三、具體合同

㈠買賣合同

⒈交付的法律效力

⑴所有權(quán)

不動產(chǎn)→登記

動產(chǎn)→交付

⑵孳息

⑶風(fēng)險

均自交付時轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

⑷先占有后訂立買賣合同

合同生效的時間為交付時間。

例：5月12日，甲借乙耕牛三天，14日，甲乙達(dá)成買賣合同，約定在5月31日付清價款。

5月14日，泥石流，丟失耕牛。

甲在14日取得耕牛的所有權(quán)。

耕牛滅失的損失由甲承擔(dān)。

⒉標(biāo)的物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)

⑴交付前→出賣人

交付后→買受人

⑵買受人的原因→買受人

⑶買受人沒有到約定地點收取標(biāo)的物→買受人

⑷出賣人提存→買受人

⑸標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使合同目的不能實現(xiàn)→出賣人

⑹出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

⑺違約責(zé)任與風(fēng)險的獨立性

⑻在途標(biāo)的物

出賣人交由承運人運輸→買受人

⑼未約定交付地點、出賣人不得不托運

→買受人

⑽出賣人按照約定代辦托運→買受人

⒊標(biāo)的物的檢驗

⑴當(dāng)事人約定檢驗期間

怠于通知，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

⑵當(dāng)事人未約定檢驗期間

自標(biāo)的物收到之日2年內(nèi)；（不變期間）

或者適用質(zhì)量保證期。

⒋買賣合同的特別解除規(guī)則

⑴主物不符合約定解除合同，及于從物；

從物不符合約定被解除，不及于主物。

⑵數(shù)物，其中一物不符合約定的，就該物；

但該物與他物分離使標(biāo)的物的價值明顯受損害的，可以就數(shù)物解除合同。

⑶分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

例：5月1日，甲到乙購買冰箱20000，

分期付款：5月1日甲支付6000并提貨，

6月2日再付6000，其余7月10日付清。

6月1日未按期支付6000，

甲未支付的金額6000達(dá)到全部價款的30%＞20%，乙有權(quán)要求解除合同，

并要求甲支付使用費。

㈡商品房買賣合同

⒈銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

銷售廣告和宣傳資料→要約邀請；

對合同的訂立和價格有重大影響的→要約。

說明和允諾即使未載入合同，

違反時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

⒉商品房預(yù)售合同的效力

⑴出賣人未取得預(yù)售許可證而訂立的預(yù)售合同→無效；

在起訴前取得預(yù)售許可→有效

⑵商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，

登記備案手續(xù)并非合同的生效條件。

⒊法定解除條件

⑴房屋質(zhì)量不合格不能交付使用；

或交付使用后，房屋質(zhì)量經(jīng)核驗不合格。

⑵房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。

⑶實際面積與合同面積誤差比絕對值超過3%。

⑷出賣人延遲交付房屋或者買受人遲延支付購貨款，經(jīng)催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行

⑸約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理登記。

⒋可以適用懲罰性賠償金的情形

⑴導(dǎo)致買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得。

承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

①訂立合同后，出賣人未告知買受人，又抵押給第三人；

②訂立合同后，出賣給第三人。

⑵導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。

承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

①故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證；

②故意隱瞞已抵押的事實；

③故意隱瞞出賣給第三人或者為拆遷安置房屋的事實。

㈢租賃合同

⒈租賃合同的期限

超過20年的部分無效。

⒉不定期租賃

⑴未采用書面形式的視為不定期租賃；

⑵沒有約定或約定不明；

⑶租賃期屆滿，繼續(xù)使用，出租人無異議；

⒊租金的支付期限

⑴租賃期限不滿一年的，應(yīng)在期滿支付；

⑵一年以上，每屆滿一年時支付 剩余不滿1年熱，在期滿支付。

⒋維修業(yè)務(wù)

⑴出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修業(yè)務(wù)；

⑵維修費由出租人支付。

⒌增設(shè)他物

出租人同意；

出租人不同意，可以要求承租人恢復(fù)原狀。

⒍租賃物受損

出租人可以解除合同并要求賠償損失。

⒎風(fēng)險的承擔(dān)

因不可歸責(zé)于承租人的事由，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

⒏轉(zhuǎn)租

出租人同意，可以轉(zhuǎn)租。

原合同繼續(xù)有效。

⒐買賣不破租賃

所有權(quán)變動，不影響租賃合同效力。

㈣房屋租賃合同

⒈登記備案

⒉承租人的優(yōu)先購買權(quán)

⑴出租人在合理期限內(nèi)通知承租人。

⑵只有在房屋租賃合同中承租人才有優(yōu)先購買權(quán)。

⑶未在合理期限通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任；

但不支持確認(rèn)出租人與第三人簽訂的人房屋買賣合同無效。

⑷拍賣應(yīng)提前5日通知承租人；

未參加拍賣，則認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先拍賣權(quán)。

⒊承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)的情形

承租人主張優(yōu)先購買房屋，法院不支持：

⑴房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；

⑵出賣給近親屬的；

⑶出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；

⑷第三人善意購買并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

⒋房屋租賃中同住人的權(quán)利

承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

㈤融資租賃合同

⒈三方當(dāng)事人：出租人、承租人、出賣人。

⒉售后出租

⒊維修義務(wù)

⑴承租人履行維修義務(wù)；

⑵風(fēng)險承擔(dān)

承租人；

⑶承租人對租賃物造成損害，出租人不承擔(dān)責(zé)任。

⑷租賃物不符合約定或不符合使用目的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。（出租人不干預(yù)）

⑸索賠權(quán)

出賣人不履行買賣合同義務(wù)，承租人行使索賠的權(quán)利。不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務(wù)。

⒋租賃物的權(quán)屬

⑴在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)。

⑵出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物歸屬沒有約定或者約定不明確的，所有權(quán)歸出租人。

⒌無權(quán)處分與善意取得

⒍承租人未按期支付租金

出租人可要求支付全部租金也可以解除合同。

⒎出租人可以請求解除融資租賃合同

⑴承租人未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者其他處分；

⑵不按期支付租金；

⑶沒有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到2期以上或者數(shù)額達(dá)到全部租金15%以上。

⑷違反合同。

㈥金融機構(gòu)的貸款合同

⒈利息

⑴不再設(shè)上下限

⑵借款利息不得預(yù)先在本金中扣除

⑶支付利息

借款不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付；

一年以上的，每屆滿一年支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時一并支付。

㈦民間借貸合同

⒈民間借貸的利率

⑴未超過年利率24%；

⑵超過36%，超過部分的利息約定無效。

⑶24%～36%，不支持不反對。

㈧贈與合同

⒈諾成合同、單務(wù)合同。

訂立贈與合同屬于雙方民事法律行為。

⒉贈與人的撤銷權(quán)

⑴嚴(yán)重侵害贈與人或其近親屬；

⑵對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；

⑶不履行贈與合同約定的義務(wù)。

㈨承攬合同

㈩建設(shè)工程合同

⒈竣工日期

⑴竣工驗收合格→以竣工驗收合格之日；

⑵已經(jīng)提交竣工驗收報告，拖延驗收→

以承包人提交驗收報告之日；

⑶未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用

→以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日。

⒉承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。

（十一）貨運合同

⒈滅失是因不可抗力、貨運本身的自然性質(zhì)等，承運人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

（十二）委托合同

⒈有償或無償

⒉可以轉(zhuǎn)委托

（十三）行紀(jì)合同

⒈貿(mào)易活動

⒉有償合同

⒊費用由行紀(jì)人自行承擔(dān)

（十四）技術(shù)合同

當(dāng)事人一方不同意申請專利的，另一方不得申請專利。