（買房避坑系列）

按照我自己踩坑的經(jīng)驗，在買房前，對樓市有個整體的認知框架非常重要。

因為如果缺乏框架支撐，很容易陷入自己的認知誤區(qū)，八匹馬都拉不回來，從而做出錯誤決策！

比如同樣的預(yù)算，明明可以買天河，但由于你對廣州不了解，就很可能為了追求大而美，選郊區(qū)盤了。

因此，爭取用一篇文章，幫你建立廣州樓市的整體框架。

會有點長，但絕對值得一看！

1 廣州樓市特點

一、單中心

廣州是一座很典型的單中心城市，這跟東莞和深圳是截然不同的，且該特點還在強化。

因為我們知道，原來廣州的中心點是在珠江新城，現(xiàn)在隨著琶洲、金融城、魚珠CBD的崛起，這個區(qū)位的中心屬性，會被進一步鞏固。

因此，在可以預(yù)見的未來，廣州都會是一個以珠金琶為中心的單中心城市。

而單中心則一定意味著，房價是階梯分化的。

且廣州這種成熟的一線城市，城市發(fā)展已非常成熟，區(qū)域及板塊價值是很固定的，共識不會在像過去30年那樣，頻繁轉(zhuǎn)移。

二、大，選擇多樣

廣州面積達7434.4平方公里，相當于近4個深圳的體量，共設(shè)有11區(qū)，以天河為中心，距離最遠的區(qū)，約70公里左右。

且廣州并非簡單的，離得越遠就越無人問津的邏輯，因為有一些遠郊區(qū)，比如南沙、知識城一類，由于規(guī)劃的高端宏大、配套的高等級、嶄新的城市界面，以及相對親民的價格，仍吸引大量購房群體關(guān)注。

然而，時至今日，早過了看規(guī)劃買房的階段。

正是由于廣州大，樓盤供應(yīng)豐富，使得無論何種預(yù)算，在廣州都存在多種潛在的選擇。

比如400W預(yù)算，你可以買黃埔的科學城、廟頭，增城新塘，番禺南站、國際創(chuàng)新城、番禺廣場，以及白云的白云湖，甚至還有中心區(qū)的二手等等。

選擇多樣，眼花繚亂，極易踩坑。

三、分化嚴重，選擇更難！

拉平均，廣州的房價在四個一線城市里面，確實不高。

但經(jīng)過2020年這一輪后，我們再拿珠江新城、金融城、琶洲這類中心區(qū)去對比其他一線城市的核心區(qū)，會發(fā)現(xiàn)，廣州其實是不遑多讓的。

因為在這一年，這些優(yōu)質(zhì)板塊的房價，基本翻番。

然而外圍區(qū)，如增城、白云這種，卻基本沒怎么漲，甚至房價還有所下跌。

黃埔在漲上去之后，在嚴厲的調(diào)控下，也基本打回原形。

分化現(xiàn)象，在這一輪行情表現(xiàn)的尤為明顯，且該趨勢，還會進一步加?。?/span>

所以現(xiàn)在不同的選擇所帶來的，不是漲多漲少的結(jié)果差異，而是漲和跌的鴻溝，因此選擇變得慎重，決策也更難。

四、東進南拓

這個我相信稍微對廣州樓市有了解的，都會知道。

它代表了廣州發(fā)展的方向，以及未來有限的資源，會投向哪里。

代表了變數(shù)以及增量，這些讓區(qū)域的樓市有了想象空間。

這也是白云、荔灣之類，其樓市會表現(xiàn)出如此明顯的，地緣性特征的原因之一。

總之，在廣州買房，是比較有挑戰(zhàn)的事情，要找到最優(yōu)解，還需具備一定認知才行！

2 廣州買房的8條心法

一、在產(chǎn)品力及格的前提下，盡量保地段。

雖然諸如之前廣為流傳的，李嘉誠所說，“買房，地段，地段，還TM的是地段！”，這一類的唯地段論，已經(jīng)過時。

但是，市場仍然證明，好地段就是漲的快、跌的慢，且沒有出現(xiàn)，隨著時間的遷移，好地段和差地段的價差被拉平的局面，反倒是差距越來越大。

因此建議，以廣州為單位，能去廣州的中心就去廣州的中心；以各區(qū)為單位，能去區(qū)域中心，就去區(qū)域中心。

當然，在此要加一個前提，就是產(chǎn)品力不能太拉垮，比如老破小、樓梯樓等。

二、和諧至上，拒絕混搭。

地段和產(chǎn)品要適配，好地段買大戶型，差地段買剛需戶型；

預(yù)算和地段適配，多大預(yù)算辦多少事兒，1000萬預(yù)算去珠江新城買個小戶型，就不如去金融城整個大戶型，當然有其他需求除外，比如圈層；

戶型與樓盤定位適配，剛需盤買剛需產(chǎn)品，改善盤買改善產(chǎn)品，錯配盤除外。

另外，在一個好地段的剛需盤，買一個大面積產(chǎn)品，也是不和諧的。

有點繞，不知道能不能看懂。

三、不要有完美主義。

人無完人，房無完房，有句話是這么說的：完美主義，是一切不幸的根源。

事事追求完美，會很累，心情也難保持樂觀，因為天底下就沒有完美的事兒。

不管你有多少預(yù)算，都無法做到這也要、那也要、全都要！

抓大放小，搞清楚自己最想要什么，才最重要！

接受不完美，看到你所擁有的東西，人生會快樂很多，所謂知足常樂。

四、物以稀為貴。

擁有稀缺屬性的房子，在行情好的時候，漲勢猛，在行情差的時候，也最抗跌！

那何為稀缺屬性？比如稀缺的地段+能打的產(chǎn)品力。

如果咱夠不到好地段的好產(chǎn)品，則你也要在次一級的地段，盡量選一個對某個因素獨占的樓盤，比如說地鐵，只有它有，其他盤都沒有。

五、流動性是生命線。

再好再漂亮的房子，如果有價無市，缺乏流動性，漲的再多也是紙面財富，是沒有意義的，且會嚴重影響未來可能出現(xiàn)的置換需求。

比如遠大新、貴婦CEO盤，很美很心動，但別碰。

六、不要太激進。

我知道市面上仍然有，通過造財富夢，通過制造焦慮，PUA小白買家，高杠桿買房的同行。

但必須要提醒，現(xiàn)在買房，風險意識一定要強，連恒大這種巨無霸都能破產(chǎn)，更何況你一個凡人。

政策風云變幻，守住自己家庭資產(chǎn)負債率安全線，切莫太過激進。

七、跟著城市發(fā)展方向走，是比較穩(wěn)妥的打法。

廣州的趨勢是向東往南發(fā)展，而東部的勢能又會大過南部，因為東部是天河帶著一起玩的。

而南部的高光在南沙，但是南沙太遠，周期漫長，入場時機未到，番禺萬博也是個不錯的選擇。

不要看短期市場表現(xiàn)，沒意義且容易導致你誤判。

八、擁抱確定性。

在這個多變的時代，我們買房一定要擁抱確定性，只為那些看得見摸得著的東西買單，而不要被那些虛無縹緲的規(guī)劃，左右了決策。

3 廣州買房黃金區(qū)域

廣州的GDP在2022年被重慶超越，不少人又開始擔憂廣州樓市的前景，以及廣州房價的未來了。

其實廣州被重慶超越，并不奇怪，廣州的面積是7434.4平方公里，而重慶是82402平方公里，是廣州的10倍有余。

所以確切來說，重慶是個“省”的概念，它GDP漲的快，一方面上面扶持，另一方面，也確實是之前基數(shù)低，僅此而已。

因此，廣州GDP被重慶超越，并不是一件值得大驚小怪、了不得的事情，當然重慶的基本面確實不錯。

不過，廣州只要還是廣東省省會，只要還是粵港澳大灣區(qū)的核心城市，只要還是一線城市，則廣州樓市的未來，就是不用擔心的。

再沿用一個前面的觀點，我們經(jīng)過這幾十年坐火箭式的快速發(fā)展，從低收入國家，發(fā)展成現(xiàn)在的中等偏上收入國家。

如此迅猛的發(fā)展，也就只成就了深圳這一個新興的一線城市。

而今發(fā)展勢能減弱，整個的城市格局，也已基本固化，幾無可能再發(fā)生翻天地覆的變化，未來大概率還是強者恒強，虹吸周邊，導致弱者愈弱，小縣城和農(nóng)村的衰敗，就是前兆。

或者如大灣區(qū)這般，產(chǎn)業(yè)鏈分工合作，大城市帶著小城市一起玩，不同的功能定位，形成1+1大于2的聯(lián)動效應(yīng)。

所以雖然唱衰廣州的聲音不絕于耳，我仍然還是認為這多少是有點杞人憂天的。

當然，廣州很大，有11個區(qū)，各區(qū)還有大大小小的很多板塊，不是所有的都有價值。

各區(qū)公認有價值的，也就這么幾個（不區(qū)分優(yōu)先級，具體需根據(jù)預(yù)算對比擇優(yōu)）：

1、天河的珠江新城、天河公園、金融城、天河北、牛奶廠、天河智慧城；

2、海珠的琶洲、赤崗、海珠西；

3、荔灣的廣鋼新城、廣船、花地灣、白鵝潭核心區(qū)；

4、黃埔的魚珠CBD、科學城、黃陂；

5、番禺的萬博、番禺廣場；

6、白云的白云新城、設(shè)計之都等。

目前整個廣州關(guān)注度高的區(qū)域還是天河、海珠、黃埔和番禺，荔灣、越秀和白云比較特殊，屬于地緣性特點特別明顯的區(qū)，我們一般只建議在該地工作、生活或從商的朋友考慮。

其他如增城成交量很大，但已屬預(yù)算不夠的無奈之選了。

以上。

希望能對你有所幫助