作者：芊芊

?2021年，是金科股份登陸資本市場(chǎng)的第十年。

上市十年，金科股份不僅證明了自己，還開啟了其新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年8月27日，金科股份發(fā)布年中報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入439.73億元，同比增長45.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤37.05億元，同比增長2.49%；每股收益0.67元，基本與上年同期持平。

據(jù)悉，這跟金科股份在2021年嚴(yán)格執(zhí)行“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略密不可分。

“一穩(wěn)二降三提升”??金科股份實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)健增長

不同于過去十年銷售額飛速增長的“金科速度”，如今的金科股份更注重穩(wěn)健發(fā)展。

資料顯示，2021年上半年，順應(yīng)“三道紅線”、“政府集中供地”等行業(yè)調(diào)控政策變化，在新一屆董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，金科股份快速適應(yīng)行業(yè)變化，及時(shí)確定了“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，降低負(fù)債、降低庫存，提升盈利能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力及資產(chǎn)運(yùn)營能力，最終使得各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)定增長。

金科股份2021年中報(bào)顯示，2021年上半年，金科股份資產(chǎn)總額達(dá)3,956億元，較上年末增長3.80%；實(shí)現(xiàn)銷售回款997億元，回款率提高至97%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平；經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到25.14億元，同比大幅上升202.62%。高比例的銷售回款也進(jìn)一步保障了其現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

在降負(fù)債方面，金科股份也卓有成效。

截至2021年6月30日，金科股份有息負(fù)債降至941.44億元，同比壓降超160億元。其中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債268億元，占比降至28.47%；一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為524.69億元，占比為55.73%；三年以上到期有息負(fù)債為148.75億元，占比為15.80%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。同期，金科股份賬上貨幣資金為370億元，足以覆蓋短債。

從三道紅線指標(biāo)來看，上半年，金科股份扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率為69.55%，凈負(fù)債率為77.08%，現(xiàn)金短債比為1.38倍，全部保持在“綠檔”。

在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)整體向好之下，金科股份的銷售規(guī)模也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。

據(jù)悉，2021年上半年，金科股份堅(jiān)持去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、降分銷、抓回款，堅(jiān)守利潤底線，強(qiáng)化科技賦能，系統(tǒng)提升銷售力，這使其銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長。

金科股份2021年中報(bào)顯示，金科股份上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額約1025億元，同比增長18%；房地產(chǎn)銷售面積約1005萬平方米，同比增長約17%。在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到43%、20%、12%、11%、8%，區(qū)域布局日趨合理。

強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的銷售和回款，經(jīng)營穩(wěn)健，“三道紅線”持續(xù)滿足監(jiān)管要求，現(xiàn)金流安全進(jìn)一步加固，多項(xiàng)指標(biāo)的持續(xù)向好讓金科股份被多家機(jī)構(gòu)看好——公司主體信用等級(jí)穩(wěn)步提高，不僅境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予AAA級(jí)，標(biāo)普國際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，穆迪國際評(píng)級(jí)由B1展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。

多元化拿地 金科股份投資城市能級(jí)持續(xù)提升

銷售規(guī)模穩(wěn)增的同時(shí)，金科股份不斷提升投資質(zhì)量，加強(qiáng)多元化拿地能力，這使其投資城市能級(jí)獲得提升。

資料顯示，2021年上半年，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，金科股份持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備39宗，土地購置合同金額達(dá)到354億元，計(jì)容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價(jià)為4240元/平方米，順應(yīng)了投資銷售比控制在40%以內(nèi)的監(jiān)管政策。

此外，金科股份拿地方式更趨多元化。上半年，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積達(dá)到472萬平方米，占比57%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約93%，城市能級(jí)顯著提升。

截止2021年6月30日，金科股份總可售資源約7311萬平方米，其中，重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

在金科股份看來，貨值充裕的同時(shí)，促使區(qū)域分布占比與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及行業(yè)趨勢(shì)更加契合，更能夠支撐公司未來的可持續(xù)發(fā)展。

2021年8月31日，金科股份董事長周達(dá)在企業(yè)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是全方位的能力競(jìng)爭(zhēng)，就地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)來說，要提高毛利率就要靠“拿好項(xiàng)目”。拿好項(xiàng)目就是要把“1+6”的多元拿地模式進(jìn)一步夯實(shí)，通過多元拿地渠道來獲取更多的毛利率有保障的項(xiàng)目。

隨著集中供地等監(jiān)管要求的出臺(tái)，在核心城市公開拿地已經(jīng)進(jìn)入到白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫下，高質(zhì)量的土儲(chǔ)將成為企業(yè)高質(zhì)增長的護(hù)城河。

加速布局新賽道 實(shí)現(xiàn)四位一體協(xié)同發(fā)展

當(dāng)下，整個(gè)地產(chǎn)賽道的生存邏輯，已經(jīng)變成“穩(wěn)字當(dāng)頭”。房企要對(duì)內(nèi)煉“內(nèi)生力”，也就是從依靠激進(jìn)的杠桿，轉(zhuǎn)為穩(wěn)健的經(jīng)營；對(duì)外，要用多元化拓展增量，打造新的增長極。

早在2018年，金科股份就呼應(yīng)以用戶為核心的“美好你的生活”理念，聚焦四大萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)，將原有的“地產(chǎn)+服務(wù)”雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，進(jìn)一步升級(jí)到“四位一體”戰(zhàn)略。

2020年12月，金科股份提出要堅(jiān)持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強(qiáng)智慧服務(wù)、做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)、做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

事實(shí)證明，金科股份的新戰(zhàn)略是有效的。

2021年上半年，金科股份的多板塊呈現(xiàn)出高質(zhì)量的增長。

作為多元業(yè)務(wù)的第一主力，金科的物業(yè)板塊金科服務(wù)已于2020年11月正式在港交所上市。2021年上半年，金科服務(wù)營收到25.86億，同比大增88.8%；凈利潤同比大增80.3%達(dá)到5.3億，凈利潤率達(dá)20.95%。上半年新增在管面積3062萬平方米，總在管面積達(dá)1.87億平米；新增合約面積3477萬平方米，相較去年全年增長132%。

截止2021年上半年，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個(gè)省份22個(gè)城市，累計(jì)開發(fā)運(yùn)營管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬平方米。尤其是，濟(jì)寧、固安兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼開園，一個(gè)是深耕齊魯?shù)纳綎|省重大項(xiàng)目，一個(gè)是環(huán)京首個(gè)重要落子，兩大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目組合助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展。

除此之外，金科的商旅康養(yǎng)線也快速起步。2021年上半年，金科中心、金科·愛琴海、金·WALK未來生活中心三大商業(yè)產(chǎn)品線明確，重塑金科商業(yè)IP；重慶、昆明、慈溪三地的金科·愛琴海商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)更名運(yùn)營；首個(gè)超大型城市綜合體金科中心正式在重慶亮相。

按照金科的構(gòu)想，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售模將達(dá)到500億元以上；持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300-500億元；智慧服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模保持高速增長。

在多賽道的協(xié)同發(fā)展之下，金科股份的核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，也為未來發(fā)展打下了扎實(shí)的戰(zhàn)略底盤。

未來，金科股份仍將做行穩(wěn)致遠(yuǎn)的“長期主義者”。

金科股份董事長周達(dá)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也再次表示：“未來5年，公司發(fā)展方式將著力實(shí)現(xiàn)‘兩升級(jí)、三轉(zhuǎn)變’，即由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)升級(jí)，由傳統(tǒng)服務(wù)向數(shù)智服務(wù)升級(jí)；由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)變。這是我們將長期堅(jiān)定不移去努力實(shí)現(xiàn)的”。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）