大家好，我是藍(lán)白。

看到一份《財(cái)經(jīng)》雜志的報(bào)告，哪些城市的房產(chǎn)更保值。

測(cè)算方法，還是很有見地的：

房產(chǎn)保值力指數(shù)=成交總金額-降價(jià)地塊成交金額×降價(jià)程度系數(shù)-兜底地塊的成交總金額，除以供地起始價(jià)總金額。

這個(gè)公式，是啥意思呢？

每個(gè)城市的土地，都可以看做一座城市的籌碼。

籌碼是不是值錢，是否有開發(fā)商愿意花真金白銀去拿地接盤，決定了未來(lái)的房?jī)r(jià)空間。

土拍越火熱，說(shuō)明前景越好。

尤其是，今年民企開發(fā)商連串爆雷，土拍市場(chǎng)冷得出奇的環(huán)境下，哪個(gè)城市能吸引開發(fā)商投入重金，說(shuō)明前景越被市場(chǎng)所看好。

這個(gè)公式的分母，可以看做實(shí)際成交額。

用全國(guó)土地拍賣表面的成交額，減去降價(jià)地塊的成交額，還要擠出城投托底的水分，才能得出實(shí)際的成交金額。

而分子，是掛牌土地的標(biāo)價(jià)。

兩者相除，數(shù)字越高，說(shuō)明實(shí)際成交額的含金量越高。

基于眾所周知的原因，開發(fā)商拿地意愿非常低迷，上半年，房企的土地購(gòu)置面積，降幅達(dá)到了48.3%，直接腰斬。

土地賣不出去，不少城市為了撐場(chǎng)面，只能把賣不出去的地塊，降價(jià)掛出來(lái)再賣。

如果還沒有開發(fā)商拍，那就只能用本地國(guó)企和城投，左手倒右手，底價(jià)把土地拍到手，至少流拍率沒那么難看。

這個(gè)算法里，分母把地塊掛拍的降價(jià)幅度，還有城投托底的因素，都考慮進(jìn)去了，相對(duì)還是比較真實(shí)的。

報(bào)告算出的結(jié)果，并不是很意外，因?yàn)榻衲旮鱾€(gè)城市土拍我大概有了解，只是不知道大家怎么看待。

第1名：合肥。

第2名：杭州。

第3名：成都。

排名4-10名的，是寧波，南京，蘇州，長(zhǎng)沙，無(wú)錫，青島，佛山。

11-20名，是廈門、東莞、西安、鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、福州、重慶、武漢、天津。

合肥、杭州和成都，毫無(wú)疑問(wèn)是今年逆流而上的網(wǎng)紅城市。

合肥，這兩年都在說(shuō)是“城市風(fēng)投”的榜樣，引入了大量的高精尖產(chǎn)業(yè)，還主動(dòng)跟長(zhǎng)三角對(duì)接，經(jīng)濟(jì)增速位居二線城市的前列。

2005年的時(shí)候，合肥提出來(lái)“工業(yè)立市”的口號(hào)，當(dāng)時(shí)工業(yè)產(chǎn)值還不到千億，2016年的時(shí)候突破萬(wàn)億。

合肥的地方政府引導(dǎo)基金，當(dāng)年拿出三分之一的財(cái)政收入“下注”京東方，后來(lái)又投資半導(dǎo)體和新能源汽車，硬是從一個(gè)大號(hào)縣城，蛻變成工業(yè)強(qiáng)市。

加上濱湖、政務(wù)區(qū)、高新這幾年房?jī)r(jià)炒的也很離譜，限價(jià)限購(gòu)的調(diào)控也有點(diǎn)不疼不癢的，給了開發(fā)商足夠的利潤(rùn)空間，合肥這兩年能吸引大量房企來(lái)拍地，也在情理之中。

雖然增速很高，但合肥究竟有沒有網(wǎng)絡(luò)上宣揚(yáng)的那么神奇，我個(gè)人還是打個(gè)問(wèn)號(hào)。

大家都在傳揚(yáng)最牛風(fēng)投的稱號(hào)，按理說(shuō)，稅收應(yīng)該很高才對(duì)。

可去年合肥的一般公共預(yù)算，也只有844億，放到整個(gè)中部來(lái)看，比長(zhǎng)沙少300多億，比鄭州少近400億，比武漢少700多億。

一般公共預(yù)算的增速，也只有10%左右，中規(guī)中矩，不算差，在GDPTOP30城里，也不能說(shuō)有多強(qiáng)悍。

合肥的路，還很長(zhǎng)。

成都，這幾年一直蟬聯(lián)新一線城市的榜首，人才流入，還有城市口碑，一直名列前茅。

當(dāng)然，也有人說(shuō)，那個(gè)新一線榜單的出品方，跟成都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，至于有沒有實(shí)錘，咱也不知道。

其實(shí)我倒是覺得，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上突然爆紅的城市，突然口口相傳的城市，跟移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的信息傳播，有非常大的關(guān)系。

我不敢說(shuō)趙雷對(duì)成都有多大貢獻(xiàn)，但至少小酒館，太古里，寬窄巷子，慢生活的城市品牌，加上虹吸整個(gè)四川的資源加持，加速了成都的城市氣質(zhì)蛻變，隱隱能跟四大一線掰手腕。

正好像西安，如果沒有大唐不夜城、博物館、回民街、搶人大戰(zhàn)這些標(biāo)簽的極速傳播，就無(wú)法改變，人們印象中那個(gè)，畢業(yè)生流出最多的科教大市一樣。

至于杭州，又是另一番光景。

杭州新房與二手房之間的差價(jià)，是二線城市中價(jià)差最大的，已經(jīng)連續(xù)多年穩(wěn)居全國(guó)賣地之王。

G20能炒，亞運(yùn)會(huì)也能炒，互聯(lián)網(wǎng)能炒，外立面、容積率也能炒。

但我們必須要承認(rèn)，不管是產(chǎn)業(yè)的集聚，人口的流入，互聯(lián)網(wǎng)上的熱度，還是開發(fā)商們冒著限價(jià)低利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)金流極度緊張的情況下，也要拿出重金搶地，都證明了杭州的價(jià)值。

而排名居后的城市，天津、武漢、重慶、鄭州這些，無(wú)一例外，要么是降價(jià)地塊太多，要么都是城投兜底的地塊，真實(shí)成交額，遠(yuǎn)沒有表面看起來(lái)那么高，水分很大。

當(dāng)然，這份榜單也有局限性。

在我看來(lái)，最大的局限在于，只計(jì)算了2022年內(nèi)的土拍數(shù)據(jù)。

今年，很多城市只進(jìn)行了一輪土拍。

去年上半年，剛開始集中供地的時(shí)候，像廣州、重慶這些地方溢價(jià)率很高。

直到下半年開始，流拍潮、城投兜底，才開始涌現(xiàn)。

如果只看2022年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有的城市沒有拿出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引不了開發(fā)商。

有的城市受疫情影響，市場(chǎng)短期不看好，但不影響長(zhǎng)期基本面。

像GDP、人口流入、產(chǎn)業(yè)分布、廣義和狹義庫(kù)存，去化周期，限價(jià)限購(gòu)的調(diào)控，城市宣傳的知名度，這些因素都沒考慮。

總之，統(tǒng)計(jì)范圍、統(tǒng)計(jì)時(shí)間都太窄。

我覺得，最大的參考意義在于，新一輪的城鎮(zhèn)化大潮下，哪些城市的土地，更有潛力。

大家都把自己的土地拿出來(lái)賣，憑什么有人賣的貴還上趕著要，有人賣的便宜也賣不動(dòng)？

開發(fā)商不傻，也要算賬的。

貴的地，不一定賠錢。

便宜的地，不一定賺錢。

不同的土地，蓋出來(lái)的房子，愿意買單的人有多少，決定了未來(lái)的溢價(jià)空間。

該怎么衡量愿意買單的人有多少呢？

1，常住人口向戶籍人口轉(zhuǎn)化的政策力度。

2，不同地區(qū)，常住人口向戶籍人口轉(zhuǎn)化的意愿。

“落戶”這個(gè)詞，在7月發(fā)的新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案里，里提到了16次。

放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。

300萬(wàn)以下常住人口的城市，落戶限制全部取消，外地落戶、農(nóng)村進(jìn)城，全部一視同仁。

300萬(wàn)至500萬(wàn)人口的城市，放寬落戶的條件。

500萬(wàn)以上的超大特大城市，精簡(jiǎn)積分落戶的項(xiàng)目，社保年限和居住年限的占比提高，鼓勵(lì)取消每年的落戶名額限制。

這個(gè)方案，把落戶提高到了前所未有的程度。

落戶，就是常住人口，向戶籍人口的轉(zhuǎn)化。

意味著“人戶分離”的家庭，不再會(huì)像過(guò)去10年那樣，在城鄉(xiāng)間來(lái)回往返。

14億人，可以在全國(guó)的絕大部分城市自由遷徙。

這個(gè)過(guò)程，是從城鎮(zhèn)化到城市化的轉(zhuǎn)變，也是城市格局的洗牌。

只看省會(huì)城市，2021年，成都是唯一一個(gè)常住人口超過(guò)2000萬(wàn)大關(guān)的省會(huì)城市。

廣州1881萬(wàn)人排第二，武漢1364萬(wàn)人排第三，鄭州和杭州處于1200萬(wàn)梯隊(duì)，

6個(gè)城市處于900萬(wàn)梯隊(duì)，包括哈爾濱、合肥、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春。

這里就出現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：

你以為河南、山西、湖南都是人口流出大省，可這些地區(qū)的省會(huì)，卻在人口流出的過(guò)程里，不斷壯大。

去年河南常住人口減少了58萬(wàn)人，鄭州增加了12.2萬(wàn)人。

湖南減少了23萬(wàn)人，但省會(huì)長(zhǎng)沙增加了17.13萬(wàn)人；

山西常住人口減少了10.02萬(wàn)人，但省會(huì)太原增加了7.25萬(wàn)人。

二線城市，既承載了從農(nóng)村小城鎮(zhèn)涌入的人口，又有比四大一線更寬松的落戶條件。

這些地方，有巨大的市民身份轉(zhuǎn)化空間，也是房子最好賣的地方。

國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃的19個(gè)城市群，包含了72個(gè)500萬(wàn)人口以上城市。

從2020年新房銷售來(lái)看，這72個(gè)500萬(wàn)人口以上城市，對(duì)應(yīng)的總銷售面積達(dá)9.0億平方米，占比全國(guó)50%，總銷售金額11.6萬(wàn)億，占比64%。

中金有一份報(bào)告，其中提及了“半城鎮(zhèn)化”和“半城市化”，這兩個(gè)概念。

一字之差，含義大不相同。

截至2020年末，中國(guó)無(wú)本地戶籍的城鎮(zhèn)常住人口（也就是半城鎮(zhèn)化人口），規(guī)模是2.57億人，比2010年增長(zhǎng)78%。

前十大城市半城鎮(zhèn)化人口達(dá)到了6300萬(wàn)，占全國(guó)該類人口的25%。

除一線城市外，還包括東莞、重慶、成都、蘇州、鄭州和杭州。

再統(tǒng)計(jì)五大城市群的半城鎮(zhèn)化水平，比全國(guó)平均高出7個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)半城鎮(zhèn)人口的56%、總?cè)丝诘?0%、

其中，珠三角城市群半城鎮(zhèn)化率最高，達(dá)到了49%，長(zhǎng)三角城市群其次，達(dá)到了28%。

半城鎮(zhèn)化人口中，包含三類人戶分離群體。

1，原戶籍地是城市地區(qū)。

2，原戶籍是非城市地區(qū)的城鎮(zhèn)，比如人口規(guī)模50萬(wàn)人以下的小城市、建制鎮(zhèn)，或者尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的農(nóng)村集鎮(zhèn)。

3，原戶籍地是偏遠(yuǎn)的農(nóng)村。

如果排除后兩種人戶分離群體，那中國(guó)最高質(zhì)量、最堅(jiān)實(shí)的城市化率只有37%，完全城市化人口只有5億人，半城市化人口達(dá)到了4億，農(nóng)村人口5億。

這意味，城市化的空間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們想象的更巨大。

我們?cè)缇筒蝗狈孔恿?，我們?cè)缇屯瓿沙擎?zhèn)化了，可那些頂尖城市的稀缺土地和房產(chǎn)，依然大把的人，愿意冒著虧錢的風(fēng)險(xiǎn)也要接盤。

或者說(shuō)，他們根本不在乎虧錢。

浙商證券李超說(shuō)，大國(guó)大城，促進(jìn)生產(chǎn)要素向超大、特大城市集聚，與之匹配的是高收入人群持續(xù)增加。

既有凈流入增多帶來(lái)的增量，也有人力資本累計(jì)、創(chuàng)業(yè)暴富形成的增量。

這些城市短期有租賃、首套剛需和資產(chǎn)配置需求，長(zhǎng)期有學(xué)區(qū)、改善、養(yǎng)老需求。

而生育率低迷、教育內(nèi)卷、35歲被淘汰，這些看似會(huì)摧毀高房?jī)r(jià)根基的因素，在巨量的常住人口面前，又顯得不值一提。

我心甘情愿在這個(gè)城市背上房貸，讓下一代在這個(gè)城市長(zhǎng)大，也不愿意再去其他地方。

市民化的空間有多大，決定了一個(gè)城市土地、房產(chǎn)上限有多高。

以這個(gè)視角，結(jié)合上文提到的2022年土拍榜單，還有半城鎮(zhèn)化人口超過(guò)200萬(wàn)的城市榜單，排除掉京滬廣深，排除掉土地不好賣的省會(huì)城市，再排除掉戶籍人口轉(zhuǎn)化空間小的城市。

剩下的城市里，杭州、成都、重慶、東莞、蘇州、鄭州、佛山、西安、武漢、寧波、合肥、南京、長(zhǎng)沙，完全城市化的潛力更大。

上次看戴錦華老師的節(jié)目，她說(shuō)：

現(xiàn)代大城市吸納了一切社會(huì)資源，而且消耗了絕大多數(shù)社會(huì)資源的同時(shí)，它也消耗了社會(huì)的知識(shí)資源和精英勞動(dòng)力資源，它把優(yōu)秀的人才吸納在這里，在某種程度上，它也在浪費(fèi)這些資源。

這是現(xiàn)代城市的“罪行”或“罪惡”之一，她專門加了雙引號(hào)。

你是被消耗的資源，還是被浪費(fèi)的資源？