焦點研究院·土拍研報

主題：關(guān)注2021年天津第二批集中供地政策調(diào)整

研究員：趙文浩

7月2日，根據(jù)焦點研究院通過多家房企和其他渠道獲取的消息，2021年天津第二輪集中供地即將啟動，其中，多宗地塊的出讓規(guī)則要求綁定至少10%的自持租賃面積，但土地價格仍維持原有水平。此外，2021年天津租賃住房用地也將被安排在第二批集中供地中，按租賃用地年度供應(yīng)政策，租賃項目須在年內(nèi)開工建設(shè)，戶型建筑面積60平方米左右，且與商品房毗鄰，每宗地塊須根據(jù)地塊情況，配套50至200套不等的租賃住房。政策一出，引發(fā)市場強烈關(guān)注。

市場交易量降價升，地塊交易劇烈分化

在此前結(jié)束的2021年天津首批集中供地中，出讓的58宗地塊采用了 “限地價，競自持租賃面積”的出讓規(guī)則。但最終，13宗地塊停拍，45宗地塊成交，成交價498億元，平均溢價率11%。不過，即便是成交地塊，近四成地塊為底價成交。焦點研究院認為，天津已成交的高溢價地塊均位于熱門區(qū)域和板塊，城市配套完備，市場前景良好。但底價成交地塊較多還是反映出房企對天津市場和區(qū)域板塊的謹慎判斷。這與“三條紅線”之下，房企獲取地塊相對謹慎的整體判斷一致。

天津市場的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)兩年，2020年尤甚。統(tǒng)計顯示，2020年天津市新建商品房成交規(guī)模下降9%，成交價格則上升5%，量降價升的狀態(tài)反映出天津市場的調(diào)整遠未結(jié)束。

圖一：2016年至2020年天津新建商品住宅交易情況

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

圖二：2021年天津第一批集中供地成交溢價率情況

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

分區(qū)域來看，位于主城區(qū)內(nèi)的和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)和河?xùn)|區(qū)，呈現(xiàn)出供需兩旺狀態(tài)，對于環(huán)城、遠郊和濱海市場，其熱門板塊的商品房交易也比較活躍。這種趨向傳導(dǎo)至土地市場，熱門板塊的地塊自然不乏擁躉，地價水平也不斷推升。然而，地段偏遠和配套不佳的地塊，則頻繁出現(xiàn)底價成交，甚至停拍現(xiàn)象。天津市場的劇烈分化，令市場心態(tài)也出現(xiàn)分化，最新出臺的供地政策，則可能成為這種分化心態(tài)進一步加劇的導(dǎo)火索。

租賃住房“入局”集中供地，或隱性推升可售房源價格

天津計劃在2021年集中供應(yīng)的第二批地塊中，新增明確規(guī)模和比例的自持租賃面積，有其政策考量。

一方面，在2021年首批集中供地的成交地塊中，僅南開區(qū)的2宗住宅用地有4000平方米的自持面積成交，這與年度租賃用地供應(yīng)任務(wù)相比，存在著比較大的差距。因此，在第二批集中供地中，利用政策導(dǎo)向進行安排，有利于在供應(yīng)端加大租賃住房的供應(yīng)，推動住房租賃市場的發(fā)展。

另一方面，房企自持租賃住房，市場前景存在變數(shù)，壓占回款，由“輕”加“重”的拿地房企，自然要將自持租賃住房相關(guān)的土地成本，“轉(zhuǎn)嫁”至可售的商品房部分進行考量，其推升可售商品房土地成本的影響也非常顯著。這對于房企獲取地塊將產(chǎn)生一定影響，部分房企或被迫采取提高可售價格，彌補受到擠壓的利潤空間。更為重要的是，如在土地交易本就冷清的近遠郊地區(qū)地塊安排租賃住房，則可能推升地塊流拍風(fēng)險。截至目前，2021年天津第二批集中供地的具體政策尚未出臺正式文件，但相關(guān)影響仍需市場關(guān)注。

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