作者丨王迪

出品丨焦點財經

2月17日，一張建業(yè)·花園里二期購房優(yōu)惠的照片激起了千層浪。照片上，一條巨大的橫幅從高樓上懸掛下來，“0首付、0月供、你買房、我還貸”幾個大字，格外醒目。

“開發(fā)商貸不到款，借客戶的征信，用在建工程或者賣不出去的現房做抵押，變相騙貸款的套路?！庇芯W友如此評價此種賣房營銷玩法。

針對此事，焦點財經第一時間聯系到了建業(yè)地產，得到的回應是：“這不是建業(yè)地產的項目，我們輕資產中原建業(yè)與該開發(fā)商合作了建業(yè)花園里一期項目，二期沒有合作，僅項目案名叫花園里二期。項目并未與我們簽訂代建合作。至于營銷方案屬于當地開發(fā)商自行操作?！?/p>

此外，據焦點財經聯系河南省當地人士得知，該項目位于河南省安陽市，目前為安陽市永升房地產開發(fā)有限公司獨立開發(fā)運營操盤。據當地接近項目人士反饋，中原建業(yè)相關負責人正在溝通合作方撤下一期懸掛條幅。

根據搜房網，2021年12月28日，建業(yè)·花園里項目的報價是單價6500元/㎡，當時的在售戶型為110平-144平的3居-4居。

針對此次宣傳是否涉嫌違法，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師則告訴焦點財經，從廣告宣傳的角度來看，這種宣傳方式涉嫌違法違規(guī)。從商品房銷售的角度來看，0首付往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，這種操作本身明令禁止。如果采用0首付，通過首付貸等方式，往往意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛。

“這本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規(guī)行為。從銀行貸款的角度來說。如果真的是0首付，那么意味著根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準。從某種程度來說，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。最后，從購房人的角度來說，風險并不小?！?/p>

如何玩轉金融套路 ？噱頭外衣下的變相降價促銷

一位深諳樓市銷售策略的業(yè)內人士告訴焦點財經，該操作很早之前就有公司玩過，只不過沒人敢明目張膽?！芭c首付分期一樣，補貼若干個月的按揭還款，是一種變相促銷降價的手段。”

該人士稱，首付分期一般由開發(fā)商自己成立一個第三方金融公司，把本應由購房人交的首付款變?yōu)榻鹑诠九c購房人的借款，然后以兩年分期或三年分期向購房人收取，按揭由金融公司墊付，與購房人約定若干個月的按揭代付，這部分相當于開發(fā)商降價讓利的部分，代付按揭費用則由開發(fā)商承擔。

“0首付其實就是首付分期，只不過墊付的按揭不用了，折算成房款優(yōu)惠。這中間因為有第三方的金融公司，所以操作流程可以多種多樣。同時也算繞開低首付或0首付的規(guī)則限制。”

此種看似“空手套白狼”的方式，給予購房者方便的同時，也有隱憂。

一位熟知操作流程的地產人士則指出，補貼的這部分按揭款，是由開發(fā)商按月打給金融公司，由金融公司代償。如果開發(fā)商月資金吃緊或未及時向金融公司打款，消費者在不知情的情況下可能出現月供斷供，造成銀行起訴或上失信名單情況，最差的情況可能會引長期斷供被起訴導致房產被拍賣處置。

王玉臣律師則指出，根據相關規(guī)定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。從實際情況來看，購房也不可能不付首付，不付月供，只是早晚而已。

早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀監(jiān)會聯合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規(guī)定嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供房地產場外配資?！?/p>

直指三四線去庫存困境 律師：天下沒有免費的午餐

“0首付、0月供、你買房、我還貸”的宣傳或是縣城去庫存壓力下的一種救市做法。針對市場疲軟及購房者資金不足的情況而推出的舉措。此外，亦有房地產開發(fā)商們去化難度的增大及現金流吃緊的推波助瀾。

安陽市永正置業(yè)有限公司與安陽市永升房地產開發(fā)有限公司關系圖

從建業(yè)花園里二期項目位置來看，位于河南省地級市安陽。焦點財經聯系河南省當地人士得到信息是，該項目目前為安陽市永升房地產開發(fā)有限公司獨立開發(fā)運營操盤。

通過愛企查穿越股權結構來看，安陽市永升房地產開發(fā)有限公司為安陽市永正置業(yè)有限公司旗下100%控股子公司。此外，安陽市永正置業(yè)有限公司旗還有下42%控股的安陽市宏居商業(yè)綜合體開發(fā)有限公司，及52%控股的海南自貿區(qū)風宸信息咨詢有限公司。

據焦點財經了解，建業(yè)花園里二期項目所在的土地名稱為ays-2021-35，由2021年12月31日由安陽市永正置業(yè)有限公司以起始價11049 萬元，約合每畝地277.4萬元的價格競得。安陽市永正置業(yè)有限公司成立于2018年1月，其曾先后開發(fā)過建業(yè)花園里，湯陰建業(yè)世和府等，此次拍下的二期地塊距離建業(yè)花園一期不算遠。

針對優(yōu)惠，項目方也曾推陳出新。焦點財經發(fā)現，早在2020年6月，建業(yè)·花園里就曾推出首付分期政策，可供購房者選擇，首期5萬即可買套房，還可以享受3年無息分期、低門檻的購房政策。只不過，這次項目方直接將首付直指了“0”。

之所以有如此大的噱頭優(yōu)惠或許與當地疲軟的房地產市場密切相關。

受疫情沖擊、市場下行、收入預期下降等多種因素影響，整體市場不容樂觀，2022年已達安陽市近幾年來成交低點。據不完全統(tǒng)計，2022年安陽各區(qū)新房成交約1.1192萬套，較2021年下滑50.3%（2021年安陽各區(qū)新房成交約2.2519萬套）。

從預售來看，據安陽信息網房產頻道不完全統(tǒng)計，2022年安陽各區(qū)共計核發(fā)153張商品房預售許可證，涉及項目39個，預售面積約151.634718萬㎡，預售套數約11912套。預售面積環(huán)比去年的185.083574萬㎡下滑18.07%，預售套數環(huán)比去年的17616套下滑32.38%。

為挽救市場情況及房企現金流困境，2023年開年，全省100家房企、鄭州21家房企入選省級白名單企業(yè)，按照通知要求，這些入選房企將獲得創(chuàng)新信貸產品、開辟綠色通道、降低融資成本等金融支持。

僅鄭州而言，入選白名單的房企分別是：正弘、美盛、綠都、永威、新銀基、常綠、瀚宇、振興、亞星、東方宇億、裕華、建業(yè)、普羅、亞新、星聯芒果、海馬、鄭州城市發(fā)展集團有限公司、河南鐵建投、正商、鴻寶、豫發(fā)。

只不過，針對三四線的市場情況，效果還需提升。

就市場直觀反映的房價來看，一線城市成復蘇領頭羊，而三四線城市仍需修復期。根據國家統(tǒng)計局數據顯示，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。城市間房價漲跌分化加劇。

毫無疑問，這對于縣域布局的開發(fā)商而言，意味著去庫存的壓力。

從房企銷售業(yè)績來看，根據中指院數據顯示，河南省 TOP20 房企在 2023 年 1 月實現總銷售額 96.83 億元。銷售金額榜冠軍建業(yè)集團為22.99 億元，碧桂園 21.60 億元位列第二，正商集團則以8.14 億元位列銷售金額榜第三位。按照2022年全口徑金額來看，鄭州房企銷售額雖有回暖，但是并非十分突出。數據顯示，2022年全口徑金額榜中，前三建業(yè)集團、碧桂園、正商集團的數額分別為188.32億元、173.91億元、123.61億元。

為了刺激房地產市場回暖，河南花樣去庫存層出不窮。去年6月，繼建業(yè)“小麥換房”“大蒜換房”之后，位于南京的新城·云漾濱江項目推出“西瓜換房”活動。此外，河南商丘市民權縣的建業(yè)河畔洋房推出“2元/斤，小麥換房”，較高可抵16萬房款活動；河南開封市杞縣的建業(yè)城，推出“5元/斤，大蒜換房。”

對于“0首付、0月供、你買房、我還貸”吸眼球的優(yōu)惠策略，不少業(yè)內人士也表達了擔憂：“會有人買嗎？”，“即便購買未來是否會有隱患存在”。

王玉臣律師則提醒廣大消費者： “天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱?！?/p>

為此，他建議，針對這種違法宣傳廣告行為，可以向當地的市場監(jiān)督局進行舉報投訴。一經查實，當地的市場監(jiān)督局應當進行相應的行政處罰，也可以向當地的住建部門進行舉報投訴。

“如果真的是0月供0首付，那么貸款的材料勢必存在偽造的問題，可以向當地的銀監(jiān)會進行投訴，銀行也應當加強貸款審批管理。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風險；對于已經發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風險?！?/p>