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主題：關(guān)注禁止房企通過(guò)直接或間接控制企業(yè)獲取競(jìng)買資格政策

研究員：回潔鈺 趙文浩

2021年全國(guó)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地正在陸續(xù)到來(lái)。和第一輪集中供地相比，市場(chǎng)對(duì)于第二輪集中供地的新鮮感已經(jīng)下降，轉(zhuǎn)而是房企更為現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)考量。

“國(guó)資”房企集群效應(yīng)顯著 市場(chǎng)格局深刻洗牌

在焦點(diǎn)研究院此前披露的2021年全國(guó)重點(diǎn)城市第一輪集中供地中，獲取地塊規(guī)模位居前三位的房企分別是融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科集團(tuán)和保利發(fā)展。而在獲取地塊規(guī)模位居前十位的房企中，具有“國(guó)資”背景的房企有7家；將范圍擴(kuò)展至獲取地塊規(guī)模位居前二十位的房企，具有“國(guó)資”背景的房企也擴(kuò)大至12家。

盡管一些由民營(yíng)資本主導(dǎo)的房企，以及一些區(qū)域性房企在部分重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)上有較為搶眼的表現(xiàn)，也顯示出這些房企在這些城市的“統(tǒng)治力”，但綜合全國(guó)情況，具有“國(guó)資”背景的房企，則顯示出更強(qiáng)的獲取地塊的能力。從某種意義上說(shuō)，具有“國(guó)資”背景的房企正在形成“集群效應(yīng)”，對(duì)市場(chǎng)的影響力也在逐步放大。

而在全國(guó)重點(diǎn)城市的第一輪集中供地中，供地政策的變化也在影響著房企在未來(lái)全國(guó)市場(chǎng)上的格局。這其中，尤以對(duì)房企參與地塊出讓，獲取競(jìng)買資格的相關(guān)政策最為引人關(guān)注。

重點(diǎn)城市“兵家必爭(zhēng)” 房企激烈競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)馬甲“圍地”

事實(shí)上，自2020年上海市場(chǎng)出現(xiàn)地塊出讓“圍標(biāo)事件”后，關(guān)于限制房企借助直接或間接控制，通過(guò)多家房企獲取競(jìng)買資格，提升獲取焦點(diǎn)地塊可能性的政策動(dòng)向便已出現(xiàn)。2021年全國(guó)22座重點(diǎn)城市采取居住用地集中出讓后，限制房企借助多家主體獲取地塊競(jìng)買資格的呼聲便不斷上升。

究其原因，重點(diǎn)城市本就是全國(guó)交易最為活躍的市場(chǎng)，也是房企“兵家必爭(zhēng)之地”，房企在這些重點(diǎn)城市追加和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，為后續(xù)在相關(guān)城市擴(kuò)大市場(chǎng)份額，支撐銷售規(guī)模和行業(yè)地位提供支撐。

從第一輪集中供地中的房企表現(xiàn)來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展和招商蛇口獲取地塊的金額位居前三位，有房企甚至在當(dāng)輪集中供地中，便已“花光”了其全年的投資預(yù)算，足見(jiàn)房企對(duì)重點(diǎn)城市集中供地的關(guān)注和重視。

不過(guò)，不同房企在獲取地塊上的決策和考量因素不相同，盡管集中供地令房企在重點(diǎn)城市獲取地塊的難度較以往顯著上升，但一些房企依然沒(méi)有放棄對(duì)獲取地塊成本和后續(xù)銷售價(jià)格，以及其中的利潤(rùn)率較強(qiáng)的考量。

重點(diǎn)城市集中供地引起了房企更強(qiáng)烈的重視，自然也就存在著更高的“圍地”風(fēng)險(xiǎn)，特別是通過(guò)旗下或參股的房企獲取競(jìng)買資格，使其獲取目標(biāo)地塊的可能性大幅提升，成為了房企“自然而然”的選擇。部分城市在設(shè)定地塊競(jìng)買規(guī)則時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)地塊經(jīng)過(guò)所有競(jìng)買環(huán)節(jié)，依然無(wú)法確定競(jìng)得人時(shí)，便會(huì)采取搖號(hào)方式確定。如果入圍房企中，某些房企通過(guò)旗下或參股的房企獲取競(jìng)買資格，其在搖號(hào)過(guò)程中獲取地塊的可能性便會(huì)顯著上升。這顯然與決策層設(shè)定較為復(fù)雜競(jìng)買規(guī)則的目的背道而馳。

7座重點(diǎn)城市已出臺(tái)政策 土地市場(chǎng)規(guī)則深刻調(diào)整

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截止當(dāng)前，采取居住用地集中供應(yīng)政策的全國(guó)22座重點(diǎn)城市中，已有安徽省合肥市，江蘇省南京市、蘇州市、無(wú)錫市，上海市，湖南省長(zhǎng)沙市，以及四川省成都市等7座城市出臺(tái)政策，明確禁止房企通過(guò)直接或間接控制多家房企，并通過(guò)這些房企獲取同一宗地塊的競(jìng)買資格，禁止的情形還包括了聯(lián)合拿地。在第一輪集中供地中，競(jìng)買房企設(shè)定條件較為科學(xué)，亮點(diǎn)頻出，且有效管控市場(chǎng)的上海市，甚至將不同房企卻為同一法定代表人或負(fù)責(zé)人的情形納入其中。

從實(shí)際效果來(lái)看，上述城市在第一輪集中供地中，均未出現(xiàn)房企借助“馬甲企業(yè)”獲取地塊的情形，土地市場(chǎng)得到了有效凈化，居住用地集中供應(yīng)政策的效果也進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。

反觀這些采取禁止房企借助“馬甲”獲取地塊的城市，無(wú)一例外，均為當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)交易最為活躍的城市，7座城市中，有5座城市位于長(zhǎng)三角城市群，其在調(diào)控政策上的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)也體現(xiàn)得淋漓盡致。

展望未來(lái)，可以預(yù)見(jiàn)的是，禁止房企通過(guò)直接或間接控制企業(yè)獲取地塊的政策，將進(jìn)一步擴(kuò)大，除交易極為活躍的城市，作為全國(guó)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)和晴雨表的省會(huì)及以上級(jí)別的城市，也將逐步“跟進(jìn)”，土地市場(chǎng)的“游戲規(guī)則”也將進(jìn)一步明確。更為重要的是，與上半年在房企層面厲行的“三道紅線”，在銀行層面厲行的“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，在供地層面厲行的“居住用地集中供應(yīng)”等一系列政策一樣，土地市場(chǎng)規(guī)則的調(diào)整，也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)底層邏輯和頂層政策的逐步調(diào)整的一部分。

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