2023年8月29日，新能源汽車作為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，其快速發(fā)展不僅推動了制造業(yè)結構優(yōu)化升級，也是推動我國實現(xiàn)“雙碳”目標的重要舉措。仲量聯(lián)行研究表明，中國新能源汽車市場正逐步從政策驅動向市場驅動轉型，智能化細分賽道加速擴張，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的選址需求也呈現(xiàn)出獨特的多元化特征。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，“歷經(jīng)多年的發(fā)展沉淀，我國新能源汽車產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成就，全球銷量穩(wěn)居第一。我們認為，中國新能源汽車在高速成長后，正走向一個更成熟的市場，在市場驅動下加速蝶變，孕育出商業(yè)地產(chǎn)新需求。”

市場持續(xù)轉型，從“電動化”轉向“智動化”

2022中國新能源汽車銷量突破567萬輛，占全球市場份額超過50%。2023年，新能源汽車銷量以及滲透率持續(xù)穩(wěn)步增長，全年總銷量預計超越850萬輛，滲透率突破35%。在新能源汽車銷量占比中，受政策因素驅動的占比如“限牌”及“新能源運營車輛普及”等逐年減小。仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示，我們預計利好新能源車行業(yè)的支持性政策仍將持續(xù)，但與此同時，市場競爭將日益激烈，產(chǎn)品更新將加速迭代。其中，從“電動”向“智動”的研發(fā)重心轉移，已成為明顯趨勢。

隨著市場規(guī)模逐漸擴大，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈正在加速蝶變。以“三電系統(tǒng)”為例，電池、電機、電控是以往新能源汽車廠商的核心競爭點。隨著“三電系統(tǒng)”技術逐漸成熟以及產(chǎn)業(yè)鏈配套逐漸完善，各車企在電氣化上差距甚微，競爭空間有限，圍繞“智能化”的新戰(zhàn)場硝煙正起。

多賽道產(chǎn)業(yè)鏈催生多元化選址需求

新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈縱深長、賽道廣。按功能劃分，整個產(chǎn)業(yè)可以分為“智能座艙域”、“自動駕駛域”及“車身控制域”三大領域。以“智能座艙域“為例，小至手機應用程序聯(lián)網(wǎng)汽車、智能車機系統(tǒng)，大至車聯(lián)網(wǎng)智能交通系統(tǒng)，都將成為新能源汽車及其產(chǎn)業(yè)鏈在該領域的未來發(fā)展方向。

除新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈前端的機會在迅速增長外，產(chǎn)業(yè)鏈后端也將持續(xù)出現(xiàn)新的商業(yè)機會。其中新能源汽車換電服務、智能補能機器人、新能源汽車充放電、汽車電池回收等終端服務也將持續(xù)迭代，催生出更多行業(yè)新賽道，為未來商業(yè)地產(chǎn)市場帶來更多新需求。

由于新能源車研發(fā)與測試的高度協(xié)同性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈的快速蝶變中正在扮演更加重要的作用。在選址共性上，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)大多首要考慮政策扶持因素。其次，因其對創(chuàng)新技術的巨大需求，公司設立辦公場所時，人才可及性亦非常重要。同時，新能源汽車以及其上下游企業(yè)重視產(chǎn)業(yè)聚集效應，尤其是零配件以及服務提供商，傾向將辦公地點設立于距離上下游合作方相對較近的地點。 除此之外，這些企業(yè)也相對看重辦公或者研發(fā)地點的交通可及性以及商業(yè)配套。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部董事尤培榮表示，對于辦公需求而言，我們注意到部分板塊受到新能源車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)充分的關注，比如上海的徐匯濱江和虹橋樞紐等板塊。從樓宇選址角度來說，我們關注到新能源車企業(yè)，尤其是整車品牌，相比于其他行業(yè)有著較為獨特的需求，包括項目首層展示空間、項目標識權等。

在選址特性上，企業(yè)因其自身產(chǎn)品特性，對園區(qū)亦有額外需求。例如汽車零配件、底盤和動力總成開發(fā)都對其研發(fā)場所有不同的要求，如地下室入口標高、層高以及柱間距等要求較高以容納并運輸整車及研發(fā)設備進入開發(fā)空間。自動駕駛研發(fā)則需要在所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)封閉道路以及自動駕駛智能網(wǎng)聯(lián)汽車測試示范區(qū)等區(qū)域進行測試。（宣紅彥）