云南約牛天龍博弈馭龍版：上交所建立健全REITs，那REITs的類型？

根據(jù)組織形式，REITs可以分為公司型和契約型。?

　　公司型REITs 以《公司法》為依據(jù)，具有獨立法人資格，通過向投資者發(fā)行股份籌集資金用于投資房地產(chǎn)，REITs的投資者即為公司股東。REITs的房租收益以股東分紅的形式返還投資者。?

　　契約型REITs以信托契約成立為依據(jù)，本身并非為獨立法人，屬于一種資產(chǎn)，由基金管理人發(fā)起設(shè)立，通過發(fā)行受益憑證籌集資金用于投資房地產(chǎn)。?

　　兩種類型的REITs主要區(qū)別在于法律依據(jù)與經(jīng)營方式，通常契約型REITs比公司型REITs更為靈活。公司型 REITs 在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。?

　　根據(jù)投資形式，REITs可以分為3種類型 ：權(quán)益型、抵押型和混合型。?

　　權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，目前越來越多的REITs也從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動，如租賃和客戶服務等。其與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，房地產(chǎn)公司是對房地產(chǎn)進行開發(fā)并銷售，而REITs是投資與房地產(chǎn)并對對房地產(chǎn)進行運營，獲得持續(xù)性的房租、房地產(chǎn)增值收益以及其他服務收入。?

　　抵押型 REITs （Mortgage REITs，簡稱mREITs）發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源為利息收入。?

　　權(quán)益型REITs的收益相較于抵押型REITs受利率變化的影響較小，更為穩(wěn)定，從歷史數(shù)據(jù)上看也提供了更好、更穩(wěn)定的長期回報，同時也具有更好的流動性。權(quán)益型RETIs擁有房地產(chǎn)所有權(quán)，投資者可以根據(jù)其自身需求，選擇投資的不動產(chǎn)類型（住宅、商業(yè)、物流等）和地理區(qū)域。

　　根據(jù)運作方式，REITs可以分為封閉型和開放型，概念類似于封閉式基金和開放式基金。?

　　封閉型 REITs 的資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之初就被限制，在發(fā)行完畢后的規(guī)定期限內(nèi)，不得任意追加發(fā)行新增的股份。封閉型REITs一般在證券交易所上市流通，投資者通過證券經(jīng)紀商可以在二級市場買賣REITs的股票或受益憑證從中獲取價差收益。在二級市場流通的REITs的價格在較大程度上受到市場供求變動的影響，有可能高于或低于其凈資產(chǎn)價值。?

　　開放型 REITs 的資本總額或發(fā)行份數(shù)不固定，可以隨時為了投資于新的不動產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份籌集資金，投資者也可以隨時買入或者贖回。開放型REITs的價格通常由凈資產(chǎn)價值加手續(xù)費確定，有些開放型REITs會收取銷售費，有的則收取贖回費。?

　　封閉型REITs相較于開放型REITs的優(yōu)勢在于其管理難度較小，可以在封閉期內(nèi)靈活運作，避免了投資者大量申購或贖回的不確定性所導致的對投資組合、投資周期的影響。而封閉型REITs的劣勢也在于其資本總額固定，限制了REITs的發(fā)展規(guī)模，在物業(yè)發(fā)展前景良好的時候不能及時追加投資，失去增加收益的機會。??

　　根據(jù)資金募集方式的不同，REITs可以分為公募型與私募型。?

　　投資對象方面，私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金（例如機構(gòu)投資者和資金規(guī)模較大的個人投資者），有最高人數(shù)限制，且不允許公開宣傳；公募型REITs以公開發(fā)行的方式向社會公眾投資者募集資金，可以公開宣傳銷售。法律監(jiān)管方面，私募REITs受到法律法規(guī)的限制相對較少；公募REITs受到的法律限制和監(jiān)管通常較多，例如利潤分配、經(jīng)營管理、投資策略、信息披露等方面。

信息來源：中國證券業(yè)協(xié)會

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