作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

故事的開端，從上市那年開始。

時(shí)間相隔并不長(zhǎng)，僅一年有余。去年10月中旬，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在招股上市時(shí)，頗為自得的兩個(gè)名頭是，在管面積規(guī)模在中國(guó)西南地區(qū)排名第四，在全四川省排名第一。

在藍(lán)光嘉寶服務(wù)看來(lái)，這兩項(xiàng)排名是其行業(yè)地位的彰顯；但從全局看，依然是“偏安一隅”。

這顯然不是其上市的初衷，也不符合其擴(kuò)張的野心。

鞏固區(qū)域龍頭地位的同時(shí)，加速布局全國(guó)，這才是既定的目標(biāo)。為達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，藍(lán)光嘉寶采用的方法簡(jiǎn)單粗暴——收并購(gòu)，如對(duì)成都創(chuàng)藝物業(yè)、無(wú)錫東洲物業(yè)、成都三樸物業(yè)、珠海市住宅物業(yè)、寧夏安欣物業(yè)、成都鑫天禹物業(yè)、浙江當(dāng)代物業(yè)、廣安萬(wàn)品物業(yè)等企業(yè)的收并購(gòu)。

11月30日晚，藍(lán)光嘉寶連發(fā)兩條公告：一條是以1.6億收購(gòu)上海上置物業(yè)60%股權(quán)的消息，另一條是宣布以7029萬(wàn)元收購(gòu)分別位于湖南、四川及北京的3家物企。

將上述收購(gòu)包含在內(nèi)，藍(lán)光嘉寶從2020年初至今已并購(gòu)17家物企，總耗資7.59億元，新增在管建筑面積3272萬(wàn)平方米。

通過(guò)一系列的收并購(gòu)動(dòng)作，藍(lán)光嘉寶規(guī)模得到快速提升外，地域版圖也在快速擴(kuò)張。

撕去“蜀”標(biāo)簽

2019年底，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋69個(gè)城市，在管面積為7170萬(wàn)平方米；截至今年6月底，藍(lán)光嘉寶已進(jìn)駐全國(guó)70余個(gè)城市，在管面積約8990萬(wàn)平方米，較2019年底增長(zhǎng)約25.38%。

截至今年6月底，在已經(jīng)上市的37家物企中，在管面積規(guī)模排在其前面的企業(yè)分別是彩生活、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)、金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)，在管面積均超1億平方米。

按照排名，藍(lán)光嘉寶暫列第十一名。

當(dāng)前尚在排隊(duì)上市中的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，截至今年6月底在管面積約為1.07億平方米，規(guī)模與融創(chuàng)服務(wù)相差不多，預(yù)計(jì)12月9日上市。華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市后，藍(lán)光嘉寶的排名預(yù)計(jì)會(huì)后退一步。

如果將其今年下半年并購(gòu)的面積算在內(nèi)，在管面積規(guī)模將超1億平方米，年底排名或許會(huì)上升。

藍(lán)光嘉寶在物業(yè)賽道的超越，勝過(guò)了其母公司藍(lán)光嘉寶在地產(chǎn)圈的地位。這家從四川起家的企業(yè)，正在褪去區(qū)域性色彩，向頭部物企沖刺。

11月20日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)發(fā)布公告稱，建議更改公司名稱，由“四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”更改為“藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”，英文名稱則由Sichuan Languang Justbon Services Group Co., Ltd.更改為L(zhǎng)anguang Justbon Services Group Co., Ltd.。

去掉“四川”前綴，撕去區(qū)域化標(biāo)簽。這項(xiàng)舉措就像一個(gè)宣告，告訴外界自己是一家全國(guó)性企業(yè)，也符合其“1+1+N”的全國(guó)化布局戰(zhàn)略。

并購(gòu)不停止

在其全國(guó)化布局進(jìn)程中，并購(gòu)就像一把利刃一樣，在物業(yè)賽道中大開大合，快速有效地?cái)U(kuò)充規(guī)模。

藍(lán)光嘉寶認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)將不僅使集團(tuán)能夠進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模及其業(yè)務(wù)范圍，亦將增加其于市場(chǎng)上的影響力及競(jìng)爭(zhēng)力，并表示正在積極尋找具有良好企業(yè)信用的其他潛在收購(gòu)目標(biāo)，以進(jìn)一步擴(kuò)展其業(yè)務(wù)規(guī)模并增加其市場(chǎng)份額。

這種方式，也成為了各方競(jìng)爭(zhēng)者搶占賽道的“法寶”。興業(yè)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至10月30日，2020年上市物企公告的收并購(gòu)活動(dòng)一共有 26 起，涉及金額達(dá) 19.36 億元。其中，藍(lán)光嘉寶收并購(gòu)次數(shù)多達(dá)13次，時(shí)代鄰里和碧桂園服務(wù)收并購(gòu)次數(shù)均為3次，奧園健康收并購(gòu)次數(shù)為2次。

并且，這種收并購(gòu)及整合在未來(lái)幾年仍是行業(yè)的重大趨勢(shì)，上市公司有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，也有做大規(guī)模和提升區(qū)域內(nèi)規(guī)模效應(yīng)的動(dòng)力，如剛剛上市的恒大物業(yè)，籌資凈額約69.16億港元，其中約65%左右將用于對(duì)第三方的收并購(gòu)；融創(chuàng)服務(wù)上市融資凈額約78.60億港元，約65%用于收并購(gòu)。

對(duì)于藍(lán)光嘉寶而言，并購(gòu)的區(qū)域方位與其母公司藍(lán)光發(fā)展的發(fā)展方向大概相同。2019年9月，藍(lán)光發(fā)展啟動(dòng)上海總部，形成了“上海+成都”雙總部發(fā)展格局，所以藍(lán)光嘉寶也是在鞏固西南市場(chǎng)的同時(shí)，向華東、華南拓展布局。

藍(lán)光嘉寶服務(wù)董事長(zhǎng)姚敏、聯(lián)席總裁鄒昊曾表示，根據(jù)“二八原則”20%頭部企業(yè)應(yīng)該掌握行業(yè)80%資源，“目前百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)規(guī)模集中度不足40%，行業(yè)未來(lái)整合空間還很大?！?/p>

但是如此高頻率的收并購(gòu)，背后的資金來(lái)源在哪里？

話題又再次回到上市之初，彼時(shí)藍(lán)光嘉寶融資凈額約14.795億港元，其中約77%（11.39億港元）用于收并購(gòu)。

2020年中報(bào)顯示，藍(lán)光嘉寶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.97億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.7億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.23億元。

截至6月底，藍(lán)光嘉寶賬上有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物18.82億元，其中不乏上市融資的貢獻(xiàn)，再除去12.56億元的流動(dòng)負(fù)債，尚余6億多現(xiàn)金；如果再加上其應(yīng)收賬款，可調(diào)度的現(xiàn)金流會(huì)更多，可以支撐后續(xù)的并購(gòu)。

母公司“降檔“

反觀其母公司藍(lán)光發(fā)展，資金卻并不寬裕。

按照監(jiān)管層面的“三道紅線”要求：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”，并依此將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，以此類推。

從藍(lán)光發(fā)展2020年中期業(yè)績(jī)來(lái)看，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.34%，凈負(fù)債率為105.63%，現(xiàn)金短債比0.75倍，三項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，全部踩中，位列“紅檔“。

從有息負(fù)債規(guī)模來(lái)看，截至6月末，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)745.93億元，較去年同期增長(zhǎng)22.13%，其中短債占比達(dá)到46.89%，而其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物+受限制現(xiàn)金合計(jì)為252.69億元，現(xiàn)金對(duì)短債的覆蓋系數(shù)不到1倍，存在償債壓力。

截至三季度末，藍(lán)光發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-98.5億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-36.9億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為128.99億元。從現(xiàn)金流量表來(lái)看，其日常的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，借債是主要方式之一。

具體來(lái)看，10月26日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行第三期中期票據(jù)15億元，利率7.5%；9月28日發(fā)行年度第二期中期票據(jù)10億元，利率7%；8月發(fā)行8億元公司債，利率7%；7月連發(fā)多筆債券，分別是10.65億元的REITs，10億元短期融資債券以及12.7億元公司債。

這些發(fā)債融資而來(lái)的資金，大部分都用來(lái)償還了舊債。再聯(lián)想其償債壓力，通過(guò)發(fā)債騰挪、借新還舊，也在情理中。

但是，來(lái)自監(jiān)管層的“三道紅線“要求，踩線房企降杠桿已勢(shì)在必行，對(duì)于三線全踩的藍(lán)光發(fā)展而言，更是如此，而借新還舊的方式不僅不能降低債務(wù)規(guī)模，反而更容易陷入惡性循環(huán)。相比之下，股份轉(zhuǎn)讓是更為穩(wěn)妥的方式。

7月28日，藍(lán)光發(fā)展以9億元總價(jià)將迪康藥業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給漢商集團(tuán)、漢商大健康。對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展解釋道，此舉一方面有利于公司將資源聚焦在住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上，另一方面可以盤活資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流。

再加之一些其他降杠桿舉措，截至三季度末，藍(lán)光發(fā)展賬面有息負(fù)債 707 億元，同比下降 1.0%，凈負(fù)債率由6月底的105.6%下降8個(gè)百分點(diǎn)至 97.6%，回到安全區(qū)間（100%以下），成功實(shí)現(xiàn)降檔，由三道踩線轉(zhuǎn)為兩道踩線。

接下來(lái)，另外兩條線，是藍(lán)光發(fā)展需要攻克的難題。