作者丨王迪??

出品丨焦點財經(jīng)

北大光華管理學(xué)院實踐教授蔡劍曾公開表示，未來市盈率最高的公司可能不在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，而是擁有數(shù)字化能力的物業(yè)公司。在元宇宙、大數(shù)據(jù)、科技賦能、“專精特新”的熱詞浪潮之中，眾多物企不斷向智慧科技賽道靠攏，以此跳脫傳統(tǒng)物業(yè)“三保一修”的既定印象。

1月10日，綠城服務(wù)集團發(fā)布有關(guān)收購浙江綠城建筑科技有限公司51%股權(quán)補充公告，收購總代價為人民幣2.091億元。事實上，綠城服務(wù)對建筑科技的加持早在12月份有所公布。在此次公告，綠城服務(wù)稱，浙江綠科將成為綠城服務(wù)的附屬公司，其財務(wù)業(yè)績將綜合入賬綠城服務(wù)集團的賬目。彼時，浙江綠科的PE為14.48倍。這一操作一方面體現(xiàn)公司騰挪整合之勢，另一方面也體現(xiàn)綠城服務(wù)對科技的關(guān)注。

公開資料顯示，浙江綠科主要從事智能化工程、照明工程、BIM模擬施工以及智能化設(shè)計，專注于設(shè)計弱電系統(tǒng)及機電工程，當中涉及透過采用智能模型及技術(shù)提供工程方面的個性化解決方案。

事實上，物企對智慧科技的青睞早在物業(yè)風(fēng)口漸起的2020年已經(jīng)有所展現(xiàn)。據(jù)某研究機構(gòu)發(fā)布的2020年度中國地產(chǎn)數(shù)字力TOP20物企榜單顯示，前20的頭部物企正在積極成立或戰(zhàn)略投資科技公司。目前，此類企業(yè)旗下共有110家科技公司被孵化或戰(zhàn)略投資，業(yè)務(wù)方向達到22個，其中智慧社區(qū)、智慧建造、軟件開發(fā)占據(jù)前三位，分別占比19%、17%和16%。

一方面，隨著大數(shù)據(jù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)不斷融入居民生活，物企選擇智能化是為開展各類增值服務(wù)。另一方面，由于目前增值服務(wù)所占利潤依然較低，夯實緊跟政策風(fēng)向或許會為自身發(fā)展贏得先機與高估值。

劍指服務(wù)數(shù)字化

在物業(yè)分拆上市競爭“堰塞湖”漸趨形成之時，物業(yè)行業(yè)也面臨諸多挑戰(zhàn)：資本瘋狂涌入引發(fā)規(guī)模發(fā)展強需求，行業(yè)內(nèi)卷出現(xiàn)惡性競爭，基數(shù)龐大的中小型物企或因母公司錢緊走上賣身通路；此外，效率不高，利潤攤薄亟待數(shù)字化轉(zhuǎn)型等難題橫梗于前方。

在房企物業(yè)市值增長漸趨平穩(wěn)之下，廣闊市場空間之中高專業(yè)壁壘已經(jīng)形成。相比人工物業(yè)管理，高科技亦能為其增加附加值。

以綠城服務(wù)為例，從2014年開始，綠城服務(wù)就開始打造智慧園區(qū)服務(wù)體系，通過大數(shù)據(jù)平臺的建立、智能設(shè)施設(shè)備的引入、移動互聯(lián)網(wǎng)及應(yīng)用軟件的推行，打造全方位的一體化平臺，讓業(yè)主更方便地獲取健康、文化教育、居家生活等各項服務(wù)，成為布局數(shù)字化的最早案例。

以頭部物企來看，計劃上市的萬物云淡化了與萬科地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，而是打包物業(yè)和科技業(yè)務(wù)一同上市，向一家科技服務(wù)性公司靠攏。而剛剛釋放分拆上市的龍湖也是選擇直接將物管及商管打包改名為智創(chuàng)生活，同樣搭上了智慧科技的快車。

更為重要的是，物企選擇智慧+物管+商管的方式或許更具成長性及市場遠景，也更能得到資本市場的認可，方便贏得高估值。

此前，作為規(guī)模頭部物企的代表，在2021博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長江也表示，碧桂園服務(wù)不久將宣布進入機器人服務(wù)時代。

“現(xiàn)在做數(shù)字化建設(shè)，沒有樣板可循，我們進入了無人區(qū)，目前我們在空間服務(wù)、客戶服務(wù)，以及其它的服務(wù)，包括增值服務(wù)類的，我們要靠大數(shù)據(jù)、數(shù)字化去支撐。在服務(wù)機器人方面，我們首先做的是清潔機器人，同時也在研發(fā)綠化機器人、安全機器人?！?/p>

蔡劍教授的看法是，要實現(xiàn)物業(yè)市盈率漸高的事實，物業(yè)公司必須進行改革，從過去的資產(chǎn)維護管理方式向數(shù)字資產(chǎn)管理方式轉(zhuǎn)變，從價格人力競爭壓力向價值資本增值動力轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化重復(fù)型勞動向特色精準創(chuàng)新服務(wù)轉(zhuǎn)變，從勞動力時間的代價向智慧科技高速回報轉(zhuǎn)變。

毫無疑問，智慧服務(wù)成為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大趨勢，而對于物企科技化的投入從諸多企業(yè)的行動中可以看出。

以截至2021年3月的數(shù)據(jù)來看，綠城服務(wù)從2013年至今，連續(xù)每年平均科技投入5000萬元以上，新城悅服務(wù)曾投入約6100萬元，用于投資先進技術(shù)及雇員；中海物業(yè)則投入約2980萬港元進一步開發(fā)信息科技系統(tǒng)；雅生活服務(wù)則投入約1460萬元進一步開發(fā)一站式服務(wù)平臺。

與此同時，實現(xiàn)上市的融創(chuàng)服務(wù)曾在其招股書中表明，約募集資金的15%將用于升級智能管理服務(wù)系統(tǒng)和智能社區(qū)開發(fā)；恒大物業(yè)將其融資的8%用于信息化技術(shù)的優(yōu)化及設(shè)備設(shè)施的升級；金科服務(wù)將加大其智慧化投入比例，約20%的融資將用于進一步發(fā)展上下游增值業(yè)務(wù)，包括團膳業(yè)務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)智能硬件升級等，還有10%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運營。

此外，不少房企也通過綠城此種收并購的方式夯實自身科技力量。去年9月，龍湖集團公告稱，擬以21.6億元通過間接附屬公司收購百佑科技、重慶佑佑和重慶汀谷股份，合計對價21.6億元，而龍湖此次的收購對象是醫(yī)療服務(wù)及智能科技資產(chǎn)，意在加速集團數(shù)字化能力的搭建，助力降本提效，提升服務(wù)圍欄。

備戰(zhàn)社區(qū)物聯(lián)化

多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強調(diào)科技賦能，更多的是基于國家對數(shù)字新基建的政策，對智慧物業(yè)、智慧社區(qū)的建設(shè)釋放積極信號。而作為數(shù)字化的最終結(jié)果導(dǎo)向或許更多的是下沉社區(qū)，實現(xiàn)物聯(lián)化，與此同時，在更廣闊的范圍中促成智慧城市的構(gòu)建。

去年，十部委曾聯(lián)合發(fā)文：“鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平?！?/p>

在目前社區(qū)趨向精細化管理的大背景下，物業(yè)公司能夠充分借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)力量，來對社區(qū)進行管理，最終實現(xiàn)管理經(jīng)營降本提效。以能源管理為例，通過物聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)水電氣智能管理，就至少能夠降低30%的能耗。與此同時，社區(qū)物聯(lián)化也將實現(xiàn)社區(qū)生活的個性化與便捷化。

頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)已紛紛將目光瞄準社區(qū)消費場景，并試圖通過打造社區(qū)平臺的方式進行融合。例如，時代鄰里日前提出“創(chuàng)造服務(wù)”的理念，希望實現(xiàn)未來社區(qū)戰(zhàn)略、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、社區(qū)一體化平臺、移動端應(yīng)用升級改造、全場景智能化等方面的最新成果。

由于物管行業(yè)分散程度高，市場集中率低，即使是頭部玩家占有率也不盡人意，物聯(lián)化提供了非常好的橋梁作用。數(shù)據(jù)中心是物業(yè)公司進行數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)型的底座，物業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型要夯實基石，必須建設(shè)數(shù)字化新型基礎(chǔ)設(shè)施，把數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)要素。更為重要的是，在大物管時代， 精細化、高效化“服務(wù)為王”從口號兌變?yōu)楝F(xiàn)實。

以碧桂園服務(wù)為例，碧桂園服務(wù)目前已經(jīng)形成一套社區(qū)智能物聯(lián)的系統(tǒng)，并借此實現(xiàn)社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)標準的統(tǒng)一。早在2016年，碧桂園服務(wù)就開始了智慧化應(yīng)用的基礎(chǔ)體系性搭建，與騰訊、華為等企業(yè)開展一系列的合作，在物聯(lián)網(wǎng)的架構(gòu)下，碧桂園服務(wù)的智慧能力與具體的場景相結(jié)合，最終逐步形成了完整的解決方案。

踩上風(fēng)口，數(shù)字化浪潮與物聯(lián)化的物業(yè)賽道，標志著物業(yè)4.0時代的到來。智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控等技術(shù)手段應(yīng)用到統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)中，并在運動、健康、娛樂等多個場景中延伸。

以金科服務(wù)為例，除了強勁的市場化拓展能力外，還將智慧服務(wù)的落地應(yīng)用向城市級服務(wù)場景延伸，目前已為重慶、無錫等地高等院校、高鐵車站、三甲醫(yī)院等單位提供智慧化的城市級社會服務(wù)。

事實上，社區(qū)是構(gòu)成城市的單體，在城市的范疇內(nèi)，“智慧城市”這一概念正成為流行。“智慧城市”的核心就在于物聯(lián)網(wǎng)，通過一張網(wǎng)絡(luò)，城市間的諸多硬件設(shè)施被連接起來，最終形成統(tǒng)一的設(shè)備網(wǎng)絡(luò)，為城市管理者提供必要的決策依據(jù)。

這是智慧物企正在拓展的方向。例如，合景悠活擬1.65億收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)廣東特麗潔50%股權(quán)，正榮服務(wù)此前承接40到45個公共市政府管理項目，都是智慧物聯(lián)化在吸納與提升效能方面的反映。