焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2023年第4、5周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：1月21日至2月3日

宏觀政策

1、全國：1月中國近20城下調(diào)首套房貸利率下限，多地房貸利率迎“3時(shí)代”。

（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：房貸利率下調(diào)將有利于提振市場(chǎng)交易熱度。此前持幣觀望的購房者將有機(jī)會(huì)減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，因此更有可能入市。目前看來利率調(diào)整涉及城市仍以三、四線城市為主，一、二線城市房價(jià)韌性仍較高。

2、山東?。褐鸩教岣哳A(yù)售門檻，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：山東省鼓勵(lì)有條件的地方試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。由于現(xiàn)房銷售對(duì)房企前提投入要求極高，因此真正有能力推行該政策的房企或仍將以國企、央企為主。施政方式則有希望與土地競(jìng)拍掛鉤，以競(jìng)現(xiàn)房銷售面積等條件篩選合適房企購置土地，最大限度保障項(xiàng)目的安全推進(jìn)。

3、廣東省佛山市：停止個(gè)人住房查詢的對(duì)外查詢業(yè)務(wù)。

（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：佛山打響了征信放松的第一槍。購房人即便名下有多套房子，只要沒有房貸，再買房子就有機(jī)會(huì)享受首套的房貸政策，即變相的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此次調(diào)整相比此前佛山對(duì)首付比例的調(diào)整和放寬購房資格認(rèn)定，更直接的鼓勵(lì)多套房業(yè)主和投資者購買房產(chǎn)。

企業(yè)經(jīng)營

1、房企密集發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告。

（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：造成房企2022年大量虧損的原因包括：1、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率的持續(xù)下降；2、部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致利潤下降。整體來看，房企2022年盈利承壓嚴(yán)重，長期虧損也將影響其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房企盈利回暖仍需在銷售端的企穩(wěn)回升作為保證。

附注1：

近日，中國多地密集下調(diào)首套房貸利率。2023年開年首月，中國調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。此外，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等階段性取消首套房貸利率下限。截至1月30日，中國已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。多地房貸利率迎來“3時(shí)代”。

附注2：

1月31日，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，安排部署2023年重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)上介紹，2023年山東將出臺(tái)高品質(zhì)住宅建設(shè)指導(dǎo)性意見，制定《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作的規(guī)范和指導(dǎo)。逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。同時(shí)，山東省將加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”，大力培育專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。加快發(fā)展保障性租賃住房，全省新籌集保障性租賃住房8.3萬套。此外，山東還將 進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。山東將以資金使用、項(xiàng)目開工、房屋交付等情況為重點(diǎn)，建立考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。

附注3：

近日，廣東省佛山市住建局通知，自2023年2月1日起，停止個(gè)人住房查詢的對(duì)外查詢業(yè)務(wù)。通知稱，個(gè)人住房查詢結(jié)果異議復(fù)查、失效身份證（臨時(shí)身份證）和未成年個(gè)人住房查詢、港澳臺(tái)同胞及外籍人士個(gè)人住房信息查詢業(yè)務(wù)同時(shí)停止。市民查詢房產(chǎn)登記資料可向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)。

個(gè)人查冊(cè)主要是看購房者在佛山的房產(chǎn)套數(shù)，并以此來評(píng)估房貸情況。停止查冊(cè)后，購房按揭貸款則以個(gè)人征信上的貸款記錄來評(píng)判，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。也就是說，假設(shè)購房者個(gè)人征信上沒有房貸記錄，再買一套即可按首套房來準(zhǔn)備首付。

附注4：

近日，多家A股上市房企陸續(xù)披露了2022年度業(yè)績預(yù)告，截至2月1日，A股已有超60家房企發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報(bào)，其中預(yù)計(jì)凈利同比出現(xiàn)下滑的房企超56家，虧損房企達(dá)40家，占比近67%。根據(jù)業(yè)績預(yù)告，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過100億的房企有7家，分別為藍(lán)光發(fā)展、中天金融、陽光城、榮盛發(fā)展、華僑城A、泛?？毓梢约敖鹂乒煞?。