基本案情

2008年9月，某公司和陳某簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，約定由陳某認(rèn)購某項目一單元××號房，并約定了交易價格，房款支付時間。后某公司未按照約定履行房屋交付義務(wù)，稱該標(biāo)的物名稱為暫定，因立項及行政審批、規(guī)劃調(diào)整等原因，房屋客觀上不存在，雙方遂發(fā)生糾紛。

法院認(rèn)為

某高院再審認(rèn)為：某公司和陳某于2008年9月30日簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》約定由陳某認(rèn)購某項目一單元××號房，并約定了交易價格，房款支付時間。某公司雖在訴訟過程中提出，該標(biāo)的物名稱為暫定，后因立項及行政審批、規(guī)劃調(diào)整等原因，前述約定房屋客觀上不存在。一審法院就此調(diào)取了《商鋪首層平面圖》，并參考××市××區(qū)人民法院發(fā)往××市房地產(chǎn)管理局的函件，認(rèn)定約定房屋也即“××號鋪面”，有充分依據(jù)。

涉案認(rèn)購書約定的交易標(biāo)的、價款及支付時間明確，應(yīng)認(rèn)定已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，至起訴時，陳某僅剩購房款86.06萬元未付，合同已經(jīng)實際履行，二審認(rèn)定認(rèn)購協(xié)議屬于商品房買賣合同，符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定。涉案合同合法有效，雙方均應(yīng)繼續(xù)履行。在合同未對房屋交付時間作出約定的情況下，二審基于房屋已經(jīng)具備交付條件的情況，判決在該判決生效后十五日交付給陳某使用，并無不當(dāng)。某公司提出，涉案房屋已由其出售給案外人并實際交付，與陳某的合同不符合繼續(xù)履行的條件。

但某公司是于本案訴訟于2012年6月12日立案受理后，于2012年8月3日另行與案外人簽訂商品房買賣合同并申請仲裁，因此時涉案房屋處于爭議之中，某公司未待法院依法就爭議作出處理即處分爭議房產(chǎn)，不能對抗買受人陳某。

律師觀點

通過上述案例可知，商品房的認(rèn)購、預(yù)訂等協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同，同時應(yīng)具備兩個條件：一是符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。二是出賣人已按約定收取購房款。關(guān)于收取多少購房款屬于辦法規(guī)定的“出賣人已按約收取購房款”，個人認(rèn)為，購房款既包括全款，也包括部分購房款，參考案例（2018）粵03民終6102號、（2014）粵高法民一申字第742號。

另外，商品房買賣合同是否必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項全部內(nèi)容，實務(wù)中尚存在爭議。通過上述案例及其他案例可知，如果認(rèn)購書約定了擬購房屋的位置、面積、價款、付款時間、付款方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已具備商品房買賣合同的主要條款。再者，現(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋未明文規(guī)定商品房認(rèn)購書必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項全部內(nèi)容，方能成為商品房買賣合同。

如果認(rèn)購書必須具備第十三項內(nèi)容才能被認(rèn)定為為商品房買賣合同，對于購房者，其權(quán)益無法有利保障的，這也就變相鼓勵不良開發(fā)商違背誠實信用原則，惡意不履行約定，造成購房者損失。

因此，若認(rèn)購書明確約定了房屋的位置、面積、價款、付款時間、付款方式等內(nèi)容，應(yīng)已具備商品房買賣合同的主要條款，出賣人若按照約定已收受購房款的，就能夠發(fā)生認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的效果。

相關(guān)法律

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

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