新冠疫情期間，許多餐飲經(jīng)營者出于商業(yè)考慮，難免需要調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，有時承租的商鋪租期未滿，卻也不得不提前退租。但經(jīng)營者可能也會發(fā)現(xiàn)，退租后，由于商鋪一般無法立刻另行出租，有的出租方會要求承租方來承擔商鋪空置期的租金損失。實踐中，因承租方原因?qū)е潞贤谧馄谖礉M的情況下提前解除，空置期損失是否應(yīng)由承租方承擔、承擔多少，是租賃雙方常有的爭議，目前法院對此的認定也尚未形成完全統(tǒng)一的標準。

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疫情后時代下，租賃解約的損失控制依然是承租人們需要重點關(guān)注的問題，本文將圍繞因承租方原因?qū)е伦赓U合同提前解除后，空置期損失的認定問題進行重點討論。

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首先，我們需要明確空置期損失的含義。本文討論的租賃商鋪空置期，通俗的理解是，自原承租人從租賃商鋪內(nèi)搬離后，到新的承租人開始占有使用該商鋪的期間；空置期的損失則是指在原租賃合同未提前解除、正常履行的情況下，出租人在該期間內(nèi)原本預(yù)計可收取租金，卻因商鋪空置而未能取得的租金損失。

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具體來說，討論空置期損失的前提是商鋪已經(jīng)處于空置、可另行出租的狀態(tài)，承租人必須已經(jīng)不再占有使用該商鋪。根據(jù)租賃合同的不同約定，空置狀態(tài)的標準也有所不同。部分小業(yè)主出租方，為了便于再次出租給同類型租戶，可能要求原承租方保留裝修、將商鋪按照可使用現(xiàn)狀返還，則承租方只需按合同約定，搬離物品、完成清理等工作，即可認為該商鋪已處于空置狀態(tài)。但很多商業(yè)地產(chǎn)出租方需要以毛坯狀態(tài)對外出租商鋪，因此通常會在合同內(nèi)要求承租方將商鋪內(nèi)裝飾裝修拆除、恢復(fù)至交付時的毛坯狀態(tài)后返還，那么也必須達到約定的標準，才能認為商鋪已處于空置狀態(tài)。若合同解除后，商鋪還未達到空置狀態(tài)，則空置損失尚未發(fā)生，這種情況下出租人主張空置損失，通常無法得到法院支持；但出租人仍可以要求承租人按照租金標準或合同約定標準承擔占用費。

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【相關(guān)案例一】馬來根等訴南京江寧城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限責任公司房屋租賃合同糾紛案

【案號】（2017）蘇01民終9469號

【裁判要旨】本院認為，上訴人馬來根與被上訴人城開公司簽訂的《房屋租賃合同》,因上訴人的違約行為而解除，被上訴人可以要求上訴人賠償損失，但損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。本案中，上訴人尚占有使用案涉房屋，一審法院已經(jīng)判決上訴人遷讓，并承擔實際占有期間的使用費用，被上訴人主張的三個月的房屋空置損失并未實際發(fā)生，亦非必然會發(fā)生的損失。江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定，在承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。此處的租賃房屋閑置期間的租金損失應(yīng)指房屋實際因閑置所產(chǎn)生的租金損失，并非當事人預(yù)估將要產(chǎn)生的損失，一審法院對被上訴人主張的此項損失認定不當，本院予以糾正。

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明確了什么是空置期損失，我們回到本文的關(guān)鍵問題，即：承租人違約致使合同提前解除的情況下，對于出租方主張的空置期損失，是否應(yīng)由承租方來承擔，如需承擔，承擔的范圍是否有標準？

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截至目前，我國尚未有對應(yīng)的法律法規(guī)對上述問題給出具體指引，但部分地方法院發(fā)布了房屋租賃糾紛案件相關(guān)的指導(dǎo)意見，通過分析法院指導(dǎo)意見并結(jié)合各地相關(guān)案例可以看出，司法實踐中法院對此問題的觀點整體大同小異，通常都會判令由違約解除合同的承租方承擔空置期損失，但在支持的損失范圍認定上，各地法院有不同的考慮和裁量。

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1.上海市

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?上海高院在《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》（滬高法民[2000]44號）第28條指出，租賃合同因承租方原因提前解除的，租賃合同剩余未履行期間的租金可以視為出租方的損失，應(yīng)由承租方負責賠償，若剩余租期不超過3個月，則損失按實際剩余租期的租金計算，剩余租期超過3個月的，則承租方按照3個月租金賠償出租方損失。根據(jù)上海高院的意見，承租方需賠償出租方的“剩余未履行租期的租金損失”應(yīng)以3個月租金為限，而商鋪空置期往往與“剩余未履行租期”存在較大程度的重合，參考該意見的精神，對于出租方主張的空置期損失，在不超過3個月租金的范圍內(nèi)，一般能夠得到法院支持。

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【相關(guān)案例二】上海東方文化發(fā)展中心訴上海申南置業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案

【案號】(2014)滬一中民二(民)終字第1號

【裁判要旨】關(guān)于申南公司訴請因東方文化的原因?qū)е潞贤獬倪`約金1,322,916元（以三個月租金金額為標準）。本案合同期為自2008年7月21日起10年，因東方文化違約導(dǎo)致合同于2012年6月28日解除，履行不足4年，而合同未約定該種情況當事人應(yīng)承擔的責任。上海市高級人民法院《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》（滬高法民[2000]44號）第28條“租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，可否支持？”的意見：“未履行期間發(fā)生的租金，可視為出租人的損失，由承租人予以補償。剩余租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩余租期不滿3個月的，補償額以剩余租期的租金計付?！备鶕?jù)該意見精神，原審法院支持申南公司的該項訴請。二審法院認為：本案之租賃合同的提前解除系因東方文化違約造成，對于剩余租期的租金損失，申南公司要求按照三個月租金標準予以賠償，原審法院根據(jù)審理此類案件的相關(guān)意見精神予以支持，所作處理并無不當，予以維持。

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【相關(guān)案例三】中國太平洋人壽保險股份有限公司大連分公司、大連千甲盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛

【案號】(2021)遼02民終2865號

【裁判要旨】關(guān)于房屋空置期損失。太平洋公司上訴稱，其已于2020年7月30日向千甲公司發(fā)送《告知書》，給予千甲公司充分的時間與他人另行簽約，故不存在空置期損失。本院認為，雙方作為商事主體，應(yīng)該是在預(yù)見到千甲公司因未能續(xù)租存在裝修成本、預(yù)期可得利益、房屋空置期等損失的情形下，才在《備忘錄》中約定未續(xù)租即承擔12個月租金的違約賠償責任。因此，太平洋公司即使是在租賃合同到期前兩個月書面通知千甲公司不再續(xù)租，該行為只是告知并給予出租人以適當尋租時間，但案涉租賃物面積較大，位于建筑物的四層，需要千甲公司另行招租、談判，以確定合適的承租人，并非太平洋公司上訴所稱的沒有空置期損失，故太平洋公司提前通知的法律后果只能適當減輕其違約責任，而非免責，對其不應(yīng)承擔違約責任的上訴理由，本院不予采納?！逗贤ā返谝话僖皇艞l規(guī)定，當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大。沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。該條確定了減輕損失規(guī)則。本案中，千甲公司在收到太平洋公司的通知后，應(yīng)積極采取措施以防止損失進一步擴大，如可自行利用標的物或者在合理期限內(nèi)重新進行招租而獲得收益。千甲公司系2020年11月提起反訴，該公司一方面按12個月租金主張賠償金，另一方面仍然享有對外出租獲取租金的權(quán)益，既有悖于違約金補償性為主的性質(zhì)，又有違公平，故酌情確定三個月的空置期較為合理。

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2.江蘇省

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?《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十六條：“因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。” 該意見中的“租賃房屋閑置期租金損失”即本文所討論的空置期損失，對同一問題，江蘇法院能夠支持的損失認定范圍達到6個月租金，也考慮了在更多租期較長的商業(yè)租賃合同糾紛中，商業(yè)地產(chǎn)出租方的損失可能較高，3個月租金可能無法彌補其損失。

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【相關(guān)案例四】蔡天祿訴鄒亞青等房屋租賃合同糾紛案

【案號】(2016)贛0102民初字第306號

【裁判要旨】《中華人民共和國合同法》第113條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當預(yù)見到因違反合同可能造成的損失?！北景钢?，原告作為出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益。如果作為承租人的被告不履行合同，出租人自然無法收取租金，無法獲得可得利益。承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期限的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預(yù)見到、計算到。因此，由于被告單方違約提前解除合同，理應(yīng)賠償合同解除后房屋閑置期間的租金損失，但一般最長不超過六個月。根據(jù)本案物業(yè)租賃合同的約定，本院確定被告應(yīng)承擔原告店面空置造成的租金損失按六個月計算，原告主張該損失的金額未超過本院計算數(shù)額，本院予以支持。

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3.北京市

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?北京高院發(fā)布的《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》與江蘇高院觀點基本一致，其中第二十六條意見指出：“因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月?！?/p>

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【相關(guān)案例五】北京云杉世界信息技術(shù)有限公司北京吉祥大廈有限公司;北京創(chuàng)業(yè)公社園區(qū)運營管理有限公司房屋租賃合同糾紛案

【案號】(2023)京02民終3990號

【裁判要旨】關(guān)于吉祥大廈根據(jù)合同約定全部沒收保證金，并要求云杉公司承擔三個月租金作為違約金的訴訟請求，雖然吉祥大廈已自行降低違約金標準（從六個月降低為三個月），但根據(jù)違約金用以彌補損失的性質(zhì)，上述責任明顯過重，法院將根據(jù)云杉公司單方違約給吉祥大廈造成的實際損失情況，并結(jié)合涉案租賃合同剩余履行期限，對違約金予以酌定。云杉公司提前退租，將造成吉祥大廈房屋空置期損失、必要的清潔、修繕費用及合理的招商費用，但吉祥大廈提交的相關(guān)證據(jù)現(xiàn)不足以證明有關(guān)涉案房屋的上述損失確切數(shù)額，因此法院綜合考慮以上因素，確定云杉公司已交納的租賃保證金中扣除11600000元作為違約金，其余保證金返還云杉公司。鑒于法院已在違約金中考慮清潔、修繕費用，吉祥大廈另行主張清潔費、維修費，法院不予支持。

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經(jīng)過案例檢索，筆者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)法院在空置期損失的認定上往往不會超過6個月租金，但在少數(shù)案件中也有例外情況。這種情況主要出現(xiàn)在大型的商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛中，由于租賃物規(guī)模過大、租金標準過高，出租方另行招商、出租需要更高的經(jīng)濟和時間成本，僅賠償不超過6個月的空置期租金損失，可能很難彌補出租人的實際損失，因此法院可能會參考租賃物實際空置的期間，評估給出租方造成的實際損失，綜合認定空置期損失及違約金標準，并不受6個月的限制。

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【相關(guān)案例六】北京京客隆商業(yè)集團股份有限公司房屋租賃合同糾紛案

【案號】(2022)京02民終14416號

【裁判要旨】關(guān)于玉泉興業(yè)公司主張的空置期損失(6個月租金)和違約金(一年租金)，根據(jù)補充協(xié)議約定，如京客隆公司以經(jīng)營虧損為由提前終止合同應(yīng)提前六個月通知對方，并另外按照當時的租金標準支付相當于一年租金標準（“當時的租金”）的違約金，而京客隆公司未履行提前通知義務(wù)，雖然會造成租賃場地空置期損失，但玉泉興業(yè)公司亦同時主張了違約金，鑒于違約金具有彌補損失的作用，故法院對其主張的空置期損失不再單獨支持，而在違約金中一并考量。另，法院認定雙方約定的“當時的租金”數(shù)額為13018930.14元/年。根據(jù)本案實際，法院綜合考慮合同履行情況、誠實信用原則兼顧違約情節(jié)、當事人損失等因素，認為玉泉興業(yè)公司主張一年租金作為違約金并無不當，據(jù)此，京客隆公司應(yīng)向玉泉興業(yè)公司支付違約金13018930.14元。關(guān)于京客隆公司已付的履約保證金3000000元，按照約定及雙方意見應(yīng)在違約金中抵扣，抵扣后京客隆公司應(yīng)付玉泉興業(yè)公司10018930.14元。（該案審理時，租賃物已空置超過7個月）

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小結(jié)

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從以上法院指導(dǎo)意見及相關(guān)案例中法院的觀點可以看出，因承租人違約提前退租導(dǎo)致租賃房屋空置的，出租人主張空置期損失能否得到支持，主要取決于剩余租期長短，房屋實際空置期限，出租人是否積極采取減損措施將房屋另行出租，另行出租的客觀難易程度及成本等多種因素，且對空置期租金損失的補償或賠償一般以6個月的租金為限。此外，因違約金的主要功能是彌補損失，空置損失與租賃合同約定的違約金一般不會同時得到法院支持，大部分法院判決時，會將空置損失與導(dǎo)致合同提前解除的違約金總額控制在6個月租金范圍內(nèi)。

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綜上所述，租賃合同因承租人原因提前解除時，承租人若能主動協(xié)助出租人，促成房屋另行出租，達到縮短空置期的結(jié)果，是最直接的減損方式，但在實際操作中不免需要出租人的配合，甚至需支出其他成本，存在較大的不確定性。對于不便采取前述方式減損的承租人，筆者建議，在需要提前退租的情況下，務(wù)必盡早通知出租人，并及時依約交還房屋、主動排除房屋另行出租的障礙，便于出租人另行招商，避免空置損失（或占用費損失）擴大。當然，出租人作為守約方也負有防止損失擴大的義務(wù)，若有證據(jù)證明出租人對房屋未能盡快出租、空置損失擴大有過錯的，也可據(jù)此請求法院調(diào)低承租人需承擔的空置損失。