猛獸財(cái)經(jīng)獲悉，物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商：京城佳業(yè)申請(qǐng)港交所主板上市，于10月29日起至11月3日招股，預(yù)計(jì)11月10日上市。公司計(jì)劃發(fā)售 3,666.72萬(wàn)股H股，其中90%為國(guó)際發(fā)售、10%為公開(kāi)發(fā)售，另有15%超額配售權(quán)。每股招股價(jià)介于 8.28港元至 9.96港元之間，最多募資約 3.65億港元，公司估值12-14億港元，中金公司為其獨(dú)家保薦人。

公司業(yè)務(wù)

京城佳業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，公司目標(biāo)是成為全國(guó)知名的城市服務(wù)和美好生活服務(wù)提供商，公司具備超過(guò)30年的運(yùn)營(yíng)歷史，常年為首都企事業(yè)單位、公共機(jī)構(gòu)和居民提供多元化物業(yè)管理服務(wù)。公司是最先走進(jìn)北京胡同物業(yè)管理的物業(yè)管理服務(wù)提供商，承擔(dān)了國(guó)家體育場(chǎng)（鳥(niǎo)巢）、政府寫(xiě)字樓、國(guó)資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場(chǎng)上具影響力的項(xiàng)目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

截至2021年5月31日，京城佳業(yè)的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為32.3百萬(wàn)平方米和30.5百萬(wàn)平方米。公司于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為27.3百萬(wàn)平方米，占在管建筑面積的89.4%。截至2020年12月31日，公司的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為31.0百萬(wàn)平方米和29.1百萬(wàn)平方米。

按綜合實(shí)力計(jì)，京城佳業(yè)在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第24。按截至2020年12月31日在北京的在管建筑面積計(jì)，公司在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第三；按2020年的總收入計(jì)，公司在總部位于京津冀地區(qū)的2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第九；及按2020年的增值服務(wù)收入計(jì)，公司在總部位于京津冀地區(qū)的2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第六。

公司提供多業(yè)態(tài)、多元化的物業(yè)管理服務(wù)，為打造特色服務(wù)品牌創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至2021年5月31日，公司共管理183個(gè)物業(yè)，包括121個(gè)住宅物業(yè)、29個(gè)商業(yè)物業(yè)、26個(gè)公共及其他物業(yè)以及七個(gè)胡同社區(qū)，在管建筑面積分別為21.4百萬(wàn)平方米、1.2百萬(wàn)平方米、1.6百萬(wàn)平方米及6.4百萬(wàn)平方米。

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財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2018年至2021年前五個(gè)月止，公司的收入分別為9.18億元（單位：人民幣，下同）、10.45億元、10.91億元、4.78億元；凈利潤(rùn)分別為4137.7萬(wàn)元、5111.9萬(wàn)元、6875.7萬(wàn)元、3837.3萬(wàn)元。分業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)仍是京城佳業(yè)物業(yè)的核心業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)營(yíng)收超六成，社區(qū)增值服務(wù)收入略有增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為5.60億元、6.81億元、7.33億元、3.09億元，占總營(yíng)收比例分別為61%、65.2%、67.2%、64.6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入分別為1.15億元、1.32億元、1.12億元、5299.5萬(wàn)元，占總營(yíng)收比例分別為12.5%、12.6%、10.3%、11.1%；社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.16億元，占總營(yíng)收比例分別為26.5%、22.2%、22.5%、24.3%。

行業(yè)概況

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的總在管建筑面積由2016年的185億平方米增至2020年的259億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.8%。預(yù)計(jì)2025年總在管建筑面積將升至348億平方米。中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均在管建筑面積由2016年的27.3百萬(wàn)平方米增至2020年的48.8百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為15.7%。同時(shí)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均在管物業(yè)數(shù)目由2016年的166處增至2020年的244處，復(fù)合年增長(zhǎng)率為10.1%。此外，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)按在管建筑面積計(jì)算的總體市場(chǎng)份額由2016年的29.4%增至2020年的49.7%。

近年來(lái)，隨著紓解北京非首都功能的推進(jìn)，促進(jìn)整合地區(qū)交通運(yùn)輸及優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，京津冀地區(qū)已在該等地區(qū)之間建立深入?yún)f(xié)調(diào)，旨在打造合作式創(chuàng)新組織。京津冀地區(qū)的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)及新模式一直在增長(zhǎng)，京津冀地區(qū)的「兩翼」建設(shè)穩(wěn)步進(jìn)展，北京城市副中心重點(diǎn)工程加快建設(shè)，雄安新區(qū)的發(fā)展已進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)階段。預(yù)期重點(diǎn)工程建設(shè)的加速將可加快潛在物業(yè)管理項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，從而有利于領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)提供商在業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)中的擴(kuò)張。

籌資用途

京城佳業(yè)是次IPO募資：約60%將用作戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，25%的資金將用作發(fā)展增值服務(wù)，10%將用于信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及智能設(shè)備開(kāi)發(fā)及升級(jí)，其余5%將用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

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公司股東

京城佳業(yè)控股股東為北京國(guó)資委旗下的城建集團(tuán)，其直接持股35.25%的股份，透過(guò)旗下的城建發(fā)展(600266.SH)持股44.63%、透過(guò)住總集團(tuán)持股18.98%，合計(jì)持股98.87%。京城佳業(yè)是次IPO引入 2名基石投資者，包括廣聯(lián)達(dá)科技(002410.SZ)、東方雨虹(002271.SZ)主席李衛(wèi)國(guó)個(gè)人持有的投資公司Keltic，兩者分別認(rèn)購(gòu)3500萬(wàn)、5500萬(wàn)人民幣。

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