100%，也是房地產(chǎn)行業(yè)近十年降幅最為嚴(yán)重的一年。

對(duì)于各家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前面臨的壓力依然是兩個(gè)，第一個(gè)負(fù)債融資壓力始終不小，各大房地產(chǎn)企業(yè)特別是前些年比較激進(jìn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨著較大的負(fù)債壓力，比如說(shuō)之前的恒大以及最近的融創(chuàng)，都是相對(duì)比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)。第二個(gè)則是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)的市場(chǎng)去化。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存是房地產(chǎn)企業(yè)最需要做的事情，但是當(dāng)前的去庫(kù)存壓力依然不小，不少出現(xiàn)問(wèn)題的房企也是出現(xiàn)在去庫(kù)存問(wèn)題里面。

第三，寒冬過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)該向何處去呢？從長(zhǎng)期來(lái)看，各家房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是愿意還是不愿意都已經(jīng)被卷入了長(zhǎng)期發(fā)展的市場(chǎng)之中，慢發(fā)展、穩(wěn)發(fā)展成為了常態(tài)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展該怎么看呢？

一是市場(chǎng)的進(jìn)一步分化將是大勢(shì)所趨。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房企的競(jìng)爭(zhēng)格局也在逐漸變化。目前，龍頭房企逐漸發(fā)揮自己在規(guī)模、品牌、資金等方面的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)了對(duì)中小房企的并購(gòu)和整合，提高了自己的市場(chǎng)份額和競(jìng)爭(zhēng)力。

二是全渠道或全生態(tài)發(fā)展正在被市場(chǎng)熱捧。就如同我們前文說(shuō)的萬(wàn)科，這些年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房企的多元化發(fā)展已經(jīng)成為趨勢(shì)，比較有名的萬(wàn)科的萬(wàn)物云、物流業(yè)務(wù)，碧桂園的機(jī)器人等等，圍繞全生態(tài)的發(fā)展正在被大多數(shù)房企所認(rèn)可。

三是科技化發(fā)展也在被房企所認(rèn)同。首智能化、綠色化、科技化等方面的創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重技術(shù)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新，以滿足用戶需求和可持續(xù)發(fā)展的要求，各種智能、物聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也開(kāi)始變多，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)的變化。

所以，寒冬往往也是機(jī)會(huì)，只是能不能抓住就看房地產(chǎn)企業(yè)們自己的選擇了。